Bestandsimmobilien sanieren – was Portfolio-Sanierung von Einzel-Sanierung unterscheidet
Eine einzelne Mietwohnung sanieren ist eine handwerkliche Aufgabe mit klarer Fragestellung: Zustand prüfen, Paket wählen, Handwerker beauftragen, fertig. Sobald mehrere Objekte im Bestand sind, verschiebt sich die Frage. Nicht mehr „wie saniere ich diese Wohnung?“, sondern „welche Einheit zuerst, in welcher Tiefe, mit welchem Kapitaleinsatz, mit welcher Wirkung auf den Cashflow der Folgemonate?“ – das ist Portfolio-Denken. Die Antwort braucht drei Dinge, die bei Einzel-Sanierung selten zusammenkommen: Skalierung, Standardisierung und Koordination.
Den größten Hebel liefert die Skalierung: Wer zehn Bäder gleichzeitig ausschreibt, zahlt pro Bad weniger als wer zehnmal ein Bad einzeln vergibt. Materialpreise, Anfahrtszeiten, Wiederverwendung von Detailplanungen – das summiert sich auf 10–20% Kostenvorteil bei identischer Qualität. Eng verknüpft damit ist die Standardisierung: Gleiche Grundrisse bekommen gleiche Bad-Layouts, gleiche Elektrik-Schemata, gleiche Fußbodenaufbauten. Das beschleunigt Planung und Ausführung und vereinfacht spätere Instandhaltung – ein Techniker, der Haus A kennt, kennt auch Haus B. Über allem steht die Koordination aus gestaffelten Starts, parallelen Gewerke-Teams, zentraler Bauleitung und konsolidiertem Reporting. Wer ein Portfolio führt, hat selten die Zeit für tägliche Rückfragen – er braucht monatliche Statusberichte, die bankentauglich sind.
Typische Ausgangslagen im Ruhrgebiet
Die Mehrheit der Bestandsportfolios im Ruhrgebiet stammt aus den Baujahren 1955 bis 1975 – häufig in Zweit- oder Dritthand, mit entsprechender Sanierungshistorie. In der Praxis begegnen uns immer wieder die gleichen Grundkonstellationen: solide Bausubstanz, aber veraltete Haustechnik (Bleileitungen, Sicherungskästen ohne FI-Schalter, Nachtspeicheröfen) ist der häufigste Fall. Daneben steht der technisch akzeptable Bestand mit Grundrissen und Bädern aus den 1980ern – vermietbar, aber mit 20–30% Marktmietenabschlag. Und schließlich trifft man auf den klassischen Sanierungsstau quer durch alle Gewerke, oft begleitet von Leerstand in einzelnen Einheiten. Jede dieser Konstellationen braucht eine andere Sanierungstiefe – von der Renovierung zum Mieterwechsel bis zur Vollmodernisierung mit §559-Umlage und Mietpreisbremsen-Befreiung.
Portfolio-Strategie: priorisieren, bündeln, koordinieren
Bevor die erste Baustelle startet, steht die strategische Frage: Welche Einheit bringt den höchsten Hebel? Drei Kriterien dominieren die Priorisierung. Mietspiegel-Lücke: Die Differenz zwischen Bestandsmiete und ortsüblicher Neuvermietungsmiete – je größer, desto höher der Rendite-Hebel. Eine Einheit mit 5,80 EUR/m² Altvertrag in einer Lage mit 11 EUR/m² Marktmiete hat bei Neuvermietung nach Sanierung rund 90% mehr Einnahmen. Leerstandsrisiko: Einheiten, die absehbar frei werden, haben den kürzesten Amortisationspfad – keine Verlorene-Miete-Rechnung während der Bauzeit. Technischer Zwang: Bleirohre, Elektrik ohne FI-Schalter, defekte Heizungsanlagen – hier besteht ohnehin Instandhaltungspflicht, die Sanierung ist nicht optional.
Bündelung: Wo die Skaleneffekte wirklich liegen
Nicht jede Gewerke-Bündelung spart Geld. Spürbar sind die Effekte bei:
- Bad- und Sanitärsanierung: Fliesen, Sanitärobjekte, Armaturen werden als Großabnahme eingekauft. Typisch 15–20% Materialkostenvorteil ab fünf parallelen Bädern.
- Elektroinstallation: Einmalige Planung, standardisierte Schalterprogramme, gebündelte Anfahrten. Typisch 10–15% gegenüber Einzelvergabe.
- Böden: Gleiches Vinyl- oder Klickparkett in mehreren Einheiten – weniger Verschnitt, weniger Materialwechsel-Zeit.
- Strangsanierung im MFH: Nur sinnvoll im Komplettzug – alle Bäder eines Hauses gleichzeitig, sonst doppelte Eingriffe in Abwasser und Heizungsstränge.
Weniger Effekt zeigen Bündelungen bei Malerarbeiten (lokaler Arbeitsanteil dominiert), Türen/Zargen (Einzelanpassung nötig) und Sonderanfertigungen.
Koordination mehrerer Baustellen parallel
Parallelbetrieb funktioniert nicht durch Addition von Einzelbaustellen. Entscheidend ist die Taktung: Objekt A startet, nach zwei bis drei Wochen läuft Objekt B an – die gleichen Elektriker wandern von A nach B, während A in die Trockenbauphase geht. So bleiben Gewerke-Teams durchgehend beschäftigt, Anfahrten reduzieren sich, Leerlaufzeiten verschwinden. Typisch sind drei bis fünf Objekte parallel – jenseits davon wird die Bauleitung kritisch, Qualität leidet. Wir empfehlen Portfolios über fünf Objekte in zwei bis drei Tranchen à drei bis vier Monate zu fahren, nicht als einen großen Block.
Due Diligence beim Objekt-Ankauf: was vor dem Notar geprüft werden muss
Jede Bestandsimmobilie, die älter als 30 Jahre ist, birgt Überraschungen. Aus über 300 Sanierungen im Ruhrgebiet hat sich ein mehrstufiger Prüfungsrahmen bewährt, dessen Schwergewicht auf der technischen Analyse liegt. Im Zentrum stehen technische Bauzeitalter-Risiken nach Jahrzehnten – Bleirohre (Vorkriegs- bis frühe 1970er), asbesthaltiger Bodenkleber unter Vinylbelägen (1960–1990), Nachtspeicheröfen mit Asbestkassetten (1970er), Sicherungskästen ohne FI-Schutz (bis Anfang 1990er). Dazu kommt die Substanzprüfung von Dachzustand, Fassadenrissen, Keller-Feuchtigkeit und Statik bei geplanten Grundrissänderungen. Abgerundet wird das Bild durch die wirtschaftliche Einordnung: Mietspiegel-Lücke, Altverträge mit Mietpreisbremsen-Status, Nebenkostenstruktur, Rücklagenstand der WEG (bei Teilungserklärung).
Baujahr-Risiken auf einen Blick
- Vor 1960: Bleirohre in Trinkwasserleitungen, oft Holzbalkendecken mit Schüttungen, teilweise asbesthaltige Dämmstoffe.
- 1960–1975: Asbesthaltige Vinyl-Asbest-Platten (VAT) und Asbest-Fliesenkleber. Einfachverglasung, schlechte Dämmung. Elektrik meist sanierungsbedürftig.
- 1975–1990: Nachtspeicheröfen mit Asbest-Kassetten, erste Kunststofffenster (oft ersetzungsbedürftig), Sicherungskästen noch häufig ohne FI-Schalter.
- 1990–2002: Bau-Standard deutlich höher, aber oft einfache Wärmedämmung, alte Heizkessel, Einfachverglasung im Sondereigentum.
- Ab 2002: EnEV-Zeit, meist solider Dämmstandard. Sanierungsbedarf liegt eher bei Haustechnik und Oberflächen.
Zinshaus-Spezifika: Altbau, Gründerzeit, Denkmalschutz
Klassische Zinshäuser der Baujahre 1880 bis 1935 unterliegen eigenen Regeln. Tragende Wände sind oft 40–50 cm stark, Deckenkonstruktionen typischerweise Holzbalkendecken mit Lehm- oder Sandschüttung. Statische Eingriffe sind aufwendig – jede Grundrissänderung braucht statischen Nachweis. Elektrik liegt häufig in Stegleitungen oder ist in den 1950ern nachverlegt worden – die Komplettneuinstallation ist fast immer nötig. Fenster sind entweder Kastenfenster (schallschutztechnisch hervorragend, energetisch schwach) oder bereits Ersatzfenster der 1980er (optisch meist unpassend, energetisch veraltet).
Denkmalschutz: Bei eingetragenen Baudenkmälern oder in Denkmalbereichen gelten Auflagen – Fensterteilung, Stuck, Fassadenanstrich, teils Innenelemente. Im Gegenzug greifen die AfA-Regeln nach §7h/§7i EStG: erhöhte Abschreibung über 12 Jahre für Baudenkmäler, was bei entsprechendem Steuersatz den Nachsteuer-Cashflow spürbar verbessert. Voraussetzung ist die denkmalrechtliche Bescheinigung durch die zuständige Behörde – früh einholen, nicht erst bei der Steuererklärung.
Wirtschaftlichkeit: Rendite durch Sanierung
Die entscheidende Kennzahl ist nicht die Sanierungssumme, sondern der Zusammenhang aus Investition, Mietspiegel-Lücke und Zeit bis zur Erstvermietung. Drei Faktoren bestimmen, ob ein Sanierungsprojekt ökonomisch trägt.
Mietspiegel-Lücke: Bestandsmiete minus erzielbare Neuvermietungsmiete nach Sanierung. Im Ruhrgebiet liegen Altverträge häufig bei 5,50–7,50 EUR/m², Neuvermietung nach Vollsanierung in guten Lagen bei 10,50–12,50 EUR/m². Die Differenz fließt voll in die Rendite-Rechnung ein, sobald die Mietpreisbremse nach §556f BGB nicht mehr greift.
Amortisationszeitraum: Vereinfacht aus Investition geteilt durch Jahres-Mietmehrung. Eine Wohnung mit 65 m², 260 EUR Mietplus monatlich und mittlerer Sanierung liegt bei rund 15 Jahren einfacher Amortisation. Bei Anwendung der §559-BGB-Umlage und der Steuerersparnis aus Erhaltungsaufwand verkürzt sich der effektive Amortisationspfad deutlich – Größenordnung 8–12 Jahre, je nach Steuersatz und Mietlage.
Wertsteigerung der Immobilie: Der Verkehrswert einer vermieteten Wohnung wird in der Regel aus dem Ertragswert abgeleitet – Jahresnettomiete mal Faktor 14 bis 18, abhängig von Lage und Zustand. Eine Mietsteigerung von 260 EUR pro Monat erhöht den Ertragswert rein rechnerisch um 45.000 bis 55.000 EUR. Das ist unabhängig vom laufenden Cashflow und wirkt wie eine stille Reserve im Portfolio.
Steuerliche Gestaltung: Erhaltung vs. Herstellung, §35c, AfA
Die steuerliche Behandlung entscheidet in vielen Fällen über die Nettokosten einer Sanierung. Die zentrale Abgrenzung verläuft zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und über die Nutzungsdauer zu aktivierendem Herstellungsaufwand.
Erhaltungsaufwand: sofortiger Werbungskostenabzug
Sofort abziehbar ist alles, was den vorherigen Standard wiederherstellt: altes Bad gegen neues Bad, defekte Heizung gegen neue Heizung, abgenutzte Böden gegen neue Böden gleicher Qualität. Auch die Ersetzung veralteter Technik – Bleirohre durch Mehrschichtverbundrohre, Sicherungskasten mit FI-Schalter – fällt in die Regel als Erhaltungsaufwand darunter, solange kein Standardsprung erfolgt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% fließen 42 Cent jedes investierten Euros innerhalb eines Jahres als Steuerersparnis zurück.
Herstellungsaufwand und die 15%-Grenze
Herstellungsaufwand entsteht in zwei typischen Konstellationen. Erstens: Substanzerweiterung – Dachausbau, Anbau, Umnutzung mit neuer Wohneinheit. Zweitens: Standarderhöhung in mindestens drei der vier Kernbereiche Sanitär, Heizung, Elektrik, Fenster. Drittens – und oft übersehen – die 15%-Grenze nach §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Sanierungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15% der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden), werden sie rückwirkend als anschaffungsnahe Herstellungskosten aktiviert und nur über 50 Jahre als AfA abgeschrieben. Bei frisch gekauften Objekten mit großem Sanierungsbedarf ist die Grenze schnell erreicht – hier hilft Staffelung über den Drei-Jahres-Horizont hinaus.
AfA und §35c EStG
Die lineare AfA für vermietete Bestandsimmobilien liegt bei 2% bzw. 2,5% für Baujahre vor 1925 (§7 Abs. 4 EStG). Für Baudenkmäler greift zusätzlich die erhöhte AfA nach §7h/§7i EStG: 9% in den ersten 8 Jahren, 7% in den Folgejahren 9–12 – bezogen auf die denkmalbedingten Aufwendungen nach behördlicher Bescheinigung. §35c EStG (20% Steuerermäßigung für energetische Sanierung, gedeckelt bei 40.000 EUR pro Objekt) gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien und ist im klassischen Vermietungsportfolio damit nicht anwendbar – relevant höchstens bei Mischobjekten mit eigengenutzter Einheit.
§559 BGB Modernisierungsumlage im Portfolio-Einsatz
§559 BGB erlaubt, bis zu 8% der umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr dauerhaft auf die Jahresmiete umzulegen. Umlagefähig sind Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, Wasser oder Energie sparen oder neuen Wohnraum schaffen – reine Instandhaltung ist ausgenommen. Wichtig: Instandhaltungsanteile müssen herausgerechnet werden. Wer ein Bad aus den 1970ern gegen ein modernes austauscht, hat einen Instandhaltungsanteil (altes Bad war ohnehin sanierungsbedürftig) und einen Modernisierungsanteil (höherer Standard). Nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig.
Kappungsgrenze: maximal 3 EUR/m² Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren (2 EUR/m² bei Mieten unter 7 EUR/m² vor der Umlage). Bei 65 m² Wohnfläche und regulärer Kappung sind das maximal 195 EUR mehr Miete pro Monat – unabhängig von der Höhe der Investition. Das setzt der §559-Rechnung eine Obergrenze und macht das Instrument vor allem bei mittleren Sanierungstiefen attraktiv.
Ankündigungspflicht nach §555c BGB: mindestens drei Monate vor Baubeginn, schriftlich, mit Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie erwarteter Mieterhöhung. Fehlt die Ankündigung oder ist sie formal mangelhaft, entfällt das Umlagerecht – der häufigste Kunstfehler bei Portfolio-Sanierungen. Wir liefern die Ankündigungsvorlage mit der Ausschreibung aus, damit Rechtsabteilung oder Hausverwaltung sie zeitgerecht versenden können.
Neue Einheiten schaffen: Umnutzung und Dachausbau
Wer ein Immobilienportfolio führt, kennt das Problem: Einheiten in bestehenden Objekten sind oft unter Marktmiete, neue Objekte sind kapitalintensiv. Zwei Strategien schaffen zusätzliche Mieteinheiten ohne Neubau-Invest – und verändern die Portfolio-Rechnung grundlegend.
Umnutzung Gewerbe → Wohnen
Leerstehende Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss – Ladenlokale, alte Büros, aufgegebene Werkstätten – lassen sich in der Regel in 1–2 Wohnungen umwandeln. Rechtsgrundlage ist die Nutzungsänderung nach §29 BauGB und der Landesbauordnung NRW; ein Bauantrag ist erforderlich, die Prüfung dauert typischerweise 3–6 Monate. Technisch gilt: Brandschutz nach DIN 4102, Schallschutz nach DIN 4109 (Nachbarschutz), Wärmeschutz nach GEG, Stellplatznachweis nach §48 LBO NRW. Wirtschaftlich: Gewerbeleerstand bringt im Ruhrgebiet typischerweise 4–7 EUR/m² Kaltmiete (oder gar nichts), Wohnnutzung 8–12 EUR/m². Ein 80-m²-Ladenlokal zu zwei Einheiten umgebaut verdoppelt bis verdreifacht den Mietertrag. Amortisation typischerweise 12–18 Jahre, je nach Ausbaustandard und Lage.
Dachgeschossausbau
Unausgebaute Speicher sind in vielen Objekten der 1950er- bis 1970er-Baujahre vorhanden – oft mit 60–120 m² Grundfläche, meist ungenutzt. Der Ausbau zu 1–3 zusätzlichen Wohneinheiten pro Objekt ist technisch anspruchsvoll, aber wirtschaftlich häufig attraktiv. Kernthemen: Statik (Tragfähigkeit der Holzbalkendecke, ggf. Verstärkung), Dachkonstruktion (Kniestock-Erhöhung, Gauben, Dachfenster), Dämmung nach GEG (U-Wert Dach ≤ 0,20 W/m²K, Pflicht bei Umwidmung unbeheizter Räume zu beheizten nach §47 GEG), Baugenehmigung nach §63 LBO NRW mit Abstandsflächenprüfung und Nachbarrecht. Investitionsgröße meist 1.800–2.500 EUR/m² brutto, deutlich unter kombinierten Grundstücks- und Neubaukosten. Portfolio-Effekt: 2–3 zusätzliche Einheiten schieben die Bilanz-Relation zwischen Grundstücksanteil und Gebäude-AfA-Masse in Richtung steuerlich günstigerer Abschreibungsbasis.
→ Vertiefend: Umnutzung Gewerbe zu Wohnen (Ratgeber in Vorbereitung) → Vertiefend: Dachgeschossausbau – Statik, Baurecht, Rentabilität
Koordination mehrerer Objekte parallel: Timing, Ressourcen, Bauleitung
Die größte Schwäche in Bestandsportfolios ist nicht fehlendes Kapital, sondern fehlende Projektsteuerung. Wer mehrere Sanierungen parallel koordiniert, braucht drei Dinge, die der Handwerksbetrieb von nebenan in der Regel nicht liefert: einheitliche Ausschreibung über alle Objekte, zentrale Bauleitung mit einem Ansprechpartner, konsolidiertes Reporting für Eigner und Bank.
Terminplanung: gestaffelt statt parallel-maximal
Der häufigste Fehler bei Portfolio-Sanierungen ist, zu viele Baustellen gleichzeitig zu eröffnen. Qualität leidet, Bauleitung wird überlastet, Handwerker-Teams verzetteln sich. Wir arbeiten mit gestaffelten Starts: Objekt A läuft an, Objekt B startet bei 50% Fortschritt von A, Objekt C bei 50% Fortschritt von B. So rotieren Gewerke-Teams durchgehend zwischen Baustellen – ein Elektriker-Team, das A verlässt, beginnt direkt in B. Leerlaufzeiten verschwinden, gleichzeitig bleibt die Bauleitung bei drei bis fünf parallelen Baustellen handhabbar.
Liquiditätsplanung über das Portfolio
Gestaffelte Sanierung hat einen zweiten Vorteil: Die Liquiditätsbelastung verteilt sich. Nicht alle Objekte sind gleichzeitig in der teuren Rohbau-Phase, nicht alle Einheiten stehen gleichzeitig leer. Für Portfolios mit 8–15 Einheiten zeigt die Erfahrung: ein Sanierungsprogramm über 12–18 Monate mit drei Tranchen verursacht rund 30% weniger Liquiditätsspitze als ein Einmal-Block mit sechs Monaten Bauzeit. Bei fremdfinanzierten Portfolios wirkt sich das unmittelbar auf die Zinslast und die Cashflow-Belastung aus.
Reporting: was Eigner und Bank wirklich brauchen
Standardisiertes monatliches Reporting pro Objekt enthält: Bautenstand in Prozent, aktueller Kostenstand gegen Festpreisangebot, Terminplan mit Abweichungen, offene Punkte mit Verantwortlichen, Fotodokumentation des Fortschritts, §559-BGB-Relevanz (umlagefähiger Anteil der Modernisierung). Auf Portfolio-Ebene kommen hinzu: konsolidierte Kostenübersicht, Cashflow-Prognose für die Folgemonate, Mieter-Bewegungsplan. Das Format muss bankentauglich sein – unter anderem für KfW-Tilgungszuschuss-Nachweise und jährliche Bestandsdokumentation.
Regionale Einordnung: Bochum und Dortmund
Unser Einzugsgebiet umfasst Bochum, Dortmund und die Städte im 20-Minuten-Umkreis – Witten, Herdecke, Hagen, Schwerte, Holzwickede, Unna, Kamen, Lünen, Castrop-Rauxel, Herne. Der Mietmarkt im Ruhrgebiet ist heterogen: Dortmund-Kreuzviertel oder Bochum-Ehrenfeld erreichen Neuvermietungsmieten von 12 EUR/m² und mehr, in den Randlagen bewegen sich Bestandsportfolios zwischen 7 und 9 EUR/m². Die Mietspiegel sind qualifiziert (2025), was Mieterhöhungen nach §558 BGB erleichtert. Mietpreisbremse gilt in Dortmund und Bochum seit Jahren – die Befreiung nach §556f BGB (Erstvermietung nach umfassender Modernisierung) ist deshalb das wichtigste Rendite-Instrument bei Bestandssanierungen in diesen Städten.