Rendite durch Sanierung

Die klassische Vermieterfrage lautet: Was kostet mich das? Die richtige Frage lautet: Was bringt mir das – und was kostet es mich, wenn ich nichts tue?

Ein Beispiel: Eine 65-m²-Wohnung aus den 1970er-Jahren steht seit vier Monaten leer. Der Vormieter hat nach acht Jahren gekündigt, die Wohnung zeigt deutliche Gebrauchsspuren. Das Bad stammt aus der Bauzeit, die Elektroinstallation hat keine Fehlerstromschutzschalter im gesamten Wohnbereich, der Bodenbelag ist abgenutzt. In diesem Zustand lässt sich die Wohnung allenfalls am unteren Ende des Mietspiegels vermieten – wenn überhaupt.

Die Alternative: Eine gezielte Sanierung, die den mietmarktüblichen Standard herstellt. Neues Bad, neue Bodenbeläge, modernisierte Elektrik, frische Wände. Das Ergebnis: kürzerer Leerstand, höhere erzielbare Miete, stabilere Mietverhältnisse, geringerer Instandhaltungsaufwand über die nächsten 15 bis 20 Jahre.

Block 1: Fixkosten Unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt ist oder nicht, fallen diese Kosten an: Grundsteuer, Gebäudeversicherung (anteilig), Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Allgemeinstrom/Müll/Wasser (Grundgebühren), Winterdienst und Gartenpflege. Diese Fixkosten verschwinden einfach – ohne Gegenleistung, ohne Mieteinnahme. Die anteiligen Kosten für Müllabfuhr, Treppenhausreinigung und Aufzugswartung vergisst man leicht, da sie über das Hausgeld abgerechnet werden.

Block 2: Entgangene Miete Bei Leerstand fließt keine Kaltmiete. Das ist der Betrag, der bei Vermietung auf dem Konto eingehen würde – und nicht eingeht. Pro Monat summiert sich das auf die volle marktübliche Kaltmiete.

Block 3: Risikozuschlag Leerstehende Wohnungen ziehen Probleme an: Vandalismus-Risiko, schleichender Wertverfall durch fehlende Belüftung, erhöhte Versicherungsprämien und Folgeschäden durch mangelnde Kontrolle wie unentdeckte Wasserschäden.

Keine der drei Säulen steht für sich allein. Ein großes Budget nützt wenig, wenn die Mietlage keine entsprechenden Mietpreise hergibt. Eine gute Mietlage bringt nichts, wenn die Bausubstanz so schlecht ist, dass das Budget nicht reicht. Und eine solide Bausubstanz ist wertlos, wenn weder Budget noch Mietlage eine Sanierung wirtschaftlich tragen.

Erst wenn alle drei Faktoren zusammenspielen, entsteht eine sinnvolle Sanierungsstrategie.

Warum drei Faktoren und nicht einer? Weil in der Praxis zu oft nur einer betrachtet wird. Der eine Vermieter schaut nur aufs Budget: Was kann ich mir leisten? Der andere nur auf die Mietlage: Was bringt der Markt her? Der dritte nur auf die Substanz: Was muss gemacht werden? Jede isolierte Betrachtung führt zu Fehlentscheidungen.

Ein Beispiel: In einer B-Lage mit moderaten Mietpreisen eine hochwertige Komplettsanierung durchzuführen, amortisiert sich möglicherweise nie – obwohl die Substanz es erfordern würde. Umgekehrt: In einer A-Lage nur kosmetisch zu renovieren, obwohl die Substanz grundlegende Maßnahmen braucht, erzeugt kurz- bis mittelfristig teure Folgeschäden.

Renditeorientiertes Sanieren richtet sich an Vermieter, die sauber und wirtschaftlich sanieren wollen. Nicht billig, nicht luxuriös – sondern mietmarktüblich. Das bedeutet: funktionale, langlebige und zeitlose Ausstattung, die dem regionalen Mietmarkt entspricht und stabile Mietverhältnisse ermöglicht.

Konkret angesprochen sind: Private Vermieter mit ein bis zehn Wohneinheiten, Immobilienanleger beim Kauf oder in der Bestandspflege, sowie Hausverwaltungen, die im Auftrag von Eigentümern Sanierungen koordinieren.

Wer diesen Ansatz nicht braucht:

Nicht geeignet für Hardcore-Investoren, deren einziges Ziel die maximale Rendite bei minimaler Investition ist. Wer saniert, um den niedrigstmöglichen Standard herzustellen und schnellstmöglich wieder zu vermieten, wird zu viel Qualitätsanspruch finden. Die hier beschriebenen Maßnahmen rechnen sich langfristig – nicht in sechs Monaten.

Ebenso nicht geeignet für reine Selbermacher: Eigenleistung bei der Sanierung von Mietwohnungen ist in den allermeisten Fällen unwirtschaftlich und riskant. Keine Gewährleistung, eingeschränkter Versicherungsschutz, dreifacher Zeitaufwand gegenüber einer Fachfirma.

Durchschnittlich 29 Mängel treten pro Bauprojekt auf. Die daraus resultierenden Nachbesserungskosten können bei einer Mietwohnungssanierung schnell das gesamte Budget übersteigen.

Diese Zahlen sind kein Grund zur Resignation. Sie sind ein Grund zur sorgfältigen Planung. Wer die richtige Reihenfolge einhält – Bestandsaufnahme, Analyse, Planung, Ausschreibung, Durchführung, Abnahme –, vermeidet den Großteil dieser Fehler. Wer wahllos Handwerker beauftragt, ohne Leistungsverzeichnis, ohne Zeitplan, ohne Koordination, wird Teil dieser Statistik.

Koordination zwischen Gewerken: In einer typischen Mietwohnungssanierung arbeiten sechs bis acht verschiedene Gewerke. Jedes Gewerk hat eigene Vorlaufzeiten, eigene Trocknungszeiten, eigene Anschlusspunkte. Wenn der Fliesenleger kommt, bevor der Sanitärinstallateur die Rohre verlegt hat, steht er da – und die Wartezeit kostet.