Entkernung Wohnung: Ablauf, Kosten & Praxis-Tipps

Das klingt radikal. In vielen Fällen ist es das auch. Und genau deshalb ist die Abgrenzung zur selektiven Demontage entscheidend. Nicht jede Sanierung erfordert eine Entkernung. Aber wenn sie nötig ist, dann richtig.

Vier Situationen machen eine Entkernung unvermeidbar:

1. Schwere Schadstoff-Belastung: Wenn asbesthaltige Bodenbeläge, Putze und Spachtelmassen gleichzeitig vorhanden sind, ist eine selektive Demontage oft unwirtschaftlich. Ab einem gewissen Belastungsgrad ist der Komplettrückbau schneller, sicherer und – paradoxerweise – günstiger.

2. Grundrissänderungen: Wenn nichttragende Wände versetzt oder entfernt werden sollen, etwa um aus einer 1960er-Jahre-Grundrisslösung mit winziger Küche und langem Flur einen zeitgemäßen offenen Wohnbereich zu schaffen.

3. Bausubstanz am Ende der Lebensdauer: Ein Gebäude aus den späten 1950er-Jahren mit originaler Elektrik, verzinkten Stahlrohren, durchfeuchtetem Estrich und Putzhohlstellen auf der Hälfte der Wandfläche lässt sich kaum selektiv sanieren.

4. Modernisierung (Sanierungspaket 3 oder 4): Bei umfassender Modernisierung ist die Entkernung in der Regel Bestandteil des Konzepts. Die Investitionssumme rechtfertigt den Aufwand.

Die Probenahme ist Pflicht nach der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV), sobald bei Gebäuden vor 1994 bauliche Eingriffe geplant sind.

Wer darf Proben nehmen? Im Grundsatz jeder, der die Probe fachgerecht entnimmt – also ohne Fasern freizusetzen. In der Praxis empfiehlt es sich, die Probenahme durch einen Sachverständigen oder ein zertifiziertes Prüflabor durchführen zu lassen.

Ablauf: Die verdächtige Stelle wird befeuchtet, um Faserflug zu minimieren. Mit einem Cuttermesser wird ein Stück von etwa 2 × 2 cm herausgelöst. Die Probe kommt in einen luftdichten Beutel, wird beschriftet und an ein akkreditiertes Labor geschickt. Das Ergebnis liegt innerhalb von 3–5 Werktagen vor.

Bei einer typischen 65-m²-Wohnung aus den 1960ern sind 3–5 Proben sinnvoll: Bodenbelag, Fliesenkleber im Bad, ggf. Putz oder Spachtelmasse, ggf. Rohrisolierung im Keller.

Eine nachträgliche Dekontamination nach unkontrollierter Asbestfreisetzung kostet ein Vielfaches der Probenahme – zuzüglich Baustellenstilllegung und strafrechtlicher Konsequenzen.

Bleirohre – das stille Gift in der Trinkwasserleitung

Blei wurde bis Anfang der 1970er-Jahre für Trinkwasserleitungen verwendet. Der Grenzwert liegt seit 2013 bei nur 10 µg/l (TrinkwV). Erkennung: Bleirohre sind weich (Fingernagel hinterlässt Kerbe), mattgrau, beim Ankratzen silbrig glänzend. Bleirohre müssen bei jeder Sanierung komplett getauscht werden – keine Ausnahme.

PAK – der unsichtbare Feind unter dem Parkett

Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) finden sich in schwarzem oder dunkelbraunem Parkettkleber (bis 1970er-Jahre). PAK-haltiger Kleber darf nicht geschliffen werden. Entfernung erfolgt mechanisch durch Abfräsen unter Absaugung oder durch Estrichaustausch.

KMF – alte Mineralwolle als versteckte Gefahr

Mineralwolle vor 1996 kann krebserregende Fasern enthalten. Erkennbar an gelb-brauner, faseriger Masse in Dachböden, abgehängten Decken, Installationsschächten. Sanierung nach TRGS 521: Befeuchten, in reißfeste Säcke verpacken, als Sondermüll entsorgen.

PCB – Fugenmassen aus einer anderen Ära

Polychlorierte Biphenyle wurden 1955–1975 in elastischen Fugenmassen verbaut. Erkennung: Elastisch, dunkelbraun bis schwarz. In Mietwohnungen selten, aber bei 1960er-Gebäuden nicht auszuschließen. Mechanisch ausfräsen, als Sondermüll entsorgen.

GefStoffV (Gefahrstoffverordnung): Richtet sich nicht nur an die ausführende Firma, sondern auch an den Auftraggeber. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die ausführende Firma über bekannte oder vermutete Schadstoffbelastungen zu informieren (§ 15 GefStoffV). Die Schadstoffprüfung muss vor der Beauftragung erfolgen.

TRGS 519 (Technische Regel für Gefahrstoffe – Asbest): Jede Firma braucht einen Sachkundenachweis. Arbeiten an schwach gebundenem Asbest erfordern Behörden-Anzeige mindestens 7 Tage vorher.

TRGS 521: Regelt den Umgang mit alter Mineralwolle (KMF vor 1996).

Haftung des Vermieters – drei Szenarien:

1. Beauftragung ohne Sachkunde: Firma ohne TRGS 519-Nachweis setzt Asbestfasern frei. Baustelle gesperrt, Dekontamination nötig. Vermieter haftet mit.

2. Verschwiegene Schadstoffbelastung: Vermieter weiß um Asbestverdacht, verschweigt ihn. Strafrechtliche Relevanz: Körperverletzung durch Unterlassen möglich.

3. Fehlende Dokumentation: Sanierung ordnungsgemäß, aber Entsorgungsnachweise verloren. Bei Verkauf oder Versicherungsfall: Vermieter in Beweispflicht.

Fazit: Schadstoffsanierung ist kein Bereich, in dem man Geld sparen sollte. Fachgerechte Durchführung schützt vor rechtlichen Risiken und vermeidet kostspielige Nachsanierungen.

Phase 1: Vorbereitung Abschaltung von Strom und Wasser. Staubschutztüren zum Treppenhaus (Reißverschluss-System). Abdeckung des Treppenhauses mit Malervlies. Container oder Big Bags bereitstellen. Nachbarn und Hausverwaltung informieren (§ 555c BGB: Ankündigung 3 Monate vorher bei Modernisierung).

Phase 2: Schadstoff-Sanierung (falls nötig) Immer VOR der eigentlichen Entkernung. Nie gleichzeitig. Eigene Schutzmaßnahmen, eigene Entsorgungswege. Wird sie mit normaler Demontage vermischt, kontaminiert man den gesamten Bauschutt.

Phase 3: Demontage von oben nach unten Decke vor Wand vor Boden. Abgehängte Decken zuerst, dann Wandverkleidungen und nichttragende Wände, dann Bodenbeläge und Estrich. Jede Demontage erzeugt Trümmer, die nach unten fallen.

Phase 4: Installation entfernen Sanitär- und Elektroinstallation nach Demontage der Oberflächen. Leitungen liegen erst dann frei. Stromlos schalten, an Übergabepunkten abtrennen.

Phase 5: Reinigung und Zustandsdokumentation GrobReinigung, Staub beseitigen. Fotos von jedem Raum, Deckenkonstruktion, Wänden, Rohboden. Dokumentation für Planung, Gewerke-Abstimmung, Versicherung, Gebäudeakte.

Ruhezeiten einhalten: Keine lärmintensiven Arbeiten vor 7 Uhr, nach 20 Uhr oder 13–15 Uhr. Sonn- und Feiertage: Arbeitsverbot.