Veraltete Elektroinstallationen sind laut Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung (IFS) die häufigste technische Brandursache in Wohngebäuden. Nicht defekte Heizungen, nicht vergessene Kerzen – brüchige Isolierungen, überlastete Leitungen und fehlende Schutzeinrichtungen, die seit Jahrzehnten unbemerkt in der Wand stecken. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) beziffert den Anteil: Rund 30 % aller Wohnungsbrände gehen auf elektrische Defekte zurück, davon über 60 % auf veraltete Installationen.
Für Vermieter hat das doppelte Brisanz: Die gesetzlichen Pflichten sind eindeutig: Die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB verpflichtet den Eigentümer, die elektrische Anlage in einem sicheren Zustand zu halten. Und die Gebäudeversicherung fragt im Schadensfall nach dem Zustand der Installation – fehlt ein aktueller Prüfnachweis, droht der Regress.
Dieser Ratgeber behandelt die Elektroinstallation aus Vermieterperspektive: Was erwartet Sie hinter der Wand, je nach Baujahr? Wie unterscheidet man eine Installation, die bleiben kann, von einer, die raus muss? Welche drei Sanierungsstufen gibt es? Und warum der E-Check die wichtigste Vorab-Investition vor jeder Sanierungsplanung ist.
1 Vor 1960
Vor 1960
Stoffisolierte oder gummiisolierte Leitungen, zweipolig ohne Schutzleiter. Diazed-Schmelzsicherungen im Porzellanfuß. Kein FI-Schutz, keine Erdung.
2 1960er
1960er
Übergang von Gummi- auf PVC-Isolierung. Mischinstallationen häufig: neuer Teil sichtbar, schwächstes Glied unsichtbar in der Wand. Schutzleiter nur in Küche und Bad.
3 1970er
1970er
NYM-Leitungen (PVC) als Standard, dreiadrig mit Schutzleiter. Grundsätzlich brauchbar, aber FI-Schutzschalter fehlen meist. Unterverteilung oft unterdimensioniert.
4 1980er–1990er
1980er–1990er
NYM-Standard, FI ab ca. 1984 zunehmend verbaut. Verlegung ordentlich, Rohinstallation meist noch tragfähig. Stromkreisanzahl liegt oft knapp unter heutigem Standard.
Die drei Sanierungsstufen
Stufe 1: Komplett-Erneuerung Alles raus, alles neu. Leitungen, Unterverteilung, Steckdosen, Schalter, Lampenauslässe. Oft auch der Zählerplatz, wenn er den aktuellen TAB (Technische Anschlussbedingungen) nicht entspricht. Stufe 1 ist nötig bei: Stoffisolierung, Gummiisolierung, Aluminiumleitungen, Zweileiter-System ohne Schutzleiter, Diazed-Schmelzsicherungen. Für eine 65-m²-Wohnung rechnet ein Zweier-Team drei bis fünf Arbeitstage für die Rohinstallation, plus ein bis zwei Tage für die Feininstallation nach den Malerarbeiten.
Stufe 2: Teilsanierung mit FI-Nachrüstung Neue Unterverteilung mit FI-Schutzschaltern. Erneuerung der Stromkreise in Bad und Küche. Steckdosen und Schalter in den übrigen Räumen werden ausgetauscht, die Leitungen bleiben. Stufe 2 passt, wenn der E-Check ergibt: Leitungen intakt, Schutzleiter vorhanden, Isolationswiderstand innerhalb der Toleranz – aber FI fehlt und die Unterverteilung ist veraltet. Ein FI-Schutzschalter mit 30 mA Auslösestrom schützt zuverlässig vor tödlichen Stromschlägen.
Stufe 3: Feininstallation Nur sichtbare Teile: Steckdosen, Schalter, Abdeckungen, Lampenauslässe. Die Rohinstallation bleibt. Kommt in Frage bei Installationen ab den späten 1980ern, wenn die Technik funktioniert, aber die Oberfläche veraltet wirkt.
Den konkreten Preis für Ihre Elektrosanierung erhalten Sie nach einer Besichtigung. Orientierungspreise finden Sie auf unserer Preisseite.
E-Check: Die wichtigste Vorab-Investition
Was wird geprüft? Zustand der Unterverteilung. Funktion der Schutzeinrichtungen (FI-Schutzschalter, Leitungsschutzschalter). Isolationswiderstand der Leitungen. Zustand von Steckdosen, Schaltern und Anschlüssen. Erdung und Potenzialausgleich. Einhaltung der Schutzbereiche im Bad.
Das Ergebnis ist ein Protokoll: Die Anlage ist in Ordnung, bedingt in Ordnung (mit Empfehlungen) oder mangelhaft (mit sofortigem Handlungsbedarf). Dieses Protokoll hat eine dreifache Funktion: Planungsgrundlage für die Sanierung, Nachweis gegenüber der Versicherung, Dokumentation für die Vermietung.
Warum der E-Check VOR die Sanierungsplanung gehört: Der E-Check bestimmt die Sanierungsstufe. Ohne E-Check plant man ins Blaue. Die Kosten zwischen Stufe 1 und Stufe 3 unterscheiden sich bei einer 65-m²-Wohnung erheblich. Wer ohne E-Check-Ergebnis ein Budget festlegt, riskiert entweder eine böse Überraschung oder eine fahrlässige Unterdimensionierung.
Die Investition liegt im niedrigen dreistelligen Bereich. Empfehlenswert ist eine Wiederholung alle vier Jahre. Nach einer Komplett-Erneuerung oder Teilsanierung dient der E-Check zugleich als Abnahmeprüfung mit fünf Jahren Gewährleistung nach BGB-Werkvertragsrecht.
Unterverteilung: Das Nervenzentrum der Wohnung
Hauptschalter: Schaltet die gesamte Wohnung spannungsfrei. Unverzichtbar für Wartung, Mieterwechsel und Notfälle.
FI-Schutzschalter (RCD): Mindestens zwei Stück. Ein FI überwacht den Stromfluss und löst innerhalb von Millisekunden aus, wenn Strom über einen nicht vorgesehenen Weg fließt – etwa durch einen Menschen. Der Auslösestrom von 30 mA liegt unter der Schwelle für Herzkammerflimmern. Zwei FI statt einem verhindern, dass beim Auslösen die gesamte Wohnung dunkel wird. Typische Aufteilung: ein FI für Bad und Küche, einer für die übrigen Räume.
Leitungsschutzschalter: Jeder Stromkreis bekommt seinen eigenen. Er schützt die Leitung vor Überlast und Kurzschluss. Standard: 10 A für Lichtstromkreise (1,5 mm²), 16 A für Steckdosen (2,5 mm²).
Überspannungsschutz: Seit DIN VDE 0100-443 (2016) bei Neuinstallationen Pflicht. Schützt Router, Smart-TV und empfindliche Elektronik vor Spannungsspitzen durch Blitzeinschlag oder Schaltvorgänge.
Stromkreis-Aufteilung nach DIN 18015-1 für 65 m²:
- Bad: 1 Stromkreis (eigener FI, Schutzbereiche beachten)
- Küche: 2–3 Stromkreise (Herd separat mit Drehstrom 5 x 2,5 mm²)
- Wohnzimmer: 1–2 Stromkreise
- Schlafzimmer: 1 Stromkreis
- Flur: 1 Stromkreis (Rauchmelder-Anschluss)
- Waschmaschine: eigener Stromkreis, 16 A
- Durchlauferhitzer: eigener Stromkreis, Drehstrom
Insgesamt mindestens elf separate Stromkreise. Viele Altbauten haben nur sechs bis acht – das reicht bei gleichzeitiger Nutzung mehrerer Verbraucher nicht.
Schutzbereiche im Bad – Sonderregeln für nasse Räume
Schutzbereich 0 – Innenraum von Wanne und Duschtasse: Hier darf nichts Elektrisches installiert werden. Keine Steckdose, kein Schalter, keine Leuchte. Einzige Ausnahme: Schutzkleinspannung SELV mit maximal 12 V.
Schutzbereich 1 – Senkrecht über Wanne oder Dusche bis 2,25 m Höhe: Nur fest angeschlossene Geräte mit Schutzklasse IPX4 oder höher. Typisch: Durchlauferhitzer, Handtuchheizkörper. Steckdosen sind verboten.
Schutzbereich 2 – 60 cm um Wanne oder Dusche herum, bis 2,25 m Höhe: Leuchten und fest angeschlossene Geräte mit IPX4 erlaubt. Steckdosen und Schalter nur mit FI-Schutzschalter (30 mA).
Außerhalb der Schutzbereiche gelten normale Installationsregeln – aber ein FI-Schutzschalter bleibt für alle Bad-Stromkreise Pflicht.
In der Sanierungspraxis zeigt sich regelmäßig: Steckdosen in Schutzbereich 1, Leuchten ohne IP-Schutz über der Wanne – solche Zustände sind bei Bestandswohnungen keine Seltenheit. Bei einer Sanierung müssen diese Mängel behoben werden, unabhängig vom Bestandsschutz.
Stimmen Sie die Position der Sanitärobjekte mit dem Elektriker ab, bevor die Rohinstallation beginnt. Ein Zentimeter Abweichung bei der Duschposition kann entscheiden, ob die Steckdose in Schutzbereich 2 liegt oder außerhalb.
Mindestausstattung nach DIN 18015-1
Mindestausstattung für Steckdosen:
- Wohnzimmer (ca. 20 m²): 5 Steckdosen (besser 7–8 wegen Multimedia)
- Schlafzimmer: 3 Steckdosen (beidseitig Bett je 2)
- Küche: 5 Steckdosen (Herd, Kühlschrank, Geschirrspüler je eigener Kreis)
- Bad: 2 Steckdosen (Waschmaschine als separater Kreis)
- Flur: 1 Steckdose (Wechselschaltung bei über 3 m Länge)
Der Herdanschluss ist ein Sonderfall: Moderne Elektroherde benötigen Drehstrom (drei Phasen, 400 V) mit 5 x 2,5 mm² Zuleitung. In Altbauten ohne Drehstromanschluss muss diese Zuleitung nachgerüstet werden – bei geöffneten Wänden überschaubar, bei geschlossenen aufwändig.
Raumübergreifend wichtig: Rauchmelder nach Landesbauordnung NRW in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie im Flur. Der Potenzialausgleich verbindet alle metallenen Leitungssysteme mit dem Schutzleiter – wird bei Sanierungen häufig vergessen, ist aber sicherheitskritisch.
Leerrohre: Die günstigste Zukunftsinvestition
Was über Leerrohre geführt werden kann:
- Netzwerkkabel (CAT 7 oder höher) für kabelgebundenes Internet – WLAN-Durchdringung ist in Massivbauten stark eingeschränkt
- Antennenkabel für Satellit oder Kabel-TV
- Kabel für Türsprechanlage mit Video
- Steuerungsleitungen für Rollladenantriebe oder Einzelraumsteuerung der Heizung
- Glasfaser-Anschlüsse
Empfohlene Leerrohr-Positionen: 1. Wohnungstür zur Unterverteilung (Klingel, Sprechanlage, Video) 2. Wohnzimmer zur Unterverteilung (Netzwerk, Multimedia) 3. Schlafzimmer zur Unterverteilung 4. Küche zum Wohnzimmer (flexible Nutzungskonzepte) 5. Bad zur Unterverteilung (z. B. für spätere elektrische Fußbodenheizung)
Der aktuelle Mieter braucht vielleicht kein Netzwerkkabel. Der nächste wird es brauchen. Planen Sie mindestens drei bis vier Leerrohre ein – das ist die günstigste Smart-Home-Vorbereitung, die es gibt.
Häufige Fehler und Kostenfallen
Fehler 2: Steckdosenpositionen nicht geplant Eine Steckdose hinter dem Bett, eine fehlende neben dem Waschtisch, ein Schalter hinter der offenen Tür – alltägliche Ärgernisse, die Mieterbeschwerden provozieren. Vor der Rohinstallation: Steckdosenplanung mit dem tatsächlichen Grundriss abgleichen.
Fehler 3: Keine Dokumentation Nach Abschluss der Elektroarbeiten muss ein Installationsplan vorliegen: Wo laufen die Leitungen? Welcher Stromkreis versorgt welchen Raum? Ohne diesen Plan ist jede spätere Bohrung ein Blindflug – und im Schadensfall fehlt dem Sachverständigen die Beurteilungsgrundlage.
Fehler 4: Versicherung nicht informiert Bei Stufe 1 oder 2 die Gebäudeversicherung informieren. Erstens besteht während der Bauphase erhöhte Gefahr. Zweitens steigt nach der Sanierung der Gebäudewert – eine Unterversicherung führt im Schadensfall zur anteiligen Leistungskürzung.
Fehler 5: Eigenleistung bei Elektrik In Deutschland dürfen Elektroinstallationsarbeiten ausschließlich von zugelassenen Fachbetrieben ausgeführt werden (NAV § 13). Selbst das Setzen einer Steckdose. Eine selbst ausgeführte Installation hat keine Gewährleistung, kein Abnahmeprotokoll, keinen Versicherungsschutz.
Häufig gestellte Fragen zur Elektroinstallation
? Wann muss die Elektrik in einer Mietwohnung erneuert werden?
Wann muss die Elektrik in einer Mietwohnung erneuert werden?
? Ist ein FI-Schutzschalter bei Bestandswohnungen Pflicht?
Ist ein FI-Schutzschalter bei Bestandswohnungen Pflicht?
? Was kostet ein E-Check für eine Mietwohnung?
Was kostet ein E-Check für eine Mietwohnung?
? Welche Steckdosen-Abstände gelten im Bad?
Welche Steckdosen-Abstände gelten im Bad?
? Kann ich bei einer 1970er-Wohnung auf die Komplett-Erneuerung verzichten?
Kann ich bei einer 1970er-Wohnung auf die Komplett-Erneuerung verzichten?
? Lohnt sich eine Smart-Home-Vorbereitung bei der Sanierung?
Lohnt sich eine Smart-Home-Vorbereitung bei der Sanierung?
? Darf ich als Vermieter selbst Elektroarbeiten durchführen?
Darf ich als Vermieter selbst Elektroarbeiten durchführen?
? Was passiert, wenn meine Versicherung veraltete Elektrik feststellt?
Was passiert, wenn meine Versicherung veraltete Elektrik feststellt?
Elektroinstallation sicher und zukunftsfähig sanieren
Von der Bestandsaufnahme über den E-Check bis zur normgerechten Neuinstallation mit FI-Schutz, Leerrohren und dokumentierter Abnahme. Kostenlose Erstberatung, ein Ansprechpartner für alle Gewerke.