Leerstand Wohnung: Kosten pro Monat berechnen

Leerstand Wohnung: Kosten pro Monat realistisch berechnen (2026)

Eine leere Wohnung kostet jeden Monat Geld. Oft sind es nicht nur die entgangenen Mieteinnahmen. Es laufen Fixkosten weiter. Dazu kommen Risiken wie Feuchtigkeit, Vandalismus oder Schimmel. Wenn Sie in NRW vermieten, sollten Sie den monatlichen Leerstand als klare Kennzahl führen. So treffen Sie bessere Entscheidungen bei Renovierung, Sanierung und Wiedervermietung.

Als Faustregel gilt: Rechnen Sie immer in zwei Blöcken. Erstens: laufende Fixkosten. Zweitens: Opportunitätskosten durch fehlende Miete. Beide zusammen ergeben Ihre echten Leerstandskosten pro Monat.

Welche Kosten entstehen bei Wohnungsleerstand pro Monat?

Die monatlichen Leerstandskosten setzen sich typischerweise aus folgenden Positionen zusammen. Nicht jede Position trifft immer zu. In der Praxis sind es aber meist mehr Posten, als Vermieter erwarten.

Hausgeld / nicht umlagefähige Betriebskosten (bei Eigentumswohnung). Umlagefähige Kosten können Sie ohne Mieter nicht weiterberechnen.
Grundsteuer (laufend, anteilig pro Monat).
Versicherungen (Wohngebäude, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, ggf. Leerstands-Zuschläge).
Strom/Heizung für Mindesttemperatur (Frostschutz, Feuchteschutz). Komplett „abdrehen” ist oft teurer.
Instandhaltungsrücklage (bei WEG) bzw. Rücklagenbildung (bei MFH).
Zinsen und Tilgung (wenn finanziert). Auch ohne Miete läuft die Bankrate weiter.
Verwaltung (Hausverwaltung, Vermietungsmanagement).
Vermarktung (Inserate, Fotos, Energieausweis, Besichtigungen).
Risiko- und Folgekosten (Schimmel, Leitungswasserschäden unbemerkt, Vandalismus). Diese sind unregelmäßig, aber real.

Wichtig: Viele Vermieter rechnen nur „Miete fehlt“. Das ist zu kurz. Für eine saubere Kalkulation trennen Sie Fixkosten und Mietausfall.

Formel: Leerstandskosten pro Monat (inkl. Mietausfall)

Nutzen Sie diese einfache Rechnung:

Leerstandskosten/Monat = (Fixkosten/Monat) + (Kaltmiete/Monat) + (nicht umlegbare Nebenkosten/Monat)

Wenn Sie es noch genauer wollen, addieren Sie anteilig Vermarktungskosten und kalkulieren Sie ein Risiko-Budget (z. B. 1–2 % der Jahreskaltmiete pro Jahr, umgerechnet auf den Monat).

Beispielrechnung 2026: Was kostet eine leere Wohnung pro Monat?

Beispiel: 65 m² Wohnung in NRW, mittlere Lage, marktübliche Kaltmiete 10,50 €/m².

Entgangene Kaltmiete: 65 m² × 10,50 € = 682,50 €/Monat
Nicht umlagefähige Kosten/WEG (Hausgeld-Anteil): 120 €/Monat
Grundsteuer (anteilig): 25 €/Monat
Versicherungen (anteilig): 18 €/Monat
Heizung/Strom Mindestbetrieb: 35 €/Monat
Verwaltung/sonstige Fixkosten: 20 €/Monat

Summe Fixkosten: 120 + 25 + 18 + 35 + 20 = 218 €/Monat

Leerstandskosten pro Monat gesamt: 682,50 € + 218 € = 900,50 €/Monat

Das bedeutet: Schon 3 Monate Leerstand kosten in diesem Beispiel rund 2.701,50 €. Ohne dass Sie etwas „kaputt gemacht“ hätten. Genau deshalb lohnt es sich oft, die Wohnung zügig in einen vermietbaren Zustand zu bringen.

Wann lohnt sich Sanierung statt Abwarten?

Viele Leerstände entstehen, weil Zustand und Nachfrage nicht zusammenpassen. Typische Gründe sind alte Bäder, abgewohnte Böden, schlechte Grundrisse oder Feuchteschäden. Wenn Interessenten absagen, verlängert sich der Leerstand. Jeder weitere Monat kostet Sie dann erneut mehrere hundert Euro.

Rechnen Sie so: Wenn eine Sanierung die Vermietbarkeit deutlich verbessert, vergleichen Sie die Sanierungskosten mit den erwarteten Leerstandskosten. Beispiel: Liegen Ihre Leerstandskosten bei ca. 900 €/Monat, dann entsprechen 6 Monate Leerstand bereits ca. 5.400 €. In vielen Fällen ist das ein relevanter Anteil einer gezielten Modernisierung.

Für eine grobe Orientierung zu typischen Maßnahmen lesen Sie auch: Wohnungssanierung Kosten: Ablauf, Richtwerte, Planung.

Typische Kostentreiber: Bad, Feuchtigkeit, Elektrik

In NRW sehen wir in der Praxis besonders oft drei Leerstands-Treiber. Sie verzögern Besichtigungen, führen zu Preisabschlägen oder zu wiederholten Absagen.

Badzustand: Ein veraltetes Bad senkt die Nachfrage stark. Eine gezielte Badsanierung kann die Vermietbarkeit sofort verbessern. Details finden Sie hier: Badsanierung Kosten: Überblick und Beispiele.
Feuchtigkeit/Schimmel: Das ist ein Vermietungs-Killer. Hier zählen schnelle Diagnose und saubere Ursachenbehebung (nicht nur „überstreichen”).
Elektrik und Sicherheit: Fehlende FI-Schutzschalter, alte Leitungen oder unsaubere Unterverteilungen führen zu Unsicherheit und Verzögerungen.

So senken Sie Leerstandskosten pro Monat: 7 konkrete Maßnahmen

1. Mindesttemperatur halten: Vermeiden Sie Frost- und Feuchteschäden. Das spart Folgekosten.
2. Regelmäßig kontrollieren: Sichtkontrolle alle 7–14 Tage. Schäden werden früh erkannt.
3. Vermietbarkeit erhöhen: Neutrale Wandfarben, robuste Böden, saubere Silikonfugen. Kleine Maßnahmen wirken schnell.
4. Klare Zielgruppe definieren: Single, Paar, Familie, Senioren. Danach richten Sie Ausstattung und Vermarktung aus.
5. Schnelle Angebotsunterlagen: Grundriss, Energieausweis, Nebenkostenübersicht. Das reduziert Rückfragen.
6. Sanierung bündeln: Wenn ohnehin Maßnahmen anstehen, bündeln Sie Gewerke. Das verkürzt die Bauzeit.
7. Lokale Partner nutzen: Kurze Wege in NRW reduzieren Stillstand. Terminlücken kosten sonst Geld.

Lokaler Bezug NRW: Warum Tempo bei Leerstand entscheidend ist

In vielen Städten in NRW ist die Nachfrage gut, aber die Ansprüche sind gestiegen. Interessenten vergleichen stärker. Gleichzeitig sind Handwerkertermine regional unterschiedlich verfügbar. Wer zu spät plant, verliert Wochen. Und jede Woche kostet Geld.

Wenn Sie in NRW eine leerstehende Wohnung wieder vermietbar machen wollen, zählt deshalb ein sauberer Ablauf: Zustand prüfen, Maßnahmen priorisieren, Budget festlegen, Termine koordinieren. So reduzieren Sie Leerstandskosten messbar.

USP von neurealis: Sanierung aus einer Hand, termintreu in NRW

neurealis unterstützt Vermieter und Eigentümer in NRW bei der Sanierung von Leerstandswohnungen. Ihr Vorteil: Sanierung aus einer Hand mit klarer Planung, festen Ansprechpartnern und Fokus auf schnelle Wiedervermietbarkeit. Das reduziert Abstimmungsaufwand und vermeidet teure Stillstandszeiten.

Checkliste: Diese Zahlen sollten Sie für 2026 parat haben

Kaltmiete pro m² und realistische Zielmiete nach Zustand
Fixkosten pro Monat (Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Finanzierung)
Geplante Dauer bis Wiedervermietung (z. B. 4, 8 oder 12 Wochen)
Budget für schnelle Maßnahmen (Maler, Boden, Bad-Teilsanierung)

Wenn Sie diese Werte kennen, können Sie Leerstand nicht nur „gefühlt“, sondern betriebswirtschaftlich steuern.

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