Solche Fälle passieren nicht selten – sie passieren regelmäßig. Bei Gebäuden vor 1993 rechnen wir in jedem dritten Projekt mit Schadstoff-Funden, die den ursprünglichen Sanierungsplan über den Haufen werfen. Die Entkernung hätte das verhindert: kontrollierter Rückbau bis auf den Rohbau, systematische Schadstoffprüfung vor dem ersten Hammerschlag, saubere Basis für den Neuaufbau.
Für Vermieter stellt sich bei jeder größeren Sanierung die Frage: Selektiv demontieren oder komplett entkernen? Die Antwort hängt vom Baujahr ab, vom Zustand der Substanz und davon, wie viele Gewerke gleichzeitig erneuert werden müssen. Dieser Ratgeber zeigt, wann die Entkernung der wirtschaftlichere Weg ist – und wann nicht.
1 Vor 1960
Vor 1960
Massivbau mit Holzbalkendecken, Kalkputz, Einzelöfen. Bleirohre in der Trinkwasserleitung wahrscheinlich. Grundrisse mit winzigen Küchen und langen Fluren – oft nur durch Entkernung sinnvoll umstrukturierbar.
2 1960er
1960er
Hochphase des Floor-Flex-Bodens (Vinyl-Asbest). Nachtspeicheröfen mit Asbest in den Speicherkernen. Erste PVC-Böden mit PAK-haltigem Kleber. Die 1960er sind die schadstoffreichste Dekade im Wohnungsbau.
3 1970er
1970er
Eternit-Fassadenplatten, asbesthaltige Fliesenkleber im Bad, Spritzasbest auf Rohrleitungen im Keller. Bausubstanz grundsätzlich solider als in den 1960ern, aber Schadstoffbelastung bleibt hoch.
4 1980er–1993
1980er–1993
Restverwendung von Asbest bis zum Verbot 1993. Vereinzelt in Putzen, Spachtelmassen und Fugendichtungen. Bausubstanz oft brauchbar, selektive Demontage häufig ausreichend.
Selektive Demontage oder Komplett-Entkernung?
Die Entkernung geht weiter. Alles, was nicht tragende Wand, Decke oder Boden ist, wird entfernt. Bodenbeläge, Estrich, Fliesen, Sanitärobjekte, Elektroinstallation, nichttragende Zwischenwände, Türzargen – alles kommt raus. Übrig bleibt das nackte Skelett der Wohnung.
Vier Situationen machen eine Entkernung unvermeidbar:
1. Schwere Schadstoff-Belastung. Wenn asbesthaltige Bodenbeläge, Putze und Spachtelmassen gleichzeitig vorhanden sind, ist eine selektive Demontage oft unwirtschaftlich. Jeder Schadstoff erfordert eigene Schutzmaßnahmen und separate Entsorgungswege. Ab einem gewissen Belastungsgrad ist der Komplettrückbau schneller, sicherer und – paradoxerweise – günstiger.
2. Grundrissänderungen. Nichttragende Wände versetzen, aus einer 1960er-Grundrisslösung mit winziger Küche einen offenen Wohnbereich schaffen – das geht nur mit Entkernung. Die Wand muss raus, der angrenzende Estrich wird dabei zerstört, die Leitungen in der Wand müssen ohnehin neu.
3. Bausubstanz am Ende der Lebensdauer. Ein Gebäude aus den späten 1950ern mit originaler Elektrik, verzinkten Stahlrohren und durchfeuchtetem Estrich lässt sich kaum selektiv sanieren. Die Summe der Einzelmaßnahmen übersteigt den Aufwand einer Entkernung.
4. Komplettsanierung mit mehreren Gewerken gleichzeitig. Wenn Elektrik, Sanitär, Heizung und Boden ohnehin komplett erneuert werden, ist die Entkernung die logische Konsequenz. Auf einer sauberen Basis aufzubauen spart Abstimmungsaufwand zwischen den Gewerken.
Bei einer 65-m²-Wohnung dauert die reine Entkernung mit einem Drei-Mann-Team erfahrungsgemäß drei bis fünf Arbeitstage. Die Dauer hängt vom Schadstoffbefund ab: Ohne Asbest geht es schneller, mit Schwarzbereich-Sanierung deutlich langsamer.
Orientierungspreise für verschiedene Sanierungspakete finden Sie auf unserer Preisseite.
Asbest und andere Schadstoffe – das Hauptrisiko
Solange asbesthaltige Materialien intakt und ungestört bleiben, geht von ihnen in der Regel keine akute Gefahr aus. Aber bei einer Sanierung wird jede mechanische Bearbeitung – Bohren, Schleifen, Brechen – zum Gesundheitsrisiko. Der Vermieter haftet persönlich.
Festgebundener vs. schwach gebundener Asbest
Diese Unterscheidung bestimmt das Verfahren und die Kosten. Festgebundener Asbest (Floor-Flex-Platten, Eternit, Fliesenkleber) mit unter 15 % Asbestanteil kann unter bestimmten Bedingungen eingeschlossen statt entfernt werden. Schwach gebundener Asbest (Spritzasbest auf Rohrleitungen, über 60 % Asbestanteil) muss immer raus – durch eine zertifizierte Fachfirma im Schwarzbereich mit Dekontaminationsschleuse.
Asbest erkennen: Floor-Flex-Platten am typischen Maß (25 × 25 cm oder 30 × 30 cm) und ihrer Härte erkennbar. Asbesthaltige Putze und Fliesenkleber dagegen sind mit bloßem Auge nicht zu unterscheiden. Deshalb gilt bei Gebäuden vor 1993: Laborprobe nehmen, nicht raten.
Drei Proben à 50–150 € kosten zusammen weniger als eine Tankfüllung. Eine nachträgliche Dekontamination nach unkontrollierter Freisetzung kostet fünfstellig – plus Baustellenstilllegung, Zeitverlust und strafrechtliche Konsequenzen.
Weitere Schadstoffe:
- Bleirohre (vor 1970): Weich, mattgrau, mit dem Fingernagel ritzbar. Kompletttausch Pflicht – Grenzwert 10 µg/l seit 2013.
- PAK-haltiger Kleber (vor 1980): Schwarz/dunkelbraun unter Parkett oder PVC. Darf nicht geschliffen werden.
- KMF – alte Mineralwolle (vor 1996): Gelb-braun, faserig, kratzig. Krebsverdächtig. Befeuchten, in reißfeste Säcke, als Sondermüll entsorgen.
- PCB in Fugenmassen (1955–1975): Elastisch, dunkelbraun bis schwarz. Nur durch Laboranalyse sicher nachweisbar.
Ablauf einer Entkernung in der Praxis
Phase 1: Schadstoffgutachten (1–2 Wochen vor Rückbau) Bei Gebäuden vor 1993 ist die Schadstoffprüfung keine Option, sondern Pflicht nach der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV). Proben werden nass entnommen, an ein akkreditiertes Labor geschickt. Ergebnis innerhalb von drei bis fünf Werktagen. Bei einer 65-m²-Wohnung aus den 1960ern sind drei bis fünf Proben sinnvoll: Bodenbelag, Fliesenkleber Bad, Putz, Rohrisolierung.
Phase 2: Entsorgungsplanung Jeder Schadstoff braucht seinen eigenen Entsorgungsweg. Asbest in zugelassene Big Bags, PAK-haltiger Estrich als kontaminierter Bauschutt, Bleirohre zum Metallrecycling, normaler Bauschutt auf die Deponie. Wer alles in einen Container wirft, riskiert Bußgelder und Entsorgungsverweigerung.
Phase 3: Abschottung und Rückbau Bei Schadstoffen: Raum abschotten, Unterdruckhaltung einschalten, Schadstoff-Material zuerst im Nassverfahren oder im Schwarzbereich entfernen. Danach die restliche Entkernung: Sanitärobjekte, Fliesen, Estrich, nichttragende Wände, Elektroinstallation, Türzargen.
Phase 4: Freimessung und Dokumentation Nach Abschluss der Schadstoff-Arbeiten wird eine Freimessung durchgeführt. Die Dokumentation – Laborergebnisse, Entsorgungsnachweise, Freimessungsprotokolle – gehört in die Gebäudeakte. Bei einem späteren Verkauf oder bei behördlichen Prüfungen ist sie Gold wert.
Erfahrungswert aus über 200 Projekten: Eine sauber geplante Entkernung mit vorheriger Schadstoffprüfung dauert bei einer 65-m²-Wohnung fünf bis acht Arbeitstage. Eine ungeplante Entkernung mit nachträglichem Schadstoff-Fund dauert drei bis sechs Wochen länger.
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
Fehler 2: Schadstoffe in den normalen Container Asbest, PAK und alte Mineralwolle sind Sondermüll mit eigenen Entsorgungsvorschriften. Im normalen Bauschuttcontainer dürfen sie nicht landen. Die Entsorgungsfirma prüft – und lehnt die Annahme ab. Im schlimmsten Fall drohen Bußgelder bis 50.000 €.
Fehler 3: Tragende Wände verwechselt Entkernung bedeutet Rückbau des nichtragenden Innenausbaus. Die tragende Substanz – Außenwände, Innenwände mit Tragfunktion, Decken – bleibt unberührt. Ein Statiker muss vor Beginn der Arbeiten klären, welche Wände tragend sind. Besonders bei Altbauten ist das nicht immer offensichtlich: Manche Innenwände wurden im Laufe der Jahrzehnte tragend, obwohl sie als leichte Trennwände geplant waren.
Fehler 4: Gebäudeversicherung nicht informiert Während der Entkernung besteht erhöhtes Risiko für Wasserschäden (offene Leitungen), Brandgefahr (Staubentwicklung, offene Elektrik) und Sturmschäden (entfernte Fenster). Die Versicherung muss vor Beginn schriftlich informiert werden.
Fehler 5: Nachbarn nicht informiert Entkernung macht Lärm. Viel Lärm. In einem Mehrfamilienhaus müssen Nachbarn rechtzeitig informiert werden – idealerweise zwei Wochen vorher, schriftlich, mit Angabe der voraussichtlichen Dauer. Das ist nicht nur Anstand, sondern schützt vor Mietminderungsansprüchen der Nachbarmieter.
Häufig gestellte Fragen zur Entkernung
? Was genau wird bei einer Entkernung entfernt?
Was genau wird bei einer Entkernung entfernt?
? Wann lohnt sich eine Entkernung statt einer Teilsanierung?
Wann lohnt sich eine Entkernung statt einer Teilsanierung?
? Wie lange dauert eine Entkernung bei einer 65-m²-Wohnung?
Wie lange dauert eine Entkernung bei einer 65-m²-Wohnung?
? Muss ich vor der Entkernung auf Asbest prüfen lassen?
Muss ich vor der Entkernung auf Asbest prüfen lassen?
? Können asbesthaltige Bodenbeläge eingeschlossen statt entfernt werden?
Können asbesthaltige Bodenbeläge eingeschlossen statt entfernt werden?
? Wer darf eine Entkernung mit Schadstoff-Befund durchführen?
Wer darf eine Entkernung mit Schadstoff-Befund durchführen?
? Was kostet eine Schadstoffprüfung?
Was kostet eine Schadstoffprüfung?
? Wie entsorge ich den Bauschutt bei einer Entkernung?
Wie entsorge ich den Bauschutt bei einer Entkernung?
? Brauche ich einen Statiker vor der Entkernung?
Brauche ich einen Statiker vor der Entkernung?
? Muss ich die Nachbarn über die Entkernung informieren?
Muss ich die Nachbarn über die Entkernung informieren?
? Was passiert mit den Anschlüssen (Wasser, Strom, Gas) während der Entkernung?
Was passiert mit den Anschlüssen (Wasser, Strom, Gas) während der Entkernung?
? Lohnt sich die Entkernung auch bei einer einzelnen Wohnung im MFH?
Lohnt sich die Entkernung auch bei einer einzelnen Wohnung im MFH?
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