Vermieter

Malerarbeiten bei der Wohnungssanierung

Oberflächen vermieten die Wohnung – so gelingt der perfekte Anstrich

Der Maler ist das letzte Gewerk vor der Übergabe. Saubere Malerarbeiten kaschieren kleine Mängel und hinterlassen einen professionellen Gesamteindruck. Unsaubere Arbeit hingegen ruiniert alles – selbst wenn die restliche Sanierung einwandfrei war.

Malerarbeiten gehören zu den Gewerken mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis bei der Vermietung. Der Haken: Die Vorarbeit entscheidet über das Ergebnis. Ein frischer Anstrich auf mangelhaft vorbereiteten Wänden blättert, vergilbt oder zeigt Flecken – und das oft erst nach wenigen Monaten.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Untergründe Sie in Altbauwohnungen typischerweise vorfinden, wie Sie Tapeten richtig entfernen oder überstreichen, warum Nikotinsperre bei jedem dritten Altbau Pflicht ist und was das Mietrecht bei Schönheitsreparaturen vorschreibt.

Vorarbeit ist 60 % der Malerkosten – Untergrund bestimmt Qualität

Raufaser-Tapete: Vermieter-Standard für langlebige, reparierbare Oberflächen

Epochen-Übersicht

Wandoberflächen nach Baujahr

Je nach Baujahr Ihrer Wohnung finden Sie unterschiedliche Oberflächen vor. Diese Übersicht zeigt typische Zustände und Probleme.

Baujahr	Typische Oberfläche	Typisches Problem
Vor 1960	Kalkfarbe, Leimfarbe, Tapete	Leimfarbe blättert, ist nicht übermalbar – muss komplett entfernt werden
1960er	Raufaser, Tapete, Dispersionsfarbe	Mehrere Tapetenschichten (oft 3–5 Lagen übereinander)
1970er	Raufaser, Strukturtapete, bunte Farben	Nikotin! Bunte Anstriche (Orange, Braun, Grün)
1980er	Raufaser, Vliestapete	Meist gut überarbeitbar, vereinzelt Nikotinbelastung
1990er und später	Dispersionsanstrich, Vliestapete	Oft nur 1–2 Schichten, einfach zu erneuern

Vor 1960

Oberfläche: Kalkfarbe, Leimfarbe, Tapete

Problem: Leimfarbe blättert, ist nicht übermalbar – muss komplett entfernt werden

1960er

Oberfläche: Raufaser, Tapete, Dispersionsfarbe

Problem: Mehrere Tapetenschichten (oft 3–5 Lagen übereinander)

1970er

Oberfläche: Raufaser, Strukturtapete, bunte Farben

Problem: Nikotin! Bunte Anstriche (Orange, Braun, Grün)

1980er

Oberfläche: Raufaser, Vliestapete

Problem: Meist gut überarbeitbar, vereinzelt Nikotinbelastung

1990er und später

Oberfläche: Dispersionsanstrich, Vliestapete

Die Grundsatzentscheidung bei jeder Malerarbeit: Müssen alte Tapeten runter oder genügt Überstreichen?

Entfernen ist Pflicht bei: mehr als zwei Tapetenschichten übereinander, Ablösungen oder Blasen, Schimmelverdacht dahinter, stark nikotinbelasteten Oberflächen.

Überstreichen reicht bei: einer Tapetenlage fest verklebt ohne Blasen, sauberem Untergrund ohne Nikotinflecken, Raufaser in gutem Zustand.

Ablöse-Techniken: Dampf-Tapetenlöser (am effektivsten bei mehreren Schichten, mietbar), Sprühflasche mit Wasser und Spülmittel (günstiger, aber zeitaufwändiger), mechanisch mit Spachtel (nur bei bereits losen Stellen).

Neue Farbe auf mangelhafter Tapete blättert innerhalb weniger Monate.

Nikotinsperre: Warum sie in jedem dritten Altbau Pflicht ist

Nikotin ist hartnäckig. Selbst wenn der letzte Raucher vor Jahren ausgezogen ist, stecken die Ablagerungen tief in Tapete und Putz. Ohne Sperrgrund blutet das Nikotin durch die neue Farbe – gelbe Flecken erscheinen oft erst Wochen nach dem Streichen.

So testen Sie auf Nikotinbefall: Weißen Lappen über die Wand reiben. Gelbliche Verfärbung? Sperrgrund ist Pflicht.

Sperrgrund (Isoliergrund) richtig anwenden:

Lösemittelbasierte Sperrgründe sind wirksamer als wasserbasierte
Komplette Fläche behandeln, nicht nur sichtbare Flecken
Trockenzeit beachten: mind. 24 Stunden vor dem Überstreichen

Vermieter-Hinweis: Nikotinbefall ist keine Seltenheit – in etwa 30 % der Altbauwohnungen finden wir entsprechende Ablagerungen. Ohne Sperrgrund ist die neue Farbe innerhalb eines Jahres ruiniert.

Acryl vs. Silikon: Die richtige Fuge am richtigen Ort

Einer der häufigsten Fehler bei Malerarbeiten: Silikon im Malerbereich oder Acryl im Nassbereich. Beides führt zu Problemen.

Acryl (für den Malerbereich): Übermalbar nach Trocknung, ideal für Anschlussfugen (Wand zu Decke, Zargen zu Wand). Nicht dauerhaft elastisch und nicht für Nassbereiche geeignet.

Silikon (für Sanitär- und Außenbereiche): Dauerhaft elastisch, wasserabweisend. Für Sanitärfugen (Bad, Küche) und Fensteranschlüsse außen. Nicht übermalbar – Farbe perlt ab.

| Fehler | Folge | |--------|-------| | Silikon im Malerbereich | Fuge nicht übermalbar, unschöne Optik | | Acryl im Nassbereich | Schimmelbildung nach wenigen Monaten | | Fuge vergessen | Risse und Spalten an Übergängen |

Saubere Fugen machen den Profi-Unterschied.

Anstrich-Systeme: Welche Farbe für welchen Bereich?

Nicht jede Farbe eignet sich für jeden Einsatzbereich. Hier die wichtigsten Anstrich-Systeme:

Dispersionsfarbe (Standard): Wohnräume, Flur, Schlafzimmer – alle normalen Wände und Decken. Weiß ist Standard für Mietwohnungen. 2 Anstriche erforderlich. Deckkraft Klasse 1–2, Nassabrieb Klasse 2–3 nach DIN EN 13300.

Latexfarbe (Elefantenhaut): Für Küche, stark beanspruchte Bereiche und Treppenhäuser. Abwaschbar und strapazierfähig, aber teurer und mit glänzenderer Oberfläche.

Silikatfarbe: Für mineralische Untergründe (Kalkputz) und Altbauten mit Feuchtigkeitsproblemen. Diffusionsoffen und schimmelresistent – aber nur auf mineralischen Untergründen anwendbar.

Qualitätsmerkmale nach DIN EN 13300: Deckkraft Klasse 1 (beste) bis 4 (ausreichend). Nassabriebbeständigkeit Klasse 1 (scheuerbeständig) bis 5 (nicht waschbar).

Vermieter-Empfehlung: Dispersionsfarbe Klasse 1/2 in Weiß. Keine Farbexperimente – weiße Wände vermieten sich am schnellsten.

Lackierarbeiten: Zargen, Fenster, Heizkörper

Neben den Wänden gehören auch Türzargen, Fensterrahmen (innen) und Heizkörper zum Malergewerk.

Acryllack (wasserbasiert): Geruchsarm, schnell trocknend, seidenmatt bis glänzend. Standard für Innenräume. Etwas geringere Härte als Alkydharzlack.

Alkydharzlack (lösemittelbasiert): Robuster, höhere Endhärte. Stärkerer Geruch und längere Trockenzeit. Bei stark beanspruchten Flächen (Türblätter, Zargen) oft bevorzugt.

Auf alten Lackschichten (insbesondere vor 1980 Ölfarbe) ist das Anlegen schwierig. Optionen: 1. Anschleifen – bei intaktem Altlack, gleiches Lacksystem verwenden. 2. Abbeizen – bei schadhaftem Altlack oder Systemwechsel (Öl → Acryl).

Konkrete Preise für Ihr Projekt

Die genauen Kosten hängen von Baujahr, Zustand und Umfang ab. Auf unserer Preisseite finden Sie aktuelle Kostenrahmen für alle Sanierungspakete – transparent und verbindlich.

Raufaser: Warum sie der Vermieter-Standard ist

Raufaser-Tapete hat ihren Ruf als 'spießig' längst abgelegt – für Vermieter ist sie nach wie vor die praktischste Lösung.

Vorteile für Vermieter: Kleine Beschädigungen lassen sich mit Raufaser-Flicken und Farbe unsichtbar ausbessern. Mehrfach ohne Tapetenwechsel streichbar (3–4 Anstriche realistisch). Bei Auszug genügt oft ein neuer Anstrich statt kompletter Neutapezierung. Spachtelqualität Q2 reicht aus – Q3 für glatte Wände ist aufwändiger.

Nachteil: Weniger 'modern' als glatte Wände oder Vliestapete. Bei hochwertigen Wohnungen ggf. nicht passend.

Raufaser-Qualitäten: Fein (wenig Struktur, eleganter), Mittel (Standard für Mietwohnungen), Grob (kaschiert auch stärkere Unebenheiten).

Für Mietwohnungen im mittleren Segment ist Raufaser die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Aus der Praxis

Praxis-Tipps

Nikotinsperre nicht vergessen

In etwa 30 % der Altbauwohnungen finden Sie Nikotinablagerungen – auch wenn der letzte Raucher schon vor Jahren ausgezogen ist. Test: Weißen Lappen über die Wand reiben. Gelblich? Sperrgrund ist Pflicht. Ohne Sperre bluten die Nikotinflecken innerhalb von Wochen durch die neue Farbe.

Acryl-Fugen machen den Profi-Unterschied

Saubere Acryl-Fugen an den Übergängen (Wand zu Decke, Wand zu Sockelleiste) sind das Detail, das eine professionelle Sanierung von einer Hobby-Renovierung unterscheidet. Zeitaufwand: 30 Minuten pro Raum. Wirkung: enorm.

Reihenfolge beachten – Maler zuletzt!

Malerarbeiten sind immer das vorletzte Gewerk (vor der Endreinigung). Wer zu früh streicht, muss nacharbeiten. Schmutz von Fliesenleger, Bodenleger oder Montagearbeiten ruiniert frische Anstriche. Planen Sie den Maler erst ein, wenn alle anderen Gewerke fertig sind.

Zwei Anstriche sind Pflicht

Ein einzelner Anstrich deckt nie gleichmäßig – auch nicht bei hochwertiger Farbe mit Deckkraft Klasse 1. Wer beim zweiten Anstrich spart, erhält ein fleckiges Ergebnis. Das Ergebnis ist um Welten besser.

Häufige Fragen

Muss ich vor dem Streichen grundieren?

Auf saugenden Untergründen (neuer Putz, Gipskarton, frische Spachtelflächen) ist Tiefengrund Pflicht. Er verhindert ungleichmäßige Farbaufnahme und verbessert die Haftung. Auf intakten Altanstrichen können Sie in der Regel ohne Grundierung streichen.

Wie erkenne ich Leimfarbe?

Leimfarbe (vor 1960 häufig verwendet) löst sich bei Wasserkontakt auf. Test: Nassen Schwamm 30 Sekunden an die Wand halten und reiben. Löst sich die Farbe pudrig ab? Dann ist es Leimfarbe – sie muss komplett entfernt werden, Überstreichen ist nicht möglich.

Raufaser oder glatte Wände – was ist besser für Vermieter?

Raufaser ist für Mietwohnungen im mittleren Segment die wirtschaftlichere Lösung. Sie kaschiert leichte Unebenheiten (Spachtelqualität Q2 statt Q3 reicht), ist reparierbar und kann mehrfach überstrichen werden. Glatte Wände wirken moderner, sind aber teurer in der Herstellung und aufwändiger bei Schäden.

Kann ich Tapete einfach überstreichen?

Ja, wenn nur eine Tapetenlage vorhanden ist, diese fest verklebt ist und keine Blasen oder Ablösungen zeigt. Bei mehreren Schichten, Nikotinbefall oder Schäden sollten Sie die Tapete entfernen. Eine Faustregel: Mehr als zwei Schichten = runter damit.

Wie lange dauern Malerarbeiten in einer 65-m²-Wohnung?

Bei vollständiger Sanierung (Tapeten entfernen, Spachteln, Grundieren, Tapezieren, 2× Streichen, Lackieren) rechnen Sie mit 4–6 Arbeitstagen für ein 2-Mann-Team. Bei reinem Überstreichen sind 2–3 Tage realistisch.

Welche Farbe sollte ich für eine Mietwohnung wählen?

Weiß. Punkt. Bunte Wände polarisieren und schrecken potenzielle Mieter ab. Weiße Wände wirken hell, sauber und neutral – sie vermieten sich schneller. Farbakzente kann der Mieter selbst setzen.

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Normen & Quellen

DIN EN 13300: Beschichtungsstoffe – Wasserlacke und -beschichtungen (Deckkraft, Nassabrieb)
VOB/C DIN 18363: Maler- und Lackierarbeiten – Beschichtungen
VOB/C DIN 18366: Tapezierarbeiten
BFS-Merkblätter (Bundesausschuss Farbe und Sachwertschutz)

Malerarbeiten bei der Wohnungssanierung

Wandoberflächen nach Baujahr

Vor 1960

1960er

1970er

1980er

1990er und später

Wandbehandlung: Was tun mit dem Untergrund?

Mehrere Tapetenschichten (mehr als 2)?

Eine Tapete, fest verklebt und intakt?

Dispersionsanstrich ohne Tapete?

Leimfarbe (vor 1960)?

Blanker Putz oder Spachtelung (nach Vorarbeiten)?

Tapeten: Entfernen oder Überstreichen?