In der Praxis begegnet uns die Entrümpelung fast immer als erster Schritt eines größeren Projekts: Die geerbte Wohnung soll vermietet werden. Die Mietwohnung kommt vermüllt zurück. Die Messie-Wohnung braucht nach der Räumung ohnehin neue Böden, ein neues Bad, neue Elektrik. Deshalb übernehmen wir die Entrümpelung komplett – als ersten Bauabschnitt der Sanierung, mit einem Terminplan und einem Ansprechpartner für alles.
Dieser Ratgeber zeigt, welche Faktoren die Kosten bestimmen, wer in welcher Konstellation zahlt – Mieter, Vermieter, Erben oder Sozialamt – und wie der Ablauf in fünf Schritten aussieht.
Wann eine Entrümpelung nötig ist
Der Erbfall. Eine geerbte Wohnung ist selten leer. 40 Jahre Hausstand, Keller und Dachboden voll, dazwischen Urkunden, Schmuck und Erinnerungsstücke. Bevor vermietet oder verkauft werden kann, muss der komplette Hausrat raus – sortiert, nicht einfach weggekippt.
Die Messie-Wohnung. Hier geht es nicht um Möbel, sondern um Müllschichten, die sich über Jahre aufgebaut haben. Unter dem Müll kommen häufig Substanzschäden zum Vorschein: durchfeuchtete Böden, Schimmel, beschädigter Estrich. Mehr dazu weiter unten im Sonderfall-Kapitel.
Die verwahrloste Mietwohnung. Der Mieter ist ausgezogen, abgetaucht oder wurde geräumt – zurück bleibt eine Wohnung voller Sperrmüll. Für Vermieter die ärgerlichste Variante, weil die Kostenfrage juristisch klar, wirtschaftlich aber oft ungelöst ist.
Planmäßig vor der Sanierung. Auch eine normal möblierte Wohnung muss vor Entkernung und Umbau leer sein. Einbauküche, Teppichböden, alte Möbel: Was bei der Sanierung ohnehin fliegt, gehört auf die Räumliste.
In allen vier Fällen gilt: Die Entrümpelung ist kein Selbstzweck, sondern der erste Bauabschnitt. Wer sie getrennt vom Sanierungsprojekt beauftragt, bezahlt zweimal Organisation und verliert Zeit zwischen den Gewerken.
Was die Kosten einer Entrümpelung bestimmt
Räumvolumen statt Wohnfläche. Entscheidend ist nicht die Quadratmeterzahl, sondern die Kubikmeter Räumgut. Eine normal möblierte 65-m²-Wohnung füllt erfahrungsgemäß rund drei Absetzcontainer, eine vermüllte gleicher Größe schnell das Doppelte bis Dreifache.
Vermüllungsgrad. Die Branche unterscheidet grob fünf Stufen, von normal möbliert bis zur massiven Vermüllung mit organischen Abfällen. Zwischen Stufe 1 und Stufe 5 liegt beim Aufwand schnell der Faktor drei bis vier – wegen Schutzausrüstung, Sortieraufwand und Sondermüllanteil.
Etage und Trageweg. Dritter Stock ohne Aufzug heißt: jedes Sofa, jeder Schrank, jeder Sack über die Treppe. Das schlägt direkt auf die Personalstunden durch. Erdgeschoss mit Stellfläche vor der Tür ist die günstigste Konstellation.
Abfallarten. Sperrmüll ist günstig zu entsorgen, Sondermüll nicht: Altfarben, Chemikalien, Kühlgeräte und Elektroschrott müssen getrennt erfasst und nachweispflichtig entsorgt werden.
Wertanrechnung. Gut erhaltene Möbel, Antiquitäten oder Sammlungen können den Preis senken – seriös allerdings nur nach ehrlicher Begutachtung, nicht als Lockangebot.
Zusatzleistungen wie Teppich- und Tapetenentfernung, Desinfektion oder Geruchsneutralisation kommen je nach Zustand dazu – sinnvoll vor allem dann, wenn danach ohnehin saniert wird.
Wer zahlt die Entrümpelung?
Der Mieter. Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung bei Auszug geräumt zurückgeben. Lässt er Hausrat zurück, kann der Vermieter die Räumungskosten als Schadensersatz geltend machen und mit der Kaution verrechnen. Die juristische Lage ist klar – die wirtschaftliche oft nicht: Ist der Mieter zahlungsunfähig oder unauffindbar, bleibt der Anspruch auf dem Papier.
Der Vermieter. Faktisch trägt er die Kosten immer dann, wenn beim Mieter nichts zu holen ist. Der Trost: Entrümpelungskosten zur Wiedervermietung sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar – Rechnung und Entsorgungsnachweise aufbewahren.
Die Erben. Mit Annahme der Erbschaft gehen alle Pflichten über, auch die Räumung der Wohnung (§ 1922 BGB). Wichtig: Die Ausschlagung ist nur innerhalb von sechs Wochen möglich (§ 1944 BGB) – und wer vorher die Wohnung ausräumt und Gegenstände verwertet, riskiert, die Erbschaft damit stillschweigend anzunehmen. Bei überschuldetem Nachlass also erst die Erbfrage klären, dann räumen lassen. Schlagen alle Erben aus, bleibt die Räumung in der Praxis am Eigentümer hängen.
Das Sozialamt. Eine generelle Kostenübernahme gibt es nicht. Im Einzelfall übernimmt das Sozialamt die Wohnungsauflösung – etwa beim Umzug einer bedürftigen Person ins Pflegeheim (Hilfe in sonstigen Lebenslagen nach SGB XII). Zwei Bedingungen sind praktisch immer entscheidend: nachgewiesene Bedürftigkeit und Antrag vor der Beauftragung. Wer erst räumen lässt und dann fragt, geht fast immer leer aus.
Für Selbstnutzer gibt es zusätzlich den Steuerbonus: 20 % der Arbeitskosten sind als haushaltsnahe Dienstleistung absetzbar (§ 35a EStG, bis 4.000 € pro Jahr) – Voraussetzung sind eine Rechnung mit ausgewiesenen Arbeitskosten und unbare Zahlung.
Ablauf einer Entrümpelung in 5 Schritten
Schritt 1: Besichtigung und Festpreis. Wir sehen uns jede Wohnung vor Ort an: Räumvolumen, Vermüllungsgrad, Trageweg, Sondermüllanteil, verwertbare Gegenstände. Daraus entsteht ein Festpreis-Angebot – keine Schätzung, die auf der Rechnung plötzlich wächst.
Schritt 2: Vorbereitung. Container bestellen, bei engen Straßen eine Halteverbotszone beantragen, Hausverwaltung und Nachbarn informieren. Sie sichern vorab persönliche Dokumente und Wertsachen – oder beauftragen uns, gezielt danach zu suchen.
Schritt 3: Räumung. Raum für Raum, mit fester Sortierlogik: Wertgegenstände und Dokumente beiseite, Wertstoffe getrennt, Sperrmüll in den Container, Sondermüll separat erfasst. Einbauküchen, Lampen und fest verschraubte Möbel demontieren wir mit.
Schritt 4: Fachgerechte Entsorgung. Jede Abfallart geht den vorgeschriebenen Weg – Wertstoffhof, Schadstoffannahme, Elektroschrott-Rücknahme. Sie erhalten die Entsorgungsnachweise für Ihre Unterlagen, wichtig fürs Finanzamt und im Streitfall mit dem Vormieter.
Schritt 5: Besenreine Übergabe – oder direkt weiter. Klassisch endet die Entrümpelung besenrein. Bei uns beginnt an diesem Punkt meist der nächste Bauabschnitt: Entkernung, Elektrik, Bad, Böden. Ohne neue Anfahrt, ohne Wartezeit zwischen zwei Firmen.
Zur Dauer als Orientierung: Eine normal möblierte 3-Zimmer-Wohnung räumt ein eingespieltes Drei-Mann-Team in ein bis zwei Tagen. Stark vermüllte Objekte brauchen drei bis fünf Tage, mit Desinfektion auch länger.
Entrümpelung und Sanierung kombinieren
Doppelte Organisation. Zwei Firmen bedeuten zwei Besichtigungen, zwei Angebote, zwei Terminpläne – und eine Lücke dazwischen. Zwischen Räumung und Baubeginn vergehen bei getrennter Vergabe erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen Leerstand. Bei einer Mietwohnung ist das verlorene Miete.
Doppelte Arbeit. Ein Räumtrupp ohne Sanierungsplan lässt stehen, was später doch rausmuss: die Einbauküche, die beim Umbau im Weg ist, den Teppich, unter dem neuer Boden verlegt wird, die Vertäfelung, hinter der die Elektrik erneuert werden soll. Beim kombinierten Projekt steht vor der Räumung fest, was bleibt und was fliegt – die Wohnung wird in einem Durchgang sanierungsfertig gemacht, nicht nur leer.
Geteilte Verantwortung. Fehlt nach der Räumung etwas oder taucht ein Schaden auf, schieben sich zwei Firmen gegenseitig die Zuständigkeit zu. Bei einem Projekt mit einem Ansprechpartner gibt es diese Lücke nicht.
Deshalb bieten wir die Entrümpelung als festen Bestandteil unserer Komplettsanierung an: ein Angebot, ein Terminplan, ein Ansprechpartner – von der vollen Wohnung bis zur Schlüsselübergabe. Wir übernehmen die Räumung komplett und gehen direkt in die Entkernung über.
Sonderfall Messie-Wohnung
Der Zustand unter dem Müll ist unbekannt. Erst wenn die Schichten abgetragen sind, zeigt sich die Substanz: durchfeuchtete Estriche, angegriffene Böden, Schimmel hinter Möbelfronten, beschädigte Türen und Zargen. Nach unserer Erfahrung kommt kaum eine stark vermüllte Wohnung ohne anschließende Grundsanierung aus – Bodenaufbau, Malerarbeiten und Bad sind fast immer betroffen.
Geruch und Hygiene. Besenrein reicht hier nicht. Nach der Räumung folgen Grundreinigung, Desinfektion und bei Bedarf eine Geruchsneutralisation per Ozonbehandlung sowie Schädlingsbekämpfung. Erst dann kann ein Gewerk sinnvoll in der Wohnung arbeiten.
Diskretion. Ob Angehörige betroffen sind oder ein Mieter: Niemand möchte, dass die Nachbarschaft zusieht, wie 80 Müllsäcke durchs Treppenhaus getragen werden. Neutrale Fahrzeuge und ein zügiger Ablauf sind hier keine Nettigkeit, sondern Teil der Leistung.
Wie die anschließende Sanierung einer solchen Wohnung abläuft – von der Schadensbewertung bis zur Neuvermietung – steht im eigenen Artikel: Ratgeber: Messie-Wohnung sanieren.
Was beeinflusst die Kosten einer Entrümpelung?
Die wichtigsten Kostentreiber einer Wohnungsentrümpelung im Überblick. Den verbindlichen Festpreis gibt es nach der kostenlosen Besichtigung – vorher ist jede Zahl eine Schätzung.
Im kombinierten Sanierungsprojekt erscheint die Entrümpelung als eigene Position im Gesamtangebot – ein Festpreis für Räumung und Sanierung zusammen, ohne doppelte Anfahrts- und Organisationskosten.
Checkliste: Vor der Entrümpelung klären
Diese 10 Punkte sollten Sie abarbeiten, bevor das Räumteam anrückt.
Praxis-Tipps
Erst Sanierungsplan, dann Räumliste
Was bei der Sanierung ohnehin rausfliegt, sollte schon bei der Entrümpelung mitgehen: Einbauküche, Teppichböden, alte Sanitärmöbel. Das spart einen kompletten Arbeitsgang – und die Wohnung ist nach der Räumung sofort sanierungsfertig statt nur leer.
Bei Erbschaft nicht vorschnell räumen
Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen. Wer vorher den Hausrat verwertet, riskiert die stillschweigende Annahme der Erbschaft – samt aller Schulden. Bei unklarem Nachlass erst rechtlich beraten lassen, dann den Räumtermin machen.
Dokumenten-Karton vereinbaren
Vereinbaren Sie vor der Räumung eine feste Regel: Alles Papierartige und jede Festplatte wandert ungelesen in einen Karton und wird übergeben. So geht nichts verloren – vom Rentenbescheid bis zum Sparbuch der Großmutter.
Sozialamt: Antrag vor Auftrag
Wenn eine Kostenübernahme durch das Sozialamt infrage kommt, gilt eine eiserne Regel: erst Antrag stellen, Bescheid abwarten, dann beauftragen. Nachträgliche Anträge für bereits geräumte Wohnungen werden fast immer abgelehnt.
Häufige Fragen
? Was kostet es, eine Wohnung entrümpeln zu lassen?
Was kostet es, eine Wohnung entrümpeln zu lassen?
? Bieten Sie die Entrümpelung auch einzeln an?
Bieten Sie die Entrümpelung auch einzeln an?
? Wer zahlt die Entrümpelung, wenn der Mieter Müll hinterlässt?
Wer zahlt die Entrümpelung, wenn der Mieter Müll hinterlässt?
? Übernimmt das Sozialamt die Kosten einer Entrümpelung?
Übernimmt das Sozialamt die Kosten einer Entrümpelung?
? Wie lange dauert eine Wohnungsentrümpelung?
Wie lange dauert eine Wohnungsentrümpelung?
? Was passiert mit brauchbaren Möbeln und Wertgegenständen?
Was passiert mit brauchbaren Möbeln und Wertgegenständen?
? Kann ich Entrümpelungskosten von der Steuer absetzen?
Kann ich Entrümpelungskosten von der Steuer absetzen?
Entrümpelung und Sanierung in einem Projekt
Sie haben eine volle, verwahrloste oder geerbte Wohnung übernommen und wollen sie vermietbar machen? neurealis übernimmt die komplette Entrümpelung als ersten Bauabschnitt – und saniert direkt im Anschluss: Entkernung, Bad, Elektrik, Böden, Malerarbeiten. Ein Festpreis, ein Terminplan, ein Ansprechpartner.
Oder rufen Sie uns an: 0231 – 997 997 47
Normen & Quellen
- § 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters – geräumte Übergabe der Mietsache
- § 1922, § 1943, § 1944 BGB: Erbschaft, Annahme und Ausschlagung (Sechs-Wochen-Frist)
- § 564 BGB: Tod des Mieters – Fortsetzung und Kündigung des Mietverhältnisses
- § 35a EStG: Haushaltsnahe Dienstleistungen – 20 % der Arbeitskosten, max. 4.000 € pro Jahr
- SGB XII: Sozialhilfe – Kostenübernahme der Wohnungsauflösung im Einzelfall (Hilfe in sonstigen Lebenslagen)
- KrWG: Kreislaufwirtschaftsgesetz – getrennte Erfassung und nachweispflichtige Entsorgung
- ElektroG: Elektro- und Elektronikgerätegesetz – Rücknahmepflicht für Altgeräte