Eine Wohnung mit 8,50 € Kaltmiete und 3,20 € Heizkosten steht in direkter Konkurrenz zur Wohnung mit 9,00 € Kaltmiete und 1,80 € Heizkosten. Die Gesamtbelastung ist fast identisch – aber die zweite Wohnung hat den effizienteren Vermieter. In Zeiten steigender Energiepreise wird die Warmmiete zum Entscheidungskriterium.
Dazu kommt das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre müssen raus. Neue Heizungen müssen ab 2026 bzw. 2028 mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Die GEG-Pflichten für Vermieter sind dabei klar definiert: Wer bei der nächsten Sanierung die Heizung ignoriert, riskiert nicht nur hohe Betriebskosten, sondern auch regulatorische Konsequenzen.
Dieser Ratgeber zeigt, was innerhalb der Wohnung bei einer Heizungssanierung auf Sie zukommt: vom Nachtspeicher-Rückbau über den Heizkörpertausch bis zum hydraulischen Abgleich. Konkret, aus der Praxis, ohne Werbeversprechen.
1 Vor 1960
Vor 1960
Einzelöfen (Kohle, Koks), Kachelöfen. Kein Zentralsystem vorhanden. Schornstein als einzige Infrastruktur. Nachrüstung einer Zentralheizung erfordert komplette Rohrverlegung durch das Gebäude.
2 1960er
1960er
Nachtspeicheröfen und erste Gasetagenthermen. Nachtspeicher vor 1980 enthalten mit hoher Wahrscheinlichkeit Asbest in den Speicherkernen. Erste Gasetagenthermen mit offener Brennkammer und ohne Abgasüberwachung.
3 1970er
1970er
Hochphase der Einrohrsysteme, besonders im sozialen Wohnungsbau. Stahlheizkörper mit Rippenprofil. Ungleichmäßige Wärmeverteilung konstruktionsbedingt. Thermostatventile der ersten Generation – nach 50 Jahren meist festsitzend.
4 1980er–1990er
1980er–1990er
Zweirohr-Systeme als Standard, Kompaktheizkörper (Typ 11/22). Ab Mitte der 1990er erste Brennwerttechnik. Substanz grundsätzlich brauchbar, aber Thermostatventile nach 30+ Jahren verschlissen.
GEG und Austauschpflichten – Was Vermieter wissen müssen
Austauschpflicht für alte Kessel (§ 72 GEG): Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Das betrifft alle Heizkessel, die vor 1994 eingebaut wurden – es sei denn, sie arbeiten bereits im Niedertemperatur- oder Brennwertbetrieb. Bei Eigentümerwechsel gilt eine Frist von zwei Jahren.
65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht (§ 71 GEG): Neue Heizungen müssen ab 2024 (Neubau in Neubaugebieten) bzw. ab 2026/2028 (Bestandsgebäude, abhängig von der kommunalen Wärmeplanung) zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für das Mehrfamilienhaus bedeutet das: Der nächste Kesseltausch erfordert Wärmepumpe, Fernwärme, Biogas oder ein hybrides System.
Was heißt das konkret? Wer jetzt eine Sanierung plant, sollte die Heizung nicht isoliert betrachten. Neue Flachheizkörper arbeiten effizient ab 45 °C Vorlauftemperatur – ideal für eine spätere Wärmepumpe. Ein Einrohrsystem auf Zweirohr umzustellen schafft die Voraussetzung für individuelle Raumregelung und niedrigere Vorlauftemperaturen. Der hydraulische Abgleich spart 10–20 % Energie – und ist Voraussetzung für BEG-Förderung.
Die regulatorischen Details ändern sich laufend. Übergangsfristen, Ausnahmen, Förderprogramme – vor einem Kesseltausch sollte ein Energieberater die aktuelle Rechtslage prüfen. Die Beratung wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bezuschusst.
Einen Überblick über die Sanierungspakete und Orientierungspreise finden Sie auf unserer Preisseite.
Einrohr auf Zweirohr umstellen
Dreht ein Mieter einen Heizkörper zu, verändert sich der Durchfluss im gesamten Ring. Die Regelung einzelner Räume ist praktisch unmöglich. Energetisch eine Katastrophe – Mieter, die frieren, drehen auf Maximum.
Erkennung: Jeder Heizkörper hat nur ein sichtbares Rohr (statt zwei getrennter Vor- und Rücklaufleitungen). Im Zweifelsfall: Einen Heizkörper komplett zudrehen. Werden die nachfolgenden wärmer? Einrohrsystem.
Die Umstellung bringt messbare Ergebnisse. Jeder Heizkörper wird parallel über Vorlauf und Rücklauf versorgt. Individuelle Raumregelung funktioniert. Die Energieverluste sinken erfahrungsgemäß um 15–25 %. Die Rohrleitungen werden bei einer Komplettsanierung im neuen Estrich verlegt, bei einer Teilsanierung als Aufputzverrohrung entlang der Wand.
Entscheidend: Ohne Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 geht nichts. Ein Heizungsbauer, der die Umstellung ohne Heizlastberechnung anbietet, sollte kritisch hinterfragt werden. Falsch dimensionierte Heizkörper führen zu Über- oder Unterheizung.
Die Umstellung lohnt sich besonders, wenn ohnehin eine Komplettsanierung ansteht. Die Rohrleitungen verschwinden im neuen Bodenaufbau, die Zusatzkosten für die Leitungsführung fallen kaum ins Gewicht.
Heizkörper tauschen und Thermostatventile erneuern
Beim Tausch auf die Anschlussmaße achten: Der Nabenabstand variiert je nach Hersteller und Baujahr. Ältere Installationen nutzen Stahlrohr DN 20 (3/4 Zoll), moderne Ventile sind auf DN 15 (1/2 Zoll) ausgelegt. Übergangsadapter lösen das Problem, erhöhen aber den Druckverlust. Bei einer Sanierung empfiehlt sich die gleichzeitige Erneuerung der Anschlussverrohrung.
Thermostatventile – das unterschätzte Bauteil:
Stufe 3 entspricht 20 °C, Stufe 4 etwa 24 °C. Nach 35–40 Jahren setzt sich der Ventilstift fest. Kalk und Korrosion blockieren die Mechanik. Das Ventil bleibt dauerhaft offen (der Raum wird tropisch) oder dauerhaft geschlossen (der Raum bleibt kalt). Ein neuer Thermostatkopf allein reicht dann nicht – das gesamte Ventilunterteil muss raus, weil der Ventilsitz korrodiert ist.
Das GEG schreibt funktionsfähige Thermostatventile an jedem Heizkörper vor. Bei jeder Sanierung, die den Heizungskreislauf betrifft, ist die Erneuerung Pflicht. Allein durch funktionierende Thermostatventile sinken die Heizkosten erfahrungsgemäß um 8–15 %.
Programmierbare oder smarte Thermostate? Für die Mietwohnung gilt: Standard-Thermostatköpfe von Danfoss, Heimeier oder Oventrop funktionieren intuitiv und sind wartungsfrei. Die smarte Variante erfordert Batterien, Funkverbindung und technisches Grundverständnis – das kann in der Mietwohnung nicht vorausgesetzt werden.
Hydraulischer Abgleich und Heizungsnischen
Ohne hydraulischen Abgleich strömt das Heizwasser den Weg des geringsten Widerstands. Heizkörper nahe der Pumpe werden überversorgt, entfernte unterversorgt. Ergebnis: ungleiche Raumtemperaturen, Strömungsgeräusche, 10–20 % Energiemehrverbrauch.
Bei einer Sanierung empfiehlt sich Verfahren B (berechnet): Die Heizlast wird pro Raum nach DIN EN 12831 berechnet, die optimalen Durchflussmengen an voreinstellbaren Thermostatventilen exakt eingestellt. Die Amortisation erfolgt über die Energieeinsparung innerhalb weniger Heizperioden.
Wichtiger Praxistipp: Den hydraulischen Abgleich als eigene Position im Leistungsverzeichnis aufnehmen – nicht als \"inklusiv\" im Heizkörpertausch verstecken. So wird sichergestellt, dass er tatsächlich durchgeführt und dokumentiert wird.
Heizungsnischen – die unterschätzte Wärmebrücke
In Altbauten der 1950er bis 1970er wurden Heizkörper in Wandnischen montiert. Die Wand wurde auf 12–15 cm zurückgesetzt – statt regulär 24–36 cm. Der U-Wert dieser dünnen Restwand ist drei- bis fünfmal schlechter als der der normalen Wand. Durch die Nische entweicht pro Quadratmeter mehr Wärme als durch ein altes Einfachglas-Fenster. Direkt hinter dem Heizkörper, der Wärme erzeugen soll.
Die Lösung: Nische mit Dämmplatte (60–80 mm Mineralwolle oder PU-Hartschaum) und Trockenbau-Vorsatzschale schließen. Der U-Wert verbessert sich um den Faktor drei bis vier. Der Heizkörper wird vor die neue Wandoberfläche montiert. Bei einer Komplettsanierung lässt sich die Nische alternativ mit Porenbetonsteinen zumauern.
Modernisierungsumlage nach § 559 BGB
Instandsetzung (= Ersatz verschlissener Teile, z. B. defekter Heizkörper 1:1 tauschen) ist nicht umlagefähig. Das gehört zur Vermieterpflicht.
Modernisierung (= tatsächliche Verbesserung des energetischen Standards, z. B. Einrohr-auf-Zweirohr-Umstellung, hydraulischer Abgleich, Heizungsnischen schließen) kann nach § 559 BGB anteilig umgelegt werden.
Die Kappungsgrenze liegt bei maximal 2 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Bei einer 65-m²-Wohnung sind das maximal 130 € Mieterhöhung pro Monat – verteilt auf die Modernisierungskosten.
Voraussetzung: Die Modernisierung muss dem Mieter nachweislich eine Verbesserung bringen. Eine dokumentierte Energieeinsparung (vor/nach-Vergleich der Heizkosten) stärkt die Position. Die Ankündigung der Modernisierung muss dem Mieter drei Monate vor Beginn schriftlich zugehen – mit Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer der Arbeiten sowie der zu erwartenden Mieterhöhung.
Ohne saubere Dokumentation ist die Umlage angreifbar. Wer den hydraulischen Abgleich und den Heizkörpertausch im Leistungsverzeichnis als getrennte Positionen aufführen lässt, hat bei der Abgrenzung zwischen Instandsetzung und Modernisierung eine belastbare Grundlage.
Häufig gestellte Fragen zur Heizungssanierung
? Muss ich als Vermieter die alte Heizung austauschen?
Muss ich als Vermieter die alte Heizung austauschen?
? Was bedeutet die 65-Prozent-Regelung des GEG für Vermieter?
Was bedeutet die 65-Prozent-Regelung des GEG für Vermieter?
? Woran erkenne ich, ob meine Wohnung ein Einrohrsystem hat?
Woran erkenne ich, ob meine Wohnung ein Einrohrsystem hat?
? Mein Nachtspeicherofen ist von 1972 – enthält er Asbest?
Mein Nachtspeicherofen ist von 1972 – enthält er Asbest?
? Was bringt ein hydraulischer Abgleich?
Was bringt ein hydraulischer Abgleich?
? Kann ich die Heizungssanierung auf die Miete umlegen?
Kann ich die Heizungssanierung auf die Miete umlegen?
? Lohnt sich eine Fußbodenheizung in der Mietwohnung?
Lohnt sich eine Fußbodenheizung in der Mietwohnung?
? Wie erkenne ich klemmende Thermostatventile?
Wie erkenne ich klemmende Thermostatventile?
? Warum sollte ich die Heizungsnischen schließen?
Warum sollte ich die Heizungsnischen schließen?
? Müssen alte Thermostatventile getauscht werden?
Müssen alte Thermostatventile getauscht werden?
Heizungssanierung aus einer Hand – effizient und GEG-konform
Heizkörpertausch, hydraulischer Abgleich, Einrohr-zu-Zweirohr-Umstellung, Nischenschließung – koordiniert mit allen anderen Gewerken. Kostenlose Erstberatung, ein Ansprechpartner, dokumentierte Energieeinsparung für die Modernisierungsumlage.