Gewerke Ãœbersicht Sanierung

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Erhaltungsaufwand mindert die Steuerlast sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre. Herstellungsaufwand wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben – bei einem typischen Mehrfamilienhaus aus den 1960ern über 30 bis 40 Jahre. Der Unterschied in der jährlichen Steuerersparnis ist erheblich.

Die 15-Prozent-Falle: Übersteigen die Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne USt), gelten sämtliche Maßnahmen als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – selbst wenn es sich eigentlich um Erhaltungsaufwand handelt. Planen Sie bei kürzlichem Erwerb zeitlich gestaffelt!

Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: Nur Modernisierungsmaßnahmen eröffnen den Weg über § 559 BGB: 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr als zulässige Mieterhöhung. Die Kappungsgrenze begrenzt die maximal zulässige Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren. Wichtig: Die Kappungsgrenze wirkt wie eine Decke. Alles, was darüber investiert wird, muss durch Wertsteigerung gerechtfertigt werden – nicht durch Mieterhöhung.

Praxis-Tipp: Modernisierungsumlage VOR der Sanierung kalkulieren – nicht danach.

Bad = Nadelöhr: In einer Wohnungssanierung liegt der kritische Pfad fast immer im Bad. Die Abdichtung nach DIN 18534 muss trocknen, bevor die Fliesen kommen. Die Fliesen müssen fest sitzen, bevor die Sanitärkeramik montiert wird. Und das Bad muss fertig sein, bevor die Wohnung abgenommen werden kann.

Estrich = Zeitfresser: Ein zweiter kritischer Punkt ist der Estrich – sofern er erneuert werden muss. Zementestrich benötigt unter Normalbedingungen 4–6 Wochen Trocknungszeit, bevor ein Bodenbelag aufgebracht werden darf. Diese Zeit lässt sich durch Zusatzmittel oder Bautrockner verkürzen, aber nicht eliminieren.

Parallelisierbare Gewerke: Nicht alle Gewerke müssen nacheinander ablaufen. Innerhalb der einzelnen Phasen lassen sich Arbeiten parallelisieren:

• Elektro und Sanitär in Phase 2 können parallel laufen, wenn Elektriker im Wohnbereich und Sanitärinstallateur im Bad arbeiten
• Fliesenarbeiten im Bad und Malerarbeiten in den übrigen Räumen können zeitlich überlappen
• Bodenlegung in den Wohnräumen und Endmontage im Bad können parallel stattfinden

Die Voraussetzung: Ein koordinierter Ablaufplan, der diese Parallelisierung berücksichtigt.

Enthaltene Gewerke: 1. Malerarbeiten: Wände und Decken streichen, Risse verspachteln, Tapeten bei Bedarf erneuern. Heller, neutraler Farbton als Standard. 2. Bodenbeläge: Laminat/Vinyl austauschen oder Parkett abschleifen und neuversiegeln. 3. Türen: Aufarbeiten (Abschleifen, Neulackierung) oder Austausch bei Hohlkammertüren. 4. Armaturen und Zubehör: Türgriffe, Steckdosen-Abdeckungen, Lichtschalter, Bad-Armaturen. 5. Reinigung: Fenster, Heizkörper, Fliesen grundreinigen. Fugen im Bad erneuern.

Was Paket 1 NICHT enthält: Keine Elektroarbeiten über den Austausch von Abdeckungen hinaus. Keine Sanitärarbeiten an Rohren. Kein Eingriff in Wände oder Decken. Kein neues Bad.

Wann Paket 1 wählen: Nur wenn die Bestandsanalyse ergeben hat, dass Elektrik, Wasser, Abwasser und Heizung noch funktionsfähig und sicherheitstechnisch akzeptabel sind. Die Substanz muss tragen.

Risiken: Frische Farbe überdeckt Risse, aber nicht den Grund für die Risse. Trinkwasserleitungen aus den 1970ern können jederzeit undicht werden. Versicherer prüfen zunehmend, ob der Eigentümer seiner Instandhaltungspflicht nachgekommen ist.

Zusätzliche Gewerke (über Paket 2 hinaus): 1. Grundrissoptimierung: Flur verkürzen, Küche zum Wohnbereich öffnen, Abstellraum integrieren. Statische Prüfung bei tragenden Wänden erforderlich! 2. Fußbodenheizung im Bad: Elektrische FBH unter den neuen Fliesen – hoher Komfortgewinn, gutes Vermietungsargument. 3. Erhöhter Schallschutz: Neue Bodenaufbauten mit Trittschalldämmung, entkoppelte Sanitärleitungen. Verbesserung um 8–15 dB möglich. 4. Barrierefreie Elemente: Bodengleiche Dusche, breitere Türdurchgänge, schwellenlose Übergänge. 5. Breitbandverkabelung: CAT-7 in alle Räume, Multimedia-Dosen, vorbereitet für Glasfaser.

Wann Paket 3 wählen: Nur in starker Mietlage! Die Mietdifferenz zwischen einer sanierten und einer modernisierten Wohnung muss die Mehrkosten über einen überschaubaren Zeitraum amortisieren. In mittlerer Lage: Wirtschaftlichkeit fragwürdig. In schwacher Lage: Fast nie refinanzierbar.

Risiko Übersanierung: Eine Echtholzparkett-Wohnung mit Fußbodenheizung und Regendusche in einer Randlage erzielt keine höhere Miete als eine solide sanierte Vergleichswohnung zwei Straßen weiter. Die Zielgruppe in dieser Lage sucht funktionalen Wohnraum, keinen Designerstandard.

Bauherrenhaftpflicht (Pflicht!): Wird bei der Sanierung ein Nachbar durch Staub, Lärm oder herabfallendes Material geschädigt, haftet der Auftraggeber. Die reguläre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Bauschäden in der Regel nicht ab. Ab Paket 2 dringend empfohlen – schützt vor erheblichen Regressansprüchen.

Bauleistungsversicherung: Schützt das Bauwerk während der Bauphase vor Wassereinbruch, Sturm, Vandalismus oder Diebstahl. Bei Paket 1 verzichtbar, ab Paket 2 dringend empfohlen – wenn Wände geöffnet sind und Leitungen freiliegen.

Wohngebäudeversicherung informieren: Eine Baustelle im Gebäude stellt eine Gefahrerhöhung dar. Wer die Versicherung nicht informiert, riskiert im Schadensfall die Leistungsverweigerung.

Gewährleistung: BGB-Vertrag: 5 Jahre. VOB/B-Vertrag: 4 Jahre. Die Gewährleistung gilt nur bei fachgerechter Ausführung durch einen Fachbetrieb. Eigenleistung hat keine Gewährleistung.

Unterlassene Sanierung als Risiko: Wer weiß, dass die Installation veraltet ist, und trotzdem nur die Oberfläche erneuert, riskiert bei einem späteren Wasserschaden Probleme mit der Gebäudeversicherung. Versicherer fragen im Schadensfall nach dem Zustand der Installation – fehlt ein aktueller Prüfnachweis, droht Regress.

Der 10-Minuten-Baustellenrundgang: Gehen Sie jeden Morgen zehn Minuten über die Baustelle, bevor die Handwerker anfangen. Nicht um zu kontrollieren, sondern um sich ein Bild zu machen: Stimmt die Reihenfolge? Liegt das richtige Material bereit? Gibt es Befunde, die besprochen werden müssen?

Abstimmung Elektro und Sanitär im Bad: Die Position von Waschtisch, Dusche und Badewanne bestimmt die Schutzbereiche nach DIN VDE 0100-701. Ein Zentimeter Abweichung bei der Duschposition kann entscheiden, ob die Steckdose in Schutzbereich 2 oder außerhalb liegt. Elektro- und Sanitärplanung müssen auf den Zentimeter abgestimmt sein – BEVOR die Rohinstallation beginnt.

Küche planen, bevor Elektro beginnt: Der Herdanschluss (5 x 2,5 mm², Drehstrom) muss mit der Küchenplanung abgestimmt sein. Die Anschlussdose für den Geschirrspüler muss dort sitzen, wo der Spüler steht. Die Position des Kühlschranks bestimmt den Steckdosenplatz.

Puffer einplanen – immer: Kalkulieren Sie 10–15 % Puffer auf jedes Paket. Bei 1960er-Wohnungen werden Sie beim Öffnen der Wände fast immer Überraschungen finden (veraltete Leitungen, Feuchteschäden, Asbest). Der Puffer ist keine Option, sondern Pflicht.

Zeitdruck vermeiden: Zwei Wochen mehr Bauzeit einplanen und dafür eine mängelfreie Abnahme haben. Die zwei Wochen zusätzlicher Leerstand sind berechenbar. Die Folgekosten von Baumängeln sind es nicht.