Für Vermieter hat das Thema eine doppelte Brisanz: Die gesetzlichen Pflichten nach § 823 BGB verpflichten den Eigentümer, die elektrische Anlage in einem sicheren Zustand zu halten. Und die Gebäudeversicherung fragt im Schadensfall nach dem Zustand der Installation – fehlt ein aktueller Prüfnachweis, droht der Regress.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Sanierungsstufe Ihre Wohnung braucht, wie Sie den E-Check als Planungsgrundlage nutzen und worauf Sie bei FI-Schutzschaltern, Schutzbereichen im Bad und der Mindestausstattung nach DIN 18015-1 achten müssen.
Elektrik-Befunde nach Baujahr
Das Baujahr eines Gebäudes bestimmt den Zustand der Elektrik fast verlässlicher als eine Sichtprüfung. Diese Übersicht zeigt typische Leitungstypen, Schutzeinrichtungen und den Handlungsbedarf je Dekade.
| Baujahr | Typische Oberfläche | Typisches Problem |
|---|---|---|
| Vor 1950 | Stoffisolierte Leitung, 2-Leiter, Diazed-Schmelzsicherungen | Akute Brandgefahr! Keine Erdung, kein FI-Schutz. Komplett-Erneuerung (Stufe 1) zwingend erforderlich. |
| 1950er–1960er | Gummi-/PVC-Isolierung, 2–3-Leiter, Schmelzsicherungen | Mischinstallationen häufig! Alte Stoffleitungen unter neuen PVC-Leitungen. Komplett oder Teilsanierung nötig. |
| 1970er | NYM-Leitungen (PVC), 3-Leiter, Leitungsschutzschalter | Leitungen oft brauchbar, aber: Kein FI-Schutzschalter, Unterverteilung unterdimensioniert. Stufe 2 typisch. |
| 1980er | NYM Standard, Leitungsschutzschalter, FI ab ca. 1984 | FI-Typ prüfen! Alte FI (Typ AC) erfassen keinen pulsglatten Gleichstrom. Nachrüstung oder Feininstallation. |
| 1990er und später | NYM/modern, FI vorhanden, Schutzleiter durchgängig | Meist Feininstallation (Stufe 3) ausreichend. Überspannungsschutz ggf. nachrüsten. |
Vor 1950
Oberfläche: Stoffisolierte Leitung, 2-Leiter, Diazed-Schmelzsicherungen
Problem: Akute Brandgefahr! Keine Erdung, kein FI-Schutz. Komplett-Erneuerung (Stufe 1) zwingend erforderlich.
1950er–1960er
Oberfläche: Gummi-/PVC-Isolierung, 2–3-Leiter, Schmelzsicherungen
Problem: Mischinstallationen häufig! Alte Stoffleitungen unter neuen PVC-Leitungen. Komplett oder Teilsanierung nötig.
1970er
Oberfläche: NYM-Leitungen (PVC), 3-Leiter, Leitungsschutzschalter
Problem: Leitungen oft brauchbar, aber: Kein FI-Schutzschalter, Unterverteilung unterdimensioniert. Stufe 2 typisch.
1980er
Oberfläche: NYM Standard, Leitungsschutzschalter, FI ab ca. 1984
Problem: FI-Typ prüfen! Alte FI (Typ AC) erfassen keinen pulsglatten Gleichstrom. Nachrüstung oder Feininstallation.
1990er und später
Oberfläche: NYM/modern, FI vorhanden, Schutzleiter durchgängig
Problem: Meist Feininstallation (Stufe 3) ausreichend. Überspannungsschutz ggf. nachrüsten.
Von E-Check-Befund zur Sanierungsstufe
Diese Entscheidungshilfe führt Sie systematisch vom E-Check-Ergebnis zur richtigen Sanierungsstufe. Die Wahl der Stufe ergibt sich aus dem Befund – nicht aus dem Budget.
E-Check durchgeführt?
Weiter mit dem Ergebnis
E-Check IMMER als erstes beauftragen! Zugelassener Innungsfachbetrieb, Protokoll archivieren.
E-Check Ergebnis: MANGELHAFT / GEFÄHRLICH?
Stoffisolierung, Alu-Leitungen, 2-Leiter-System oder Diazed-Sicherungen? → Stufe 1: Komplett-Erneuerung
Weiter prüfen
E-Check Ergebnis: BEDINGT IN ORDNUNG?
FI fehlt, zu wenige Stromkreise, lockere Klemmen? → Stufe 2: Teilsanierung + FI
Weiter prüfen
E-Check Ergebnis: IN ORDNUNG?
Nur veraltete Steckdosen/Schalter? → Stufe 3: Feininstallation. Alles aktuell? → Keine Maßnahme nötig.
Sonderfall – Fachplanung erforderlich
Brandgefahr und Vermieter-Haftung
Laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) verursachen elektrische Defekte rund 30 % aller Wohnungsbrände. Von diesen entfallen über 60 % auf veraltete Installationen – nicht auf defekte Geräte.
Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB: Der Vermieter muss die Mietsache in einem sicheren Zustand halten. Das schließt die Elektroinstallation ein. Kommt es zu einem Personenschaden durch eine veraltete oder mangelhafte Elektrik, haftet der Vermieter – unabhängig davon, ob er von dem Defekt wusste.
Versicherungs-Aspekt: Gebäudeversicherungen decken Brandschäden grundsätzlich. Aber die Leistungspflicht endet, wo der Versicherungsnehmer seine Obliegenheiten verletzt hat. Findet der Sachverständige nach einem Brand Stoff-Isolierung, fehlende FI-Schutzschalter oder überlastete Leitungen, kann die Versicherung die Leistung kürzen oder verweigern.
Die drei Sanierungsstufen im Detail
Stufe 1: Komplett-Erneuerung Alles raus, alles neu: Leitungen, Unterverteilung, Steckdosen, Schalter, Lampenauslässe. Nötig bei: Stoff-/Gummi-Isolierung, Alu-Leitungen, 2-Leiter-System, Diazed-Schmelzsicherungen, E-Check-Befund 'gefährlich'.
Zeitaufwand: 3–5 Tage Rohinstallation (Zwei-Mann-Team), 1–2 Tage Feininstallation. Die Elektrik muss vor Putz- und Fliesenarbeiten fertig sein.
Stufe 2: Teilsanierung + FI-Nachrüstung Neue Unterverteilung mit FI-Schutzschaltern, Erneuerung der Stromkreise in Bad und Küche. Die Leitungen in den übrigen Räumen bleiben, werden aber durch den FI abgesichert. Nötig bei: 1970er-Installationen mit NYM-Leitungen, aber ohne FI, unterdimensionierter Unterverteilung oder lockeren Klemmstellen.
Stufe 3: Feininstallation Nur der Austausch der sichtbaren Teile: Steckdosen, Schalter, Abdeckungen, Lampenauslässe. Für Wohnungen ab den späten 1980ern und 1990ern, wenn die Rohinstallation in Ordnung ist.
Der E-Check: Die wichtigste Vorab-Investition
Was wird geprüft?
- Zustand der Unterverteilung
- Funktion der Schutzeinrichtungen (FI, LS)
- Isolationswiderstand der Leitungen
- Zustand von Steckdosen, Schaltern, Anschlüssen
- Erdung und Potenzialausgleich
- Einhaltung der Schutzbereiche im Bad
Das Protokoll hat drei Funktionen: 1. Planungsgrundlage für die Sanierung (bestimmt die Stufe) 2. Nachweis gegenüber der Versicherung (Prüfpflicht erfüllt) 3. Dokumentation für die Vermietung (Übergabe an Mieter)
Empfehlung: E-Check alle vier Jahre wiederholen – analog zum Prüfintervall für gewerbliche Anlagen. Eine gesetzliche Pflicht für vermietete Wohnungen existiert zwar nicht, aber die regelmäßige Prüfung stärkt die Rechtsposition des Vermieters erheblich.
Unterverteilung: Das Nervenzentrum der Wohnung
Hauptschalter: Schaltet die gesamte Wohnung spannungsfrei – unverzichtbar für Wartung, Mieterwechsel und Notfälle.
FI-Schutzschalter (RCD): Mindestens zwei Stück. Der FI überwacht den Stromfluss und löst innerhalb von Millisekunden aus, wenn Strom über einen nicht vorgesehenen Weg fließt – etwa durch einen Menschen. Auslösestrom 30 mA liegt unter der Schwelle für Herzkammerflimmern. Aufteilung: ein FI für Bad und Küche, ein FI für die übrigen Räume.
Leitungsschutzschalter (LS): Jeder Stromkreis bekommt seinen eigenen LS. Standardwerte: 10 A für Lichtstromkreise (1,5 mm²), 16 A für Steckdosen (2,5 mm²), 16–20 A für den Herdanschluss.
Überspannungsschutz: Seit DIN VDE 0100-443 (2016) bei Neuinstallationen Pflicht. Schützt Router, Smart-TV und empfindliche Elektronik vor Spannungsspitzen durch Blitz oder Schaltvorgänge.
Stromkreise nach DIN 18015-1 für 65 m²:
- Bad: 1 Stromkreis (eigener FI, Schutzbereiche beachten)
- Küche: 2–3 Stromkreise (Herd separat, 5 x 2,5 mm² Drehstrom)
- Wohnzimmer: 1–2 Stromkreise
- Schlafzimmer: 1 Stromkreis
- Waschmaschine: 1 separater Stromkreis (16 A)
Mindestens elf separate Stromkreise. Ältere Installationen haben oft nur sechs bis acht.
Schutzbereiche im Bad: Elektriker und Sanitär abstimmen
Schutzbereich 0 – Innenraum von Wanne/Dusche: Keine elektrischen Betriebsmittel. Ausnahme: Schutzkleinspannung SELV mit max. 12 V.
Schutzbereich 1 – Senkrecht über Wanne/Dusche bis 2,25 m Höhe: Nur fest angeschlossene Geräte mit IPX4 oder höher: Durchlauferhitzer, Handtuchheizkörper. Keine Steckdosen.
Schutzbereich 2 – 60 cm um Wanne/Dusche herum, bis 2,25 m Höhe: Leuchten und fest angeschlossene Geräte mit IPX4 zulässig. Steckdosen und Schalter nur mit FI-Schutzschalter (30 mA).
Außerhalb der Schutzbereiche: Normale Installationsregeln, aber FI-Schutzschalter für alle Stromkreise im Bad ist Pflicht.
Praxis-Konsequenz: Die Position von Waschtisch, Dusche und Badewanne bestimmt, wo Steckdosen und Leuchten sitzen dürfen. Stimmen Sie die Position der Sanitärobjekte mit dem Elektriker ab, BEVOR die Rohinstallation beginnt. Ein Zentimeter Abweichung bei der Duschposition kann entscheiden, ob die Steckdose in Schutzbereich 2 oder außerhalb liegt.
Aluminium-Leitungen: Das unterschätzte Risiko
Das Problem liegt an den Kontaktstellen: Aluminium ist physikalisch ein guter Leiter. Aber es bildet an der Oberfläche eine Oxidschicht, die den Übergangswiderstand erhöht. Unter Last erwärmt sich Aluminium stärker als Kupfer und dehnt sich dabei stärker aus. Bei Abkühlung zieht es sich zusammen.
Dieses wiederholte Ausdehnen und Zusammenziehen lockert Klemmverbindungen über Jahrzehnte. Der Übergangswiderstand steigt. Die Kontaktstelle wird warm. Im schlimmsten Fall entsteht ein Lichtbogen – ein elektrischer Funke mit über 3.000 °C. Das sind die Brände, die niemand kommen sieht.
Handlungsempfehlung: Aluminium-Leitungen in einer Mietwohnung sind ein klares Argument für Stufe 1 (Komplett-Erneuerung). Die Kontaktprobleme sind nicht sichtbar. Sie zeigen sich nicht im Alltagsbetrieb. Sie zeigen sich, wenn es zu spät ist.
Finden sich Aluminium-Leitungen im E-Check-Protokoll, verschlechtert das die Versicherungsposition. Der Sachverständige nach einem Brand wird die Aluminium-Leitung als Ursache nicht ausschließen können.
Leerrohre: Die günstigste Zukunftsinvestition
Was über Leerrohre geführt werden kann:
- Netzwerkkabel (CAT 7) für kabelgebundenes Internet – WLAN durchdringt Massivwände schlecht
- Antennenkabel (Koax) für Satellit oder Kabel-TV
- Steuerungsleitungen für Rollladenantriebe oder Heizungssteuerung
- Glasfaser-Anschlüsse
- Türsprechanlage mit Video
Empfohlene Leerrohr-Positionen:
- Wohnungstür → Unterverteilung (Klingel, Sprechanlage, Video)
- Wohnzimmer → Unterverteilung (Netzwerk, Multimedia)
- Schlafzimmer → Unterverteilung
- Küche → Wohnzimmer (flexible Nutzung)
- Bad → Unterverteilung (elektrische FBH, Nachrüstungen)
Leerrohre sind die beste Investition, die Sie bei der Elektrosanierung machen können. Auch wenn der aktuelle Mieter kein Netzwerkkabel braucht – der nächste wird es brauchen.
Eigenleistung bei Elektrik: Warum es keine gibt
Konsequenzen bei Eigenleistung:
- Keine Gewährleistung
- Kein Abnahmeprotokoll
- Kein Versicherungsschutz
- Persönliche und unbeschränkte Haftung bei Personenschäden
- Versicherung kann Leistung verweigern
Selbst das Setzen einer einzelnen Steckdose – handwerklich nicht anspruchsvoll – darf nur der Fachbetrieb ausführen und abzeichnen.
Der Vorteil für Vermieter: Wer einen zugelassenen Betrieb beauftragt, erhält ein Protokoll. Wer selbst schraubt, erhält ein Risiko. Das Abnahmeprotokoll dokumentiert die normgerechte Ausführung und ist die Grundlage für die Gewährleistung: fünf Jahre nach BGB-Werkvertragsrecht, vier Jahre nach VOB/B.
Koordination mit anderen Gewerken
Die zwingende Reihenfolge: 1. Entkernung – alte Leitungen raus, Schlitze freilegen 2. Rohinstallation Elektrik – neue Leitungen, Unterverteilung, Abzweigdosen 3. Rohinstallation Sanitär und Heizung 4. Putz – Schlitze verschließen, Wände verputzen 5. Estrich 6. Fliesen 7. Feininstallation Elektrik – Steckdosen, Schalter, Lampenauslässe (nach Malerarbeiten)
Zwischen Rohinstallation und Feininstallation liegen Wochen. Der Elektrobetrieb muss zweimal anrücken.
Häufigste Fehlerquelle: Der Elektriker kommt zur Feininstallation, aber die Wand ist noch nicht verputzt. Oder die Fliesen sind gelegt, aber die Anschlussdosen sitzen zu tief.
Im Bad: Die Position von Waschtisch, Dusche und Badewanne bestimmt die Schutzbereiche. Elektro- und Sanitärinstallation müssen auf den Zentimeter genau abgestimmt sein.
In der Küche: Der Herdanschluss muss mit der Küchenplanung abgestimmt sein. Die Anschlussdose für den Geschirrspüler muss dort sitzen, wo der Spüler steht.
Checkliste: Elektrosanierung professionell planen
Diese 18 Punkte sollten Sie vor, während und nach der Elektrosanierung abarbeiten.
Praxis-Tipps
E-Check als erste Investition
Bevor Sie irgendetwas anderes planen: Lassen Sie einen E-Check machen. Das Protokoll sagt Ihnen, welche Sanierungsstufe nötig ist. Ohne E-Check-Ergebnis ein Sanierungsbudget festzulegen, heißt ins Blaue planen. Das E-Check-Protokoll ist außerdem ein wertvolles Dokument für Ihre Versicherung und bei der Vermietung.
Leerrohre – die günstigste Zukunftsinvestition
Wenn die Wände sowieso offen sind: Verlegen Sie Leerrohre für Netzwerk, Antenne oder spätere Nachrüstungen. Leerrohre sind die beste Investition, die Sie bei der Elektrosanierung machen können. Nachträgliches Schlitzen und Verlegen ist deutlich aufwändiger und teurer. Auch wenn der aktuelle Mieter kein Netzwerkkabel braucht – der nächste wird es brauchen.
Keine Kompromisse beim Brandschutz
Elektrik ist das einzige Gewerk, bei dem es keinen Budget-Kompromiss gibt. Wenn der E-Check mangelhaft ist, müssen Sie sanieren – egal wie knapp das Budget ist. Eine veraltete Elektrik ist die häufigste Brandursache in Wohngebäuden. Ihre Versicherung wird bei einem Brand nach dem E-Check-Protokoll fragen. Ein mangelhaftes Protokoll ohne Folgemaßnahmen verschärft die Lage sogar.
Sanitär und Elektrik im Bad koordinieren
Stimmen Sie die Position der Sanitärobjekte mit dem Elektriker ab, BEVOR die Rohinstallation beginnt. Ein Zentimeter Abweichung bei der Duschposition kann entscheiden, ob die Steckdose in Schutzbereich 2 oder außerhalb liegt. Nachträgliche Verschiebungen kosten Zeit und Geld. Im Bad müssen Elektro- und Sanitärplanung auf den Zentimeter stimmen.
Häufige Fragen
? Was kostet die Elektrosanierung einer Mietwohnung?
Was kostet die Elektrosanierung einer Mietwohnung?
? Was ist ein E-Check und brauche ich den wirklich?
Was ist ein E-Check und brauche ich den wirklich?
? Woran erkenne ich, ob meine Elektrik erneuert werden muss?
Woran erkenne ich, ob meine Elektrik erneuert werden muss?
? Was ist ein FI-Schutzschalter und muss ich den nachrüsten?
Was ist ein FI-Schutzschalter und muss ich den nachrüsten?
? Kann ich Elektrik in Eigenleistung machen?
Kann ich Elektrik in Eigenleistung machen?
? Wie gefährlich sind Aluminium-Leitungen?
Wie gefährlich sind Aluminium-Leitungen?
? Was muss ich bei der Elektrik im Bad beachten?
Was muss ich bei der Elektrik im Bad beachten?
? Was bringen Leerrohre?
Was bringen Leerrohre?
Elektrosanierung professionell planen
Sie sanieren eine Mietwohnung und brauchen einen zuverlässigen Partner für die Elektrik? neurealis koordiniert alle Gewerke – E-Check, Elektrosanierung in der passenden Stufe, Abstimmung mit Sanitär und Maler – aus einer Hand. Festpreisgarantie und feste Termine inklusive.
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Normen & Quellen
- DIN 18015-1: Elektrische Anlagen in Wohngebäuden – Mindestausstattung und Stromkreise
- DIN VDE 0100-701: Errichten von Niederspannungsanlagen – Räume mit Badewanne oder Dusche (Schutzbereiche)
- DIN VDE 0100-410: Schutzmaßnahmen – Schutz gegen elektrischen Schlag
- DIN VDE 0100-443: Ãœberspannungsschutz bei Neuinstallationen (seit 2016 Pflicht)
- DIN VDE 0105-100: Betrieb von elektrischen Anlagen – Grundlage für den E-Check
- § 823 BGB: Verkehrssicherungspflicht – Vermieter-Haftung für elektrische Anlagen
- NAV § 13: Niederspannungsanschlussverordnung – Elektroarbeiten nur durch Fachbetriebe
- IFS: Institut für Schadenverhütung – Brandursachenstatistik
- GDV: Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft – Schadenstatistik Wohngebäude