Verwahrloste Wohnungen sind kein Versagen des Vermieters. Sie sind die Folge einer Erkrankung, die den Betroffenen die Kontrolle über ihren Alltag nimmt. Messie-Syndrom ist ein anerkanntes Krankheitsbild. Für Sie als Vermieter bedeutet das: Sie stehen vor einer Situation, die professionelle Hilfe erfordert – und zwar in drei klar getrennten Phasen.
Phase 1: Entrümpelung und Grobreinigung. Dieser Schritt gehört nicht in Ihre Hände. Gesundheitsrisiken durch Schimmel, Bakterien und Parasiten machen eine professionelle Entrümpelungsfirma zwingend notwendig.
Phase 2: Schadensbeurteilung. Erst nach der Entrümpelung sehen Sie, was tatsächlich beschädigt ist. Durchnässter Estrich, Schimmel hinter Tapeten, beschädigte Sanitärobjekte – die Bestandsaufnahme entscheidet über den Sanierungsumfang.
Phase 3: Sanierung oder Komplettsanierung. Bei tiefgreifenden Schäden – und das ist bei verwahrlosten Wohnungen fast immer der Fall – ist eine Komplettsanierung wirtschaftlicher als eine Teilsanierung. Gerüche sitzen im Estrich und Putz, Feuchtigkeit hat Böden und Wände durchdrungen. Oberflächliches Renovieren reicht nicht.
neurealis führt keine Entrümpelung durch – das ist nicht unser Geschäft. Wir übernehmen ab dem Moment, in dem die Wohnung leer ist. Dann beurteilen wir den Zustand, erstellen ein Festpreisangebot und sanieren die Wohnung so, dass sie wieder vermietbar ist. Ein Ansprechpartner, ein Preis, ein Ergebnis.
Phase 1: Entrümpelung und Grobreinigung
Beauftragen Sie eine zertifizierte Entrümpelungsfirma. Achten Sie darauf, dass die Firma Ihnen Entsorgungsnachweise ausstellt. Diese Belege brauchen Sie später, wenn Sie Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Mieter geltend machen. Ohne Nachweis wird es schwierig, die tatsächlichen Kosten zu belegen.
Fotodokumentation VOR der Entrümpelung. Fotografieren Sie jeden Raum aus mehreren Perspektiven, bevor irgendetwas bewegt wird. Diese Bilder sind Ihre Beweismittel für Versicherung, Rechtsanwalt und gegebenenfalls Gericht. Dokumentieren Sie auch Details: beschädigte Türen, nasse Stellen an Wänden, Schimmelbefall, zerstörte Sanitärobjekte.
Sondermüll gesondert entsorgen. Farben, Lacke, Chemikalien, Medikamente und Elektrogeräte gehören nicht in den Hausmüll. Die Entrümpelungsfirma muss diese Stoffe getrennt erfassen und fachgerecht entsorgen. Auch hier gilt: Entsorgungsnachweis einfordern.
Was kostet die Entrümpelung? Die Kosten hängen von der Wohnungsgröße und dem Verschmutzungsgrad ab. Die Kosten hängen von der Wohnungsgröße und dem Verschmutzungsgrad ab – die Spanne ist groß, weil der Aufwand massiv variiert. Orientierungspreise finden Sie auf unserer Preisseite.
neurealis macht keine Entrümpelung – aber wir koordinieren. Wir haben langjährige Partner für Entrümpelungen und können den Kontakt herstellen. Sobald die Wohnung leer ist, übernehmen wir die Bestandsaufnahme und erstellen ein Festpreisangebot für die Sanierung.
Praxis-Tipp: Beauftragen Sie die Entrümpelung IMMER über eine Firma mit Entsorgungsnachweis. Sie brauchen die Belege für Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Mieter oder für die Regulierung über Ihre Versicherung.
Phase 2: Schadensbeurteilung – was muss raus?
Typische Befunde nach der Entrümpelung:
- Durchnässte Böden: Vinyl aufgequollen, Laminat verfault, Estrich durchfeuchtet
- Schimmel an Wänden: Oft großflächig, hinter Tapeten und in Ecken
- Zerstörte Sanitärobjekte: Verstopfte Toiletten, beschädigte Waschbecken, defekte Armaturen
- Beschädigte Elektrik: Überlastete Leitungen, defekte Steckdosen, Brandgefahr
- Gerüche in Wänden und Estrich: Nikotin, Fäkalien, Schimmel – Gerüche dringen tief ein
Feuchtigkeit messen ist Pflicht. Ein Feuchtemessgerät zeigt, ob der Estrich durchnässt ist oder ob Wände Feuchtigkeit gezogen haben. Oberflächlich trockene Böden können darunter vollgesogen sein. Wir bringen bei der Bestandsaufnahme ein Feuchtemessgerät mit – das gehört zur Erstbeurteilung dazu.
Teilsanierung vs. Komplettsanierung: Ab wann lohnt sich Komplett? Die Frage stellt sich fast immer. Die Antwort hängt davon ab, wie tief die Schäden gehen. Wenn nur die Oberflächen betroffen sind – vergilbte Tapeten, beschädigte Böden, aber trockener Untergrund – kann eine Teilsanierung ausreichen. Wenn aber der Estrich durchnässt ist, Schimmel hinter den Tapeten sitzt oder Gerüche im Putz stecken, ist eine Teilsanierung rausgeworfenes Geld.
Warum Teilsanierung bei Messiwohnungen selten funktioniert: Sie streichen die Wände, legen neue Böden, setzen die Küche ein – und nach drei Monaten riecht die Wohnung wieder. Der Geruch kommt aus dem Estrich. Sie haben Geld in eine Oberfläche investiert, die auf einem beschädigten Untergrund liegt. Der Mieter reklamiert, Sie müssen nachbessern, der Ruf Ihrer Immobilie leidet.
Praxis-Tipp: Wenn der Estrich durchnässt ist oder Schimmel hinter der Tapete sitzt, ist Teilsanierung rausgeworfenes Geld. Dann lieber einmal richtig – Komplettsanierung mit neuem Estrich, neuen Wänden, neuem Bad.
Phase 3: Sanierung oder Komplettsanierung
Wann ist Komplettsanierung die richtige Wahl?
- Estrich durchnässt oder beschädigt
- Schimmel hinter Tapeten oder im Putz
- Gerüche, die sich nicht oberflächlich beseitigen lassen
- Bad komplett zerstört (Sanitär, Fliesen, Abdichtung)
- Elektrik überlastet oder beschädigt
- Türen verzogen, Zargen beschädigt
Bei einer verwahrlosten Wohnung treffen oft mehrere dieser Punkte zu. Dann ist die Komplettsanierung der sauberste Weg.
Ablauf bei neurealis: 1. Bestandsaufnahme: Wir kommen nach der Entrümpelung und bewerten den Zustand. Feuchtemessung, Fotodokumentation, Schadensliste. 2. Festpreisangebot: Innerhalb von 48 Stunden erhalten Sie ein Angebot mit Einzelpositionen. Bad, Böden, Wände, Elektrik, Türen – alles aufgeschlüsselt. 3. Koordination: Ein Ansprechpartner steuert alle Gewerke. Sie müssen nicht fünf verschiedene Firmen koordinieren. 4. Sanierung: Bad komplett neu, Estrich raus und neu, Wände verputzt und gestrichen, Böden verlegt, Elektrik geprüft und erneuert, Türen getauscht. 5. Geruchsbeseitigung: Ozonbehandlung VOR der Sanierung, Sperrgrundierung auf Estrich und Wänden. 6. Übergabe: Die Wohnung ist bezugsfertig. Sofort vermietbar.
Geruchsbeseitigung ist der kritischste Punkt. Gerüche aus verwahrlosten Wohnungen sitzen nicht nur an der Oberfläche. Sie dringen in Estrich, Putz und manchmal sogar ins Mauerwerk. Oberflächliches Streichen oder Lüften reicht nicht.
Ozonbehandlung VOR der Sanierung: Ozon oxidiert organische Geruchsmoleküle. Die Behandlung erfolgt nach der Entrümpelung und vor der Sanierung. Wir setzen Ozongeneratoren ein, die über mehrere Stunden laufen. Danach wird intensiv gelüftet.
Sperrgrundierung auf allen porösen Flächen: Estrich, Putz und Mauerwerk erhalten eine Sperrgrundierung, die verhindert, dass Gerüche später wieder durchdringen. Erst danach kommen neue Böden und Wandbeläge.
Ergebnis: Eine Wohnung wie neu. Keine Restgerüche, keine sichtbaren Schäden, sofort vermietbar. Der Neumieter sieht eine sanierte Wohnung – nicht die Geschichte, die dahinter liegt.
Typische Schäden in Messiwohnungen
Böden:
- Vinylbeläge aufgequollen durch stehendes Wasser oder verschüttete Flüssigkeiten
- Laminat verfault, aufgequollen, zerstört
- Estrich durchnässt – oft großflächig, besonders in Küche und Bad
- Parkett verzogen, verfärbt, teilweise abgelöst
- Teppichböden durchnässt, verklebt, mit Schimmel durchsetzt
Die Feuchtigkeit dringt oft bis in den Estrich. Dann hilft kein neuer Belag – der Estrich muss raus.
Wände:
- Schimmel großflächig, oft hinter Tapeten versteckt
- Nikotinbeläge (bei Raucherhaushalten) – gelb-braune Verfärbungen, klebrig
- Wasserflecken durch undichte Leitungen oder Kondenswasser
- Beschädigte Tapeten, Löcher, abgerissene Stellen
- Putz stellenweise abgeplatzt oder durchfeuchtet
Bad:
- Sanitärobjekte verstopft, beschädigt oder zerstört (WC, Waschbecken, Dusche)
- Fliesen beschädigt, Fugen verschimmelt oder aufgelöst
- Schimmel großflächig an Wänden und Decke
- Abdichtung nicht vorhanden oder zerstört
- Armaturen defekt, verkalkt, tropfend
Elektrik:
- Ãœberlastete Leitungen durch Mehrfachstecker-Kaskaden
- Beschädigte Steckdosen, lose Kabel
- Brandspuren an Steckdosen (Ãœberlastung, Kurzschluss)
- Fehlende oder zerstörte Abdeckungen
Die Elektrik sollte nach einer Messiewohnung IMMER von einem Elektriker geprüft werden. Brandgefahr ist real.
Gerüche: Das unterschätzte Problem. Gerüche sitzen nicht nur an der Oberfläche, sondern dringen tief ein:
- Estrich: Nimmt Feuchtigkeit und Gerüche auf – besonders bei Urin, Fäkalien oder organischem Abfall
- Putz: Porös, saugt Gerüche auf
- Mauerwerk: In extremen Fällen sogar bis ins Mauerwerk
Oberflächliches Streichen überdeckt Gerüche nur kurzzeitig. Nach wenigen Wochen riechen sie wieder durch.
Türen:
- Beschädigt durch Schläge, Tritte, übermäßige Feuchtigkeit
- Verzogen durch Feuchtigkeit
- Schlösser defekt, Scharniere ausgerissen
- Zargen beschädigt oder verzogen
Türen in verwahrlosten Wohnungen sind oft nicht mehr zu retten und müssen ersetzt werden.
Kosten: Entrümpelung + Sanierung zusammen
65 m²-Wohnung, schwere Verwahrlosung, Komplettsanierung
Für eine verbindliche Kalkulation kontaktieren Sie uns.
Mietrecht: Ihre Rechte als Vermieter
Kündigung wegen Verwahrlosung: Verwahrlosung gilt als schwere Pflichtverletzung nach § 543 BGB. Sie berechtigt zur außerordentlichen fristlosen Kündigung – allerdings erst nach erfolgloser Abmahnung. Der Ablauf:
1. Abmahnung: Schriftlich, mit konkreter Beschreibung der Pflichtverletzung und einer angemessenen Frist zur Abhilfe (meist 2–4 Wochen). 2. Fristsetzung: Der Mieter muss Gelegenheit erhalten, den Zustand zu beseitigen. 3. Fristlose Kündigung: Nur wenn die Abmahnung erfolglos bleibt und der Zustand fortbesteht.
Bei extremer Verwahrlosung – etwa Gesundheitsgefahr für Nachbarn, Ungeziefer, Fäkalgeruch im Treppenhaus – kann in Ausnahmefällen auch ohne Abmahnung gekündigt werden. Das ist aber die Ausnahme, nicht die Regel. Konsultieren Sie einen Fachanwalt für Mietrecht.
Schadensersatz geltend machen: Der ehemalige Mieter haftet für die Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Aber: Sie müssen die Schäden beweisen und die Kosten belegen.
Was Sie brauchen:
- Fotodokumentation VORHER (vor Entrümpelung, vor Sanierung)
- Fotodokumentation NACHHER (nach Sanierung)
- Belege: Rechnungen für Entrümpelung, Sanierung, Ozonbehandlung
- Zeugen: Nachbarn, Hausmeister, Handwerker
Ohne Belege wird es schwierig, Schadensersatz durchzusetzen. Selbst mit Belegen ist die Durchsetzung oft langwierig – viele ehemalige Messie-Mieter sind zahlungsunfähig.
Kaution reicht fast nie: Eine Kaution von zwei bis drei Monatsmieten deckt selten die tatsächlichen Schäden bei einer verwahrlosten Wohnung. Die Differenz müssen Sie einklagen – mit ungewissem Ausgang.
Mietausfallversicherung prüfen: Manche Vermieterversicherungen decken Schäden durch Verwahrlosung ab. Prüfen Sie Ihre Police. Oft ist Verwahrlosung aber ausgeschlossen oder nur bis zu einer bestimmten Höhe gedeckt. Klären Sie das VOR der Sanierung mit Ihrer Versicherung.
Wichtig: Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Konsultieren Sie bei Kündigungen und Schadensersatzforderungen IMMER einen Fachanwalt für Mietrecht. Fehler bei der Kündigung können die Durchsetzung Ihrer Ansprüche gefährden.
Häufig gestellte Fragen
? Was soll ich als Vermieter bei einer Messiwohnung zuerst tun?
Was soll ich als Vermieter bei einer Messiwohnung zuerst tun?
? Was kostet die Entrümpelung einer Messiwohnung?
Was kostet die Entrümpelung einer Messiwohnung?
? Was kostet die Sanierung danach?
Was kostet die Sanierung danach?
? Wer zahlt für die Sanierung – Mieter oder Vermieter?
Wer zahlt für die Sanierung – Mieter oder Vermieter?
? Wie lange dauert die komplette Sanierung?
Wie lange dauert die komplette Sanierung?
? Bekommt man den Geruch jemals raus?
Bekommt man den Geruch jemals raus?
? Ist Schimmel nach einer Messiewohnung normal?
Ist Schimmel nach einer Messiewohnung normal?
? Zahlt die Versicherung?
Zahlt die Versicherung?
? Was sagt das Mietrecht zu Verwahrlosung?
Was sagt das Mietrecht zu Verwahrlosung?
? Warum ist Komplettsanierung hier fast immer sinnvoller als Teilsanierung?
Warum ist Komplettsanierung hier fast immer sinnvoller als Teilsanierung?
Ihre Wohnung wieder vermietbar machen
Von der Bestandsaufnahme bis zum bezugsfertigen Zustand: Ein Ansprechpartner, ein Festpreis. Wir haben Erfahrung mit schwierigen Ausgangssituationen.