Der Haken: Die Rechnung muss stimmen. Wer bar bezahlt, geht leer aus. Wer Material und Lohn nicht sauber trennt, verschenkt bares Geld. Und wer als Vermieter die falschen Posten ansetzt, lässt tausende Euro auf dem Tisch liegen.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen konkret, welche Kosten absetzbar sind, wie Sie Ihre Rechnung richtig aufbauen lassen und wo der Unterschied zwischen Eigennutzern und Vermietern liegt.
Wie viel ist absetzbar? Die Regeln nach §35a EStG
20 % der Arbeitskosten werden direkt von der Steuerschuld abgezogen – nicht vom zu versteuernden Einkommen, sondern von der Steuer selbst. Das macht den Abzug besonders wertvoll.
Maximal 6.000 Euro Arbeitskosten pro Jahr sind anrechenbar. 20 % davon ergeben maximal 1.200 Euro Steuerersparnis pro Jahr und Haushalt.
Nur Arbeitskosten zählen. Materialkosten sind nicht absetzbar. Die Rechnung muss Lohn und Material getrennt ausweisen – sonst erkennt das Finanzamt gar nichts an.
Barzahlung ist ausgeschlossen. Das Finanzamt akzeptiert nur Überweisungen. Kein Bargeld, keine Anzahlungen in bar, kein Umweg über Verrechnungsschecks. Nur eine nachvollziehbare Banküberweisung zählt.
Wichtig: Der Steuerabzug gilt pro Haushalt, nicht pro Person. Ein Ehepaar in einer gemeinsamen Wohnung hat denselben Höchstbetrag wie eine Einzelperson.
Praxis-Tipp: Sanierung auf zwei Jahre verteilen
Bei großen Sanierungsprojekten lohnt es sich, die Arbeiten auf zwei Kalenderjahre zu verteilen. So nutzen Sie den Höchstbetrag von 1.200 € zweimal – insgesamt 2.400 € Steuerersparnis statt nur 1.200 €.
Was zählt als Handwerkerleistung – und was nicht?
Absetzbare Arbeiten (Beispiele):
- Badsanierung, Küchenmontage, Fliesenarbeiten
- Malerarbeiten innen und außen
- Elektroinstallation und Sanitärarbeiten
- Heizungswartung und -austausch
- Dachsanierung und Fassadendämmung
- Schimmelbeseitigung und Wasserschadenreparatur
- Gartenpflege durch Fachbetrieb (Baumschnitt, Pflasterarbeiten)
- Schornsteinfegerkosten
Nicht absetzbar:
- Materialkosten (Fliesen, Farbe, Sanitärobjekte, Holz)
- Neubauleistungen (Erstbezug, Anbau mit neuer Nutzfläche)
- Arbeiten in der Werkstatt des Handwerkers
- Gutachterkosten und Planungsleistungen von Architekten
- Eigenleistung (Ihre eigene Arbeitszeit zählt nicht)
Grauzone Neubau: Sobald das Gebäude bezugsfertig ist, greifen die Regeln. Arbeiten vor Erstbezug – etwa der Einbau einer Einbauküche im Neubau – sind nicht absetzbar. Nachträgliche Arbeiten am bezogenen Neubau dagegen schon.
Praxis-Tipp: Anfahrtskosten nicht vergessen
Fahrtkosten, Maschinenkosten und Entsorgungskosten des Handwerkers sind ebenfalls absetzbar – sie zählen zu den Arbeitskosten, nicht zum Material. Achten Sie darauf, dass diese Posten auf der Rechnung separat ausgewiesen werden.
Rechenbeispiel: Komplettsanierung einer 75-m²-Wohnung
Wohnungssanierung, 75 m², Eigennutzer, alle Gewerke
Steuerliche Angaben sind allgemeine Hinweise und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Stand: Februar 2026.
Vermieter aufgepasst: 100 % absetzbar als Werbungskosten
Was Vermieter absetzen können:
- Lohnkosten zu 100 % (nicht nur 20 %)
- Materialkosten zu 100 % (beim Eigennutzer ausgeschlossen!)
- Planungskosten, Gutachten, Statik
- Finanzierungskosten (Zinsen für Sanierungskredit)
Sofortabzug oder Abschreibung? Entscheidend ist die Frage: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar): Reparaturen, Austausch gleichwertiger Bauteile, Modernisierung ohne Standardhebung. Beispiel: Altes Bad raus, neues Bad rein – gleicher Grundriss, gleiche Ausstattungsklasse.
Herstellungskosten (nur über 50 Jahre abschreibbar): Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Standard hinaus. Beispiel: Drei Zimmer zu einer Loftwohnung zusammenlegen, Anbau, Aufstockung.
Die 15-Prozent-Grenze: Wer eine Immobilie kauft und innerhalb der ersten drei Jahre mehr als 15 % des Gebäudewerts in Sanierung steckt, muss diese Kosten als Herstellungskosten behandeln – also über 50 Jahre abschreiben statt sofort absetzen. Für eine konkrete Berechnung Ihrer persönlichen Grenze empfehlen wir den Steuerberater.
Tipp für Vermieter: Planen Sie größere Sanierungen zeitlich so, dass Sie die 15-Prozent-Grenze nicht überschreiten, oder kaufen Sie erst nach Ablauf der Dreijahresfrist. Der Unterschied zwischen Sofortabzug und 50-Jahre-Abschreibung kann fünfstellige Steuerbeträge ausmachen.
Praxis-Tipp: Erhaltungsaufwand verteilen
Vermieter können Erhaltungsaufwand nach §82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Das lohnt sich, wenn Ihr Steuersatz in einem Jahr besonders niedrig ist oder Sie Verluste aus Vermietung vermeiden wollen.
Checkliste: So muss die Handwerkerrechnung aussehen
1. Getrennte Ausweisung von Lohn und Material Der wichtigste Punkt. Ohne diese Trennung erkennt das Finanzamt nichts an. Viele Handwerker listen das automatisch auf – fragen Sie trotzdem aktiv nach.
2. Leistungsort = Ihre Adresse Die Rechnung muss die Adresse des Objekts nennen, an dem die Arbeiten stattfanden. Arbeiten in der Werkstatt des Handwerkers zählen nicht.
3. Steuernummer oder USt-IdNr. des Handwerkers Ohne diese Angabe ist die Rechnung formal ungültig.
4. Rechnungsdatum und Leistungszeitraum Das Finanzamt ordnet die Kosten dem Jahr zu, in dem Sie bezahlt haben (Abflussprinzip). Rechnung vom Dezember, bezahlt im Januar? Dann zählt das neue Jahr.
5. Banküberweisung als Zahlungsnachweis Kontoauszug aufbewahren. Bar bezahlte Rechnungen sind komplett verloren – selbst wenn der Betrag korrekt und nachweisbar ist.
6. Fahrtkosten und Maschinenkosten separat Diese Posten sind absetzbar, gehen aber unter, wenn sie pauschal im Materialpreis verschwinden.
Formulierung für den Handwerker: „Bitte weisen Sie auf der Rechnung Arbeitskosten (inkl. Fahrtkosten und Maschinenkosten) und Materialkosten getrennt aus. Ich benötige die Aufschlüsselung für §35a EStG.“
Praxis-Tipp: Abschlagszahlungen richtig buchen
Bei größeren Sanierungen zahlen Sie Abschläge. Jede Abschlagszahlung muss per Überweisung erfolgen und die Schlussrechnung muss alle Abschläge aufführen. Heben Sie jeden Kontoauszug auf – das Finanzamt prüft gern.
Häufige Fragen zu Handwerkerkosten absetzen
? Wie viel Handwerkerkosten kann ich absetzen?
Wie viel Handwerkerkosten kann ich absetzen?
? Kann ich auch Materialkosten absetzen?
Kann ich auch Materialkosten absetzen?
? Gelten für Vermieter andere Regeln als für Eigennutzer?
Gelten für Vermieter andere Regeln als für Eigennutzer?
? Welche Handwerkerarbeiten kann ich absetzen?
Welche Handwerkerarbeiten kann ich absetzen?
? Was passiert, wenn ich bar bezahlt habe?
Was passiert, wenn ich bar bezahlt habe?
? Kann ich Handwerkerkosten bei einem Neubau absetzen?
Kann ich Handwerkerkosten bei einem Neubau absetzen?
? Wo trage ich Handwerkerkosten in der Steuererklärung ein?
Wo trage ich Handwerkerkosten in der Steuererklärung ein?
? Welche Nachweise braucht das Finanzamt?
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? Können Ehepartner den Betrag doppelt nutzen?
Können Ehepartner den Betrag doppelt nutzen?
? Kann ich Handwerkerkosten und Förderung kombinieren?
Kann ich Handwerkerkosten und Förderung kombinieren?
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