Messiwohnung: Was tun? Kosten, Ablauf & wer zahlt

Sie öffnen die Tür zur Wohnung. Was Sie sehen, hatten Sie nicht erwartet: Müll bis zur Decke, durchnässte Böden, ein Geruch, der sich sofort festsetzt. Der erste Impuls ist Überforderung – was jetzt?

Verwahrloste Wohnungen sind kein Versagen des Vermieters. Sie sind die Folge einer Erkrankung, die den Betroffenen die Kontrolle über ihren Alltag nimmt. Messie-Syndrom ist ein anerkanntes Krankheitsbild. Für Sie als Vermieter bedeutet das: Sie stehen vor einer Situation, die von Anfang bis Ende in professionellen Händen liegen muss – und zwar in drei klar getrennten Phasen.

Phase 1: Entrümpelung und Grobreinigung. Gesundheitsrisiken durch Schimmel, Bakterien und Parasiten machen eine professionelle Entrümpelung mit Schutzausrüstung zwingend notwendig.

Phase 2: Schadensbeurteilung. Erst nach der Entrümpelung sehen Sie, was tatsächlich beschädigt ist. Durchnässter Estrich, Schimmel hinter Tapeten, beschädigte Sanitärobjekte – die Bestandsaufnahme entscheidet über den Sanierungsumfang.

Phase 3: Sanierung oder Komplettsanierung. Bei tiefgreifenden Schäden – und das ist bei verwahrlosten Wohnungen fast immer der Fall – ist eine Komplettsanierung wirtschaftlicher als eine Teilsanierung. Gerüche sitzen im Estrich und Putz, Feuchtigkeit hat Böden und Wände durchdrungen. Oberflächliches Renovieren reicht nicht.

neurealis übernimmt das Projekt komplett – von der Entrümpelung bis zur bezugsfertigen Wohnung. Ein Ansprechpartner, ein Festpreis, ein Ergebnis. Sie müssen keine Firmen koordinieren und keine Entsorgungsnachweise einsammeln.

Phase 1: Entrümpelung und Grobreinigung

Entrümpelte und entkernte Wohnung vor Beginn der Sanierung — Die professionelle Entrümpelung mit Schutzausrüstung ist der erste Schritt.

Die Entrümpelung ist der erste Schritt – und der gefährlichste, wenn man ihn ohne Schutzausrüstung angeht. Schimmelsporen, Bakterien, Parasiten und in manchen Fällen auch Fäkalkeime machen eine professionelle Entrümpelung zur Pflicht. Atemschutz, Schutzkleidung und sachgerechte Entsorgung sind nicht optional.

Entsorgungsnachweise stellen wir aus. Sie brauchen diese Belege, wenn Sie Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Mieter geltend machen. Ohne Nachweis wird es schwierig, die tatsächlichen Kosten zu belegen – neurealis dokumentiert jeden Entsorgungsvorgang und übergibt Ihnen die Nachweise gesammelt.

Fotodokumentation VOR der Entrümpelung. Wir fotografieren jeden Raum aus mehreren Perspektiven, bevor irgendetwas bewegt wird. Diese Bilder sind Ihre Beweismittel für Versicherung, Rechtsanwalt und gegebenenfalls Gericht – beschädigte Türen, nasse Stellen an Wänden, Schimmelbefall, zerstörte Sanitärobjekte.

Sondermüll fachgerecht entsorgen. Farben, Lacke, Chemikalien, Medikamente und Elektrogeräte gehören nicht in den Hausmüll. Wir erfassen diese Stoffe getrennt und entsorgen sie vorschriftsgemäß. Entsorgungsnachweis inklusive.

Was kostet die Entrümpelung? Die Kosten hängen von der Wohnungsgröße und dem Verschmutzungsgrad ab – die Spanne ist groß, weil der Aufwand massiv variiert. Orientierungspreise finden Sie auf unserer Preisseite. Eine detaillierte Aufschlüsselung nach Wohnungsgröße und Aufwand bietet unser Ratgeber zu Entrümpelungskosten.

neurealis übernimmt die Entrümpelung als Teil des Projekts. Sie haben einen einzigen Ansprechpartner – von der Entrümpelung über die Schadensbeurteilung bis zur bezugsfertigen Wohnung. Nach der Entrümpelung folgt direkt die Bestandsaufnahme und das Festpreisangebot für die Sanierung.

Praxis-Tipp: Fotos und Entsorgungsnachweise VOR und WÄHREND der Entrümpelung sind entscheidend für Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Mieter und für die Regulierung über Ihre Versicherung. Beides übernehmen wir.

Phase 2: Schadensbeurteilung – was muss raus?

Erst nach der Entrümpelung sehen Sie, was wirklich beschädigt ist. Der Müll ist weg – jetzt zeigt sich der Zustand der Wohnung. Und der ist oft gravierender als erwartet.

Typische Befunde nach der Entrümpelung:

Durchnässte Böden: Vinyl aufgequollen, Laminat verfault, Estrich durchfeuchtet
Schimmel an Wänden: Oft großflächig, hinter Tapeten und in Ecken
Zerstörte Sanitärobjekte: Verstopfte Toiletten, beschädigte Waschbecken, defekte Armaturen
Beschädigte Elektrik: Überlastete Leitungen, defekte Steckdosen, Brandgefahr
Gerüche in Wänden und Estrich: Nikotin, Fäkalien, Schimmel – Gerüche dringen tief ein

Feuchtigkeit messen ist Pflicht. Ein Feuchtemessgerät zeigt, ob der Estrich durchnässt ist oder ob Wände Feuchtigkeit gezogen haben. Oberflächlich trockene Böden können darunter vollgesogen sein. Wir bringen bei der Bestandsaufnahme ein Feuchtemessgerät mit – das gehört zur Erstbeurteilung dazu.

Teilsanierung vs. Komplettsanierung: Ab wann lohnt sich Komplett? Die Frage stellt sich fast immer. Die Antwort hängt davon ab, wie tief die Schäden gehen. Wenn nur die Oberflächen betroffen sind – vergilbte Tapeten, beschädigte Böden, aber trockener Untergrund – kann eine Teilsanierung ausreichen. Wenn aber der Estrich durchnässt ist, Schimmel hinter den Tapeten sitzt oder Gerüche im Putz stecken, ist eine Teilsanierung rausgeworfenes Geld.

Warum Teilsanierung bei Messiwohnungen selten funktioniert: Sie streichen die Wände, legen neue Böden, setzen die Küche ein – und nach drei Monaten riecht die Wohnung wieder. Der Geruch kommt aus dem Estrich. Sie haben Geld in eine Oberfläche investiert, die auf einem beschädigten Untergrund liegt. Der Mieter reklamiert, Sie müssen nachbessern, der Ruf Ihrer Immobilie leidet.

Praxis-Tipp: Wenn der Estrich durchnässt ist oder Schimmel hinter der Tapete sitzt, ist Teilsanierung rausgeworfenes Geld. Dann lieber einmal richtig – Komplettsanierung mit neuem Estrich, neuen Wänden, neuem Bad.

Phase 3: Sanierung oder Komplettsanierung

Wohnung im Rohbauzustand während der Komplettsanierung nach der Entrümpelung — Bei tiefgreifenden Schäden ist die Komplettsanierung wirtschaftlicher als Flickwerk.

Die Entscheidung zwischen Teilsanierung und Komplettsanierung fällt spätestens nach der Schadensbeurteilung. Bei oberflächlichen Schäden – nur Farbe, einzelne Böden, intakte Wände – ist eine Teilsanierung vertretbar. Bei tiefgreifenden Schäden ist die Komplettsanierung die wirtschaftlichere Wahl.

Wann ist Komplettsanierung die richtige Wahl?

Estrich durchnässt oder beschädigt
Schimmel hinter Tapeten oder im Putz
Gerüche, die sich nicht oberflächlich beseitigen lassen
Bad komplett zerstört (Sanitär, Fliesen, Abdichtung)
Elektrik überlastet oder beschädigt
Türen verzogen, Zargen beschädigt

Bei einer verwahrlosten Wohnung treffen oft mehrere dieser Punkte zu. Dann ist die Komplettsanierung der sauberste Weg.

Ablauf bei neurealis: 1. Bestandsaufnahme: Wir kommen nach der Entrümpelung und bewerten den Zustand. Feuchtemessung, Fotodokumentation, Schadensliste. 2. Festpreisangebot: Innerhalb von 48 Stunden erhalten Sie ein Angebot mit Einzelpositionen. Bad, Böden, Wände, Elektrik, Türen – alles aufgeschlüsselt. 3. Koordination: Ein Ansprechpartner steuert alle Gewerke. Sie müssen nicht fünf verschiedene Firmen koordinieren. 4. Sanierung: Bad komplett neu, Estrich raus und neu, Wände verputzt und gestrichen, Böden verlegt, Elektrik geprüft und erneuert, Türen getauscht. 5. Geruchsbeseitigung: Ozonbehandlung VOR der Sanierung, Sperrgrundierung auf Estrich und Wänden. 6. Übergabe: Die Wohnung ist bezugsfertig. Sofort vermietbar.

Geruchsbeseitigung ist der kritischste Punkt. Gerüche aus verwahrlosten Wohnungen sitzen nicht nur an der Oberfläche. Sie dringen in Estrich, Putz und manchmal sogar ins Mauerwerk. Oberflächliches Streichen oder Lüften reicht nicht.

Ozonbehandlung VOR der Sanierung: Ozon oxidiert organische Geruchsmoleküle. Die Behandlung erfolgt nach der Entrümpelung und vor der Sanierung. Wir setzen Ozongeneratoren ein, die über mehrere Stunden laufen. Danach wird intensiv gelüftet.

Sperrgrundierung auf allen porösen Flächen: Estrich, Putz und Mauerwerk erhalten eine Sperrgrundierung, die verhindert, dass Gerüche später wieder durchdringen. Erst danach kommen neue Böden und Wandbeläge.

Ergebnis: Eine Wohnung wie neu. Keine Restgerüche, keine sichtbaren Schäden, sofort vermietbar. Der Neumieter sieht eine sanierte Wohnung – nicht die Geschichte, die dahinter liegt.

Typische Schäden in Messiwohnungen

Jede verwahrloste Wohnung ist anders – aber bestimmte Schadensbilder wiederholen sich. Die Kenntnis dieser typischen Schäden hilft bei der Beurteilung und Kalkulation.

Böden:

Vinylbeläge aufgequollen durch stehendes Wasser oder verschüttete Flüssigkeiten
Laminat verfault, aufgequollen, zerstört
Estrich durchnässt – oft großflächig, besonders in Küche und Bad
Parkett verzogen, verfärbt, teilweise abgelöst
Teppichböden durchnässt, verklebt, mit Schimmel durchsetzt

Die Feuchtigkeit dringt oft bis in den Estrich. Dann hilft kein neuer Belag – der Estrich muss raus.

Wände:

Schimmel großflächig, oft hinter Tapeten versteckt
Nikotinbeläge (bei Raucherhaushalten) – gelb-braune Verfärbungen, klebrig
Wasserflecken durch undichte Leitungen oder Kondenswasser
Beschädigte Tapeten, Löcher, abgerissene Stellen
Putz stellenweise abgeplatzt oder durchfeuchtet

Bad:

Sanitärobjekte verstopft, beschädigt oder zerstört (WC, Waschbecken, Dusche)
Fliesen beschädigt, Fugen verschimmelt oder aufgelöst
Schimmel großflächig an Wänden und Decke
Abdichtung nicht vorhanden oder zerstört
Armaturen defekt, verkalkt, tropfend

Elektrik:

Überlastete Leitungen durch Mehrfachstecker-Kaskaden
Beschädigte Steckdosen, lose Kabel
Brandspuren an Steckdosen (Überlastung, Kurzschluss)
Fehlende oder zerstörte Abdeckungen

Die Elektrik sollte nach einer Messiewohnung IMMER von einem Elektriker geprüft werden. Brandgefahr ist real.

Gerüche: Das unterschätzte Problem. Gerüche sitzen nicht nur an der Oberfläche, sondern dringen tief ein:

Estrich: Nimmt Feuchtigkeit und Gerüche auf – besonders bei Urin, Fäkalien oder organischem Abfall
Putz: Porös, saugt Gerüche auf
Mauerwerk: In extremen Fällen sogar bis ins Mauerwerk

Oberflächliches Streichen überdeckt Gerüche nur kurzzeitig. Nach wenigen Wochen riechen sie wieder durch.

Türen:

Beschädigt durch Schläge, Tritte, übermäßige Feuchtigkeit
Verzogen durch Feuchtigkeit
Schlösser defekt, Scharniere ausgerissen
Zargen beschädigt oder verzogen

Türen in verwahrlosten Wohnungen sind oft nicht mehr zu retten und müssen ersetzt werden.

Kosten: Entrümpelung + Sanierung zusammen

65 m²-Wohnung, schwere Verwahrlosung, Komplettsanierung

Entrümpelung + Grobreinigung + Entsorgung (ca. 15–20 m³ Müll)

Ozonbehandlung + Sperrgrundierung (Estrich, Wände)

Estrich komplett erneuern (ca. 65 m²)

Wände verputzen + streichen (ca. 180 m² Wandfläche)

Böden verlegen (Vinyl/Laminat, ca. 60 m²)

Bad-Komplettsanierung (5 m²)

Elektrik prüfen + teilweise erneuern

Türen erneuern (4–5 Innentüren inkl. Zargen)

Gesamtkosten

Abhängig von Schadensumfang und Wohnungsgröße – Orientierungspreise auf unserer Preisseite (/preise)

Für eine verbindliche Kalkulation kontaktieren Sie uns.

Für Ihr konkretes Projekt erstellen wir Ihnen nach der Bestandsaufnahme ein individuelles Festpreisangebot. Preise & Pakete ansehen

Kostenlos & unverbindlich Antwort innerhalb 24h 300+ abgeschlossene Projekte

Mietrecht: Ihre Rechte als Vermieter

Sanierungsbaustelle mit Gerüst in einer entkernten Wohnung — Fotodokumentation und Entsorgungsnachweise sichern Schadensersatzansprüche ab.

Verwahrlosung einer Mietwohnung ist eine erhebliche Pflichtverletzung. Das Mietrecht gibt Ihnen als Vermieter klare Rechte – aber Sie müssen sie korrekt durchsetzen.

Kündigung wegen Verwahrlosung: Verwahrlosung gilt als schwere Pflichtverletzung nach § 543 BGB. Sie berechtigt zur außerordentlichen fristlosen Kündigung – allerdings erst nach erfolgloser Abmahnung. Der Ablauf:

1. Abmahnung: Schriftlich, mit konkreter Beschreibung der Pflichtverletzung und einer angemessenen Frist zur Abhilfe (meist 2–4 Wochen). 2. Fristsetzung: Der Mieter muss Gelegenheit erhalten, den Zustand zu beseitigen. 3. Fristlose Kündigung: Nur wenn die Abmahnung erfolglos bleibt und der Zustand fortbesteht.

Bei extremer Verwahrlosung – etwa Gesundheitsgefahr für Nachbarn, Ungeziefer, Fäkalgeruch im Treppenhaus – kann in Ausnahmefällen auch ohne Abmahnung gekündigt werden. Das ist aber die Ausnahme, nicht die Regel. Konsultieren Sie einen Fachanwalt für Mietrecht.

Schadensersatz geltend machen: Der ehemalige Mieter haftet für die Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Aber: Sie müssen die Schäden beweisen und die Kosten belegen.

Was Sie brauchen:

Fotodokumentation VORHER (vor Entrümpelung, vor Sanierung)
Fotodokumentation NACHHER (nach Sanierung)
Belege: Rechnungen für Entrümpelung, Sanierung, Ozonbehandlung
Zeugen: Nachbarn, Hausmeister, Handwerker

Ohne Belege wird es schwierig, Schadensersatz durchzusetzen. Selbst mit Belegen ist die Durchsetzung oft langwierig – viele ehemalige Messie-Mieter sind zahlungsunfähig.

Kaution reicht fast nie: Eine Kaution von zwei bis drei Monatsmieten deckt selten die tatsächlichen Schäden bei einer verwahrlosten Wohnung. Die Differenz müssen Sie einklagen – mit ungewissem Ausgang.

Mietausfallversicherung prüfen: Manche Vermieterversicherungen decken Schäden durch Verwahrlosung ab. Prüfen Sie Ihre Police. Oft ist Verwahrlosung aber ausgeschlossen oder nur bis zu einer bestimmten Höhe gedeckt. Klären Sie das VOR der Sanierung mit Ihrer Versicherung.

Wichtig: Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Konsultieren Sie bei Kündigungen und Schadensersatzforderungen IMMER einen Fachanwalt für Mietrecht. Fehler bei der Kündigung können die Durchsetzung Ihrer Ansprüche gefährden.

Häufige Fragen

Häufig gestellte Fragen

Was soll ich als Vermieter bei einer Messiwohnung zuerst tun?

Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos aus allen Perspektiven – BEVOR irgendetwas bewegt wird. Beauftragen Sie dann neurealis für die professionelle Entrümpelung mit Entsorgungsnachweis. Machen Sie NICHTS selbst – die Gesundheitsrisiken durch Schimmel, Bakterien und Parasiten sind real. Nach der Entrümpelung folgt direkt die Schadensbeurteilung. Erst dann steht fest, welcher Sanierungsumfang notwendig ist.

Was kostet die Entrümpelung einer Messiwohnung?

Die Kosten hängen vom Verschmutzungsgrad, der Menge an Sondermüll (Chemikalien, Farben, Elektrogeräte) und der Zugänglichkeit (Stockwerk, Aufzug vorhanden) ab. Bei extremer Verwahrlosung liegt der Aufwand erheblich höher als bei leichter Verwahrlosung. Wir stellen Entsorgungsnachweise aus – Sie brauchen sie für Schadensersatzansprüche. Orientierungspreise finden Sie auf unserer Preisseite.

Was kostet die Sanierung danach?

Die Kosten hängen stark vom Schadensumfang ab: Ausmaß der Verwahrlosung, Zustand des Estrichs, Umfang der Wandschäden, Zustand des Bads. Eine verbindliche Kalkulation ist erst nach der Bestandsaufnahme möglich. Für eine erste Orientierung besuchen Sie unsere Preisseite oder kontaktieren Sie uns für ein individuelles Festpreisangebot.

Wer zahlt für die Sanierung – Mieter oder Vermieter?

Rechtlich haftet der Mieter für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Praktisch ist die Durchsetzung schwierig. Die Kaution reicht fast nie aus, um die tatsächlichen Sanierungskosten zu decken. Sie müssen den Schadensersatz einklagen – viele ehemalige Messie-Mieter sind aber zahlungsunfähig. In der Praxis bleiben Sie auf einem Großteil der Kosten sitzen. Prüfen Sie, ob Ihre Vermieterversicherung Verwahrlosung abdeckt.

Wie lange dauert die komplette Sanierung?

Nach der Entrümpelung rechnen Sie mit vier bis acht Wochen für die Komplettsanierung – abhängig vom Umfang und den Trocknungszeiten. Kritischer Faktor ist der Estrich: Wenn neuer Estrich verlegt wird, benötigt er zwei bis vier Wochen Trocknungszeit, bevor Bodenbeläge verlegt werden können. Die Ozonbehandlung erfolgt VOR der Sanierung und dauert ein bis zwei Tage. Planen Sie insgesamt sechs bis zehn Wochen vom Beginn der Entrümpelung bis zur Übergabe ein.

Bekommt man den Geruch jemals raus?

Ja – aber nur mit den richtigen Maßnahmen. Oberflächliches Streichen oder Lüften reicht nicht. Gerüche aus verwahrlosten Wohnungen sitzen im Estrich, Putz und manchmal im Mauerwerk. Die Lösung: Ozonbehandlung VOR der Sanierung (oxidiert Geruchsmoleküle) und Sperrgrundierung auf allen porösen Flächen (verhindert Durchdringen). In Extremfällen muss der Estrich komplett raus. Nach einer fachgerechten Sanierung ist die Wohnung geruchsfrei – aber nur, wenn diese Schritte konsequent durchgeführt werden.

Ist Schimmel nach einer Messiewohnung normal?

Ja, Schimmelbefall ist in verwahrlosten Wohnungen sehr häufig. Ursachen sind mangelnde Lüftung, organischer Abfall, Feuchtigkeit durch verschüttete Flüssigkeiten oder undichte Leitungen. Der Schimmel sitzt oft nicht nur an der Oberfläche, sondern hinter Tapeten und im Putz. Oberflächliches Entfernen reicht nicht – befallene Tapeten und teilweise auch Putz müssen raus. Die Wände werden dann mit Anti-Schimmel-Grundierung behandelt, bevor neu verputzt und gestrichen wird. Bei der Entrümpelung ist Atemschutz Pflicht.

Zahlt die Versicherung?

Das hängt von Ihrer Vermieterversicherung ab. Manche Policen decken Schäden durch Verwahrlosung ab – oft aber nur bis zu einer bestimmten Höhe oder mit hohem Selbstbehalt. Viele Versicherungen schließen Verwahrlosung explizit aus. Klären Sie das VOR der Sanierung mit Ihrer Versicherung. Wenn eine Deckung besteht, benötigen Sie die Fotodokumentation, Belege und gegebenenfalls ein Gutachten. Ohne vorherige Klärung riskieren Sie, auf den gesamten Kosten sitzen zu bleiben.

Was sagt das Mietrecht zu Verwahrlosung?

Verwahrlosung ist eine schwere Pflichtverletzung nach § 543 BGB und berechtigt zur außerordentlichen fristlosen Kündigung – aber erst nach erfolgloser Abmahnung. Sie müssen den Mieter schriftlich abmahnen, eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (2–4 Wochen) und erst nach Fristablauf kündigen. Bei extremer Gesundheitsgefahr kann in Ausnahmefällen auch ohne Abmahnung gekündigt werden. Konsultieren Sie IMMER einen Fachanwalt für Mietrecht – Fehler bei der Kündigung gefährden Ihre Ansprüche.

Warum ist Komplettsanierung hier fast immer sinnvoller als Teilsanierung?

Weil die Schäden in verwahrlosten Wohnungen selten nur oberflächlich sind. Wenn der Estrich durchnässt ist, Schimmel hinter Tapeten sitzt oder Gerüche im Putz stecken, hilft keine Teilsanierung. Sie investieren Geld in eine Oberfläche, die auf einem beschädigten Untergrund liegt. Nach wenigen Monaten riecht die Wohnung wieder, Schimmel kommt durch, Böden geben nach. Der Mieter reklamiert, Sie müssen nachbessern – am Ende zahlen Sie doppelt. Bei tiefgreifenden Schäden ist die Komplettsanierung wirtschaftlicher: einmal richtig machen, dann ist Ruhe.

Ihre Wohnung wieder vermietbar machen

Von der Bestandsaufnahme bis zum bezugsfertigen Zustand: Ein Ansprechpartner, ein Festpreis. Wir haben Erfahrung mit schwierigen Ausgangssituationen.

Kostenlose Besichtigung anfragen 0231 – 58 68 85 60

Kostenlos & unverbindlich Antwort innerhalb 24h 300+ abgeschlossene Projekte

Messiwohnung sanieren: Von der Entrümpelung zur Komplettsanierung