Türen & Zargen in Mietwohnungen sanieren – Vermieter-Ratgeber

Es lohnt sich, die drei großen Oberflächen-Gewerke gemeinsam zu denken: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Türen. Alle drei zusammen machen einen überschaubaren Anteil der Gesamtkosten aus, bestimmen aber zu einem Großteil den Eindruck bei der Wohnungsbesichtigung. Bei knappem Budget ist es wirtschaftlich sinnvoller, in diese drei Bereiche zu investieren als beispielsweise in eine überambitionierte Küchenausstattung.

Die Einbau-Reihenfolge bei Türen:

1. Zargen setzen und einschäumen 2. Wandanschlüsse anputzen und trocknen lassen 3. Malerarbeiten durchführen 4. Türblätter einhängen 5. Beschläge montieren

Wer die Türblätter vor dem Maler einhängt, hat anschließend Farbspritzer auf neuen Oberflächen. Das klingt nach einem Planungsfehler, der nicht passieren sollte – in der Praxis passiert er aber regelmäßig, besonders wenn mehrere Gewerke unkoordiniert arbeiten.

Die Röhrenspantür besteht aus einem Rahmen aus Weichholzleisten, gefüllt mit Pappröhren, beidseitig kaschiert mit dünnen Hartfaserplatten. Das Gewicht: 10 bis 12 kg. Zum Vergleich: Eine moderne CPL-Tür wiegt 18 bis 25 kg.

Das geringe Gewicht hat direkte Konsequenzen: Der Schallschutz ist minimal. Gespräche im Nebenzimmer sind problemlos zu verstehen. Das bewertete Schalldämmmaß (Rw) liegt bei 15 bis 20 dB – weit unter den 27 dB, die DIN 4109 als Mindestanforderung fordert.

CPL-Türen: Der Standard für die Mietwohnung

CPL steht für Continuous Pressure Laminate – ein unter hohem Druck verpresstes Schichtmaterial aus Papieren und Harz. Die Oberfläche ist kratzfest, stoßfest, feuchtigkeitsbeständig und pflegeleicht. Genau die Eigenschaften, die eine Mietwohnungstür braucht.

Für die Mietwohnung empfiehlt sich der Standard in Weiß oder hellem Eiche-Dekor. Weiße CPL-Türen passen zu jeder Wandfarbe, wirken neutral und zeitlos. Von dunklen Dekoren ist abzuraten – sie verengen den Raum optisch.

Normmaße: 860 mm × 1985 mm (Standard), 985 mm × 1985 mm (breit, für Bad/Wohnungseingangstür). Bei Altbauten mit abweichenden Maßen sind Sondermaße nötig (Aufpreis 20–40 %).

Furnierte Massivholztüren: Aufarbeiten möglich

Türen aus den 1980ern mit massiverem Aufbau haben oft noch Substanz. Das Aufarbeiten – Schleifen, Grundieren, zweimal Lackieren – ist eine Option. Bei drei bis vier Türen lohnt sich das. Bei fünf oder mehr kippt die Rechnung häufig zugunsten neuer CPL-Türen.

Eine Wand mit 40 dB Schalldämmmaß nützt wenig, wenn die Tür nur 17 dB schafft. Der Schall nimmt den Weg des geringsten Widerstands. Bei Wohngemeinschaften (WG), die in vielen Mietlagen ein wichtiges Segment darstellen, ist der Schallschutz der Zimmertüren ein entscheidendes Kriterium.

DIN 4109 Mindest-Schalldämmmaß für Innentüren: 27 dB

Schallschutzwerte verschiedener Türtypen:

• Röhrenspantüren (1960er–1970er): 15–20 dB
• CPL-Türen mit Röhrenspaneinlage: 25–27 dB
• CPL-Türen mit Vollspaneinlage: 30–33 dB
• Mit umlaufender Dichtung + Bodendichtung: bis 35 dB

Schwellenfreiheit:

Alte Türschwellen sind Stolperfallen. Bei der Sanierung werden sie entfernt. Die absenkbare Bodendichtung ersetzt die Schwelle: Sie fährt beim Schließen automatisch nach unten und dichtet den Spalt ab. Beim Öffnen hebt sie sich wieder – schwellenfrei, barrierefrei.

DIN 18040-2 fordert für barrierefreie Wohnungen eine lichte Durchgangsbreite von mindestens 800 mm, für rollstuhlgerechte Wohnungen 900 mm.

Ihre Wirkung:

Schallschutz: Bis zu 5 dB Verbesserung allein durch eine intakte Dichtung. 5 dB klingen wenig – subjektiv wird das als Halbierung der wahrgenommenen Lautstärke empfunden.

Zugluft: Eine undichte Wohnungseingangstür lässt kalte Luft aus dem Treppenhaus in die Wohnung strömen. Im Winter führt das zu höheren Heizkosten und zu Mieterbeschwerden.

Rauchschutz: Im Brandfall verhindert die Dichtung den Rauchübertritt – aber nur, wenn sie intakt ist.

Schnelltest:

Tür schließen und mit einer flachen Hand über den Spalt zwischen Tür und Zarge fahren. Spürt man Zugluft, ist die Dichtung defekt. Alternativ: Licht im Treppenhaus ein, in der Wohnung aus – sieht man Licht durch den Türspalt, fehlt die Dichtung.

Neue Dichtungen sind eine der wirtschaftlichsten Sanierungsmaßnahmen überhaupt. Die Wirkung auf Schallschutz, Heizkosten und Mieterzufriedenheit ist enorm – für wenig Aufwand.

Die Phasen:

Phase 1 – Rohbau-Arbeiten (vor den Türen):

• Wandöffnungen prüfen und ggf. anpassen (Breite, Höhe, Lotrecht)
• Alte Zargen entfernen, Wandflächen vorbereiten
• Elektroleitungen im Zargenbereich verlegen (Lichtschalter!)

Phase 2 – Zargen setzen:

• Neue Zargen ausrichten, verkeilen, einschäumen
• Wandanschlüsse anputzen
• Trocknen lassen: Montageschaum 24 Stunden, Putz 1–3 Tage

Phase 3 – Malerarbeiten:

• Zargen abkleben
• Wände und Decken streichen
• Zargen bei Bedarf nachlackieren

Phase 4 – Bodenbeläge:

• Bodenhöhe definiert den Türanschlag und die Position der Bodendichtung

Phase 5 – Türblätter und Beschläge:

• Türblätter einhängen, Bänder justieren
• Beschläge montieren
• Funktionsprüfung: Öffnen, Schließen, Verriegeln

Typische Fehler:

1. Türblätter vor dem Maler eingehängt → Farbspritzer auf neuen Oberflächen 2. Zargen nach dem Bodenbelag gesetzt → Schaumreste beschädigen den neuen Boden 3. Wandöffnungen nicht geprüft → Zarge passt nicht (zu eng, zu breit, Wandstärke stimmt nicht)

Vor der Bestellung: Jede Wandöffnung individuell ausmessen – Breite, Höhe und Wandstärke. Mindestens drei Messpunkte pro Dimension. Das kleinste Maß ist maßgebend.