Was kostet eine Haussanierung? Kosten pro m² und Gesamt 2026
Die ehrliche Antwort vorweg: Eine Haussanierung kostet je nach Zustand und Umfang zwischen rund 60.000 € und 300.000 €. Diese Spanne wirkt riesig – und genau das ist der Punkt. Wer sein Haus saniert, vergleicht schnell Äpfel mit Birnen. Ein frisch gestrichenes Reihenhaus mit neuem Bad ist etwas anderes als ein Einfamilienhaus aus den 60er-Jahren, das bis auf den Rohbau zurückgebaut und energetisch erneuert wird.
Damit Sie die Haussanierung Kosten für Ihr Objekt einordnen können, hilft der Blick auf zwei Zahlen: den Quadratmeterpreis und die Gesamtsumme nach Gewerken. Im Ruhrgebiet – etwa in Dortmund, Bochum oder Witten – sanieren wir überwiegend Bestand aus den Baujahren 1950 bis 1985. Die folgenden Richtwerte stammen aus genau diesem Alltag. Sie ersetzen keine Besichtigung, aber sie zeigen die Größenordnung.
Haussanierung Kosten pro m²: die Richtwerte 2026
Der Quadratmeterpreis ist die schnellste Orientierung. Er hängt vor allem davon ab, wie tief Sie gehen. Vier Stufen decken die meisten Häuser ab:
| Sanierungstiefe | Kosten pro m² (inkl. MwSt.) | Was enthalten ist |
|---|---|---|
| Teilsanierung / Renovierung | 420–650 € | Oberflächen, Malerarbeiten, einzelne Gewerke |
| Sanierung | 650–890 € | mehrere Kerngewerke: Bad, Böden, Teile der Elektrik |
| Modernisierung | 890–1.190 € | Haustechnik komplett, Fenster, Bäder erneuert |
| Kernsanierung (inkl. Außenhülle) | 1.430–2.140 € | Rückbau bis Rohbau, komplette Technik, Dach & Fassade |
Alle genannten Quadratmeterpreise verstehen sich inklusive 19 % Mehrwertsteuer.
Was kostet eine Haussanierung pro qm also konkret? Bei einer soliden Modernisierung landen viele Eigentümer in NRW bei rund 890 bis 1.190 € pro m². Geht es bis auf den Kern – inklusive Dach und Fassade –, sind 1.400 bis über 2.100 € pro m² realistisch. Nach unten drücken lässt sich der Preis nur, wenn Substanz und Technik noch gut sind.
Ein Hinweis zur Vorsicht: Der m²-Preis ist praktisch, aber trügerisch. Ein kleines Haus mit zwei Bädern kostet pro Quadratmeter mehr als ein großes mit einem Bad. Bäder, Küche und Haustechnik verteilen sich eben nicht gleichmäßig auf die Fläche.
Beispiel: Was eine Haussanierung im Ganzen kostet
Rechnen wir es an einem typischen Fall durch. Einfamilienhaus, Baujahr 1968, 140 m² Wohnfläche, zwei Etagen plus Keller, Sanierungsstau bei Elektrik, Heizung und Bädern.
- Teilsanierung (Oberflächen, ein Bad, punktuell Technik): ca. 59.000–91.000 €
- Sanierung (mehrere Kerngewerke – Bad, Böden, Teile der Elektrik): ca. 91.000–125.000 €
- Modernisierung (Technik komplett, Fenster, zwei Bäder): ca. 125.000–167.000 €
- Kernsanierung inkl. Dach und Fassade: ca. 200.000–300.000 €
Alle Beträge inkl. MwSt. Sie sehen: Der Sprung von der Modernisierung zur echten Kernsanierung ist der teuerste. Das liegt an den großen Außenbauteilen. Dach neu, Fassade dämmen und neue Fenster – dieses Paket allein bewegt sich schnell im sechsstelligen Bereich. Eine vertiefende Einordnung finden Sie in unserem Überblick zur Haussanierung im Detail.
Kostenübersicht nach Gewerken (Einfamilienhaus, ca. 140 m²)
Wer die Gesamtsumme verstehen will, muss sie in Gewerke zerlegen. Die folgende Tabelle zeigt typische Rahmen für ein Haus mittlerer Größe. Die Werte überschneiden sich bewusst nicht mit einer reinen Wohnungssanierung – hier kommen Dach, Fassade und Außenanlagen dazu.
| Gewerk | Kostenrahmen | Anmerkung |
|---|---|---|
| Rückbau & Entsorgung | 8.000–25.000 € | je nach Umfang, Schadstoffen, Kellerarbeiten |
| Dach (Deckung + Dämmung) | 25.000–60.000 € | inkl. Gerüst; bei Ausbau höher |
| Fassade & Dämmung (WDVS) | 20.000–50.000 € | abhängig von Fläche und System |
| Fenster & Außentüren | 12.000–30.000 € | komplettes Haus, je nach Anzahl |
| Elektrik (komplett) | 15.000–30.000 € | neue Leitungen, Verteilung, Zähler |
| Heizung | 18.000–40.000 € | Wärmepumpe meist teurer als Gas-Ersatz |
| Sanitär & Bäder | Gäste-WC ab 15.000 €, Vollbad 20.000–30.000 € | pro Bad, nach oben offen |
| Böden, Wände, Maler | 20.000–45.000 € | Estrich, Beläge, Trockenbau, Anstrich |
Zählt man die oberen Werte zusammen, landet man in der Größenordnung von 300.000 €. Das ist bewusst kein Angebotspreis, sondern eine Obergrenze für ein aufwendiges Projekt. In der Praxis entscheidet sich vieles danach, welche Bauteile Sie wirklich anfassen. Bleibt das Dach dicht, fällt der größte Einzelposten weg.
Was den Preis nach oben oder unten treibt
Zwei Häuser mit gleicher Fläche können sich im Preis verdoppeln. Diese Faktoren erklären warum:
- Zustand der Substanz. Feuchte im Keller, marode Balken oder alte Estriche kosten Geld, bevor überhaupt etwas Neues entsteht.
- Energetisches Niveau. Wer auf Effizienzhaus-Standard geht, investiert mehr in Dämmung, Fenster und Heizung – bekommt dafür aber Förderung.
- Ausstattung. Fliesen für 15 €/m² oder für 80 €/m², Standardbad oder Wellness – das summiert sich über ein ganzes Haus deutlich.
- Grundrissänderungen. Wände versetzen, Durchbrüche, neue Statik: Jede Änderung an tragenden Teilen ist teuer.
- Region und Verfügbarkeit. Im Ruhrgebiet sind Handwerkerpreise moderater als in München, aber Lieferzeiten für Fenster oder Wärmepumpen bleiben ein Thema.
Den größten Hebel haben Sie bei der Ausstattung und beim Umfang. Technik und Statik sind kaum verhandelbar – hier zu sparen, rächt sich später.
Innen oder außen zuerst? Wohin das Geld fließt
Bei einer Haussanierung teilt sich das Budget grob in zwei Blöcke. Der Innenausbau umfasst Elektrik, Sanitär, Böden, Bäder und Maler. Die Gebäudehülle meint Dach, Fassade, Dämmung und Fenster. Beide Blöcke haben eigene Zeitfenster und eigene Kostenlogik.
Rein rechnerisch verschlingt die Gebäudehülle oft 40 bis 55 Prozent der Gesamtkosten, wenn Sie energetisch vollsanieren. Der Innenausbau macht den Rest. Für die Reihenfolge gilt: Erst dicht und trocken machen, dann innen ausbauen. Wer die neuen Böden verlegt, bevor das Dach saniert ist, riskiert Schäden. Wie sich die einzelnen Schritte sinnvoll takten, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Kernsanierung Schritt für Schritt.
Regionale Kosten: Haussanierung in Dortmund und Bochum
Die genannten Spannen gelten für das Ruhrgebiet. Und hier sind Sie vergleichsweise gut dran. Handwerkerstunden liegen in Dortmund, Bochum oder Witten spürbar unter dem Niveau von München oder Hamburg – oft 10 bis 20 Prozent. Das macht bei einem sechsstelligen Projekt schnell einen fünfstelligen Unterschied.
Dafür bringt der regionale Bestand eigene Themen mit. Viele Häuser aus den 50er- bis 70er-Jahren haben Keller aus der Zeit vor moderner Abdichtung. Feuchte, alte Öltanks oder Nachtspeicherheizungen tauchen hier häufiger auf als anderswo. Solche Funde kosten Geld, sind aber planbar, wenn die Bestandsaufnahme sie früh aufdeckt. Wie wir ein Haus im Ruhrgebiet Schritt für Schritt sanieren, zeigt der Ablauf einer Haussanierung im Überblick.
Ein Bergsenkungsgebiet wie Teile des Ruhrgebiets kann außerdem Risse in Wänden und schiefe Böden hinterlassen. Das ist selten dramatisch, gehört aber in die Kalkulation, weil das Ausgleichen von Untergründen Zeit und Material frisst.
Förderung senkt die Rechnung spürbar
Ein Teil der Kosten kommt über Förderung zurück – vorausgesetzt, Sie beantragen sie vor dem ersten Handwerkertermin. Für energetische Maßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern oder Heizung gibt es Zuschüsse und zinsgünstige Kredite von KfW und BAFA. Häufig sind 15 bis 20 Prozent der förderfähigen Kosten drin, bei Heizungstausch teils mehr.
Wichtig ist die Reihenfolge: erst Energieberatung und Antrag, dann Auftrag. Wer zuerst baut und danach an Förderung denkt, geht meist leer aus. Wir binden die Fördermittel-Beratung deshalb früh in die Planung ein, damit keine Frist verstreicht.
So behalten Sie die Kosten im Griff
Der teuerste Teil einer Haussanierung sind selten die Materialien. Es sind die Überraschungen. Ein verstecktes Feuchteproblem, ein Nachtrag hier, eine Planänderung dort – so wächst die Rechnung. Dagegen hilft nur saubere Vorarbeit.
Wir arbeiten mit einer klaren Leistungsbeschreibung und kalkulieren einen großen Teil der Arbeiten als Festpreis. So sehen Sie vor dem Start, woran Sie sind. In über 300 abgeschlossenen Projekten in Dortmund, Bochum und dem übrigen NRW hat sich gezeigt: Ein belastbarer Plan ist der beste Kostenschutz. Alle Preismodelle im Überblick finden Sie auf unserer Seite mit den Festpreisen.
Ein weiterer Rat aus der Praxis: Planen Sie eine Reserve von 10 bis 15 Prozent ein. Kein Bestandshaus gibt vorab alle Geheimnisse preis. Diese Reserve nimmt den Druck aus dem Projekt, falls hinter dem Putz doch mehr steckt als gedacht.
Haussanierung Kosten auf einen Blick
- Teilsanierung 140-m²-Haus: ca. 59.000–91.000 €
- Sanierung: ca. 91.000–125.000 €
- Modernisierung komplett: ca. 125.000–167.000 €
- Kernsanierung mit Hülle: ca. 200.000–300.000 €
- Quadratmeter grob: 420–2.140 € je nach Tiefe (inkl. MwSt.)
- Reserve: 10–15 Prozent zusätzlich einplanen
Für den Rundumblick auf Leistungen und Ablauf lohnt der Weg zur Komplettsanierung aus einer Hand.
FAQ: Kosten einer Haussanierung
Was kostet eine komplette Haussanierung 2026?
Für ein Einfamilienhaus mit rund 140 m² liegt eine echte Kernsanierung inklusive Außenhülle meist bei 200.000 bis 300.000 € (inkl. MwSt.). Eine Modernisierung ohne komplette Gebäudehülle bewegt sich eher zwischen 125.000 und 167.000 €. Der Endpreis hängt vom Zustand und der Ausstattung ab.
Wie viel kostet eine Haussanierung pro Quadratmeter?
Rechnen Sie mit 420 bis 650 € pro m² bei einer Teilsanierung, 650 bis 890 € bei einer Sanierung, 890 bis 1.190 € bei einer Modernisierung und 1.430 bis 2.140 € bei einer Kernsanierung bis auf den Rohbau inklusive Außenhülle – jeweils inkl. MwSt. Kleine Häuser liegen pro m² höher, weil sich Bäder und Technik auf weniger Fläche verteilen.
Was ist der größte Kostenblock?
Bei einer energetischen Vollsanierung ist es die Gebäudehülle. Dach, Fassade und Fenster zusammen können 40 bis 55 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Bleiben diese Bauteile intakt, sinkt der Preis deutlich.
Lohnt sich eine Sanierung gegenüber einem Neubau?
In den meisten Fällen ja. Ein Bestandshaus zu sanieren kostet in der Regel weniger als vergleichbarer Neubau, erhält den Standort und spart die lange Bauzeit eines Rohbaus. Nur bei extremer Bausubstanz kippt die Rechnung.
Wie lange dauert eine Haussanierung?
Das hängt am Umfang. Eine Vollsanierung eines Einfamilienhauses zieht sich je nach Projekt über etwa 3 bis 9 Monate. Der Innenausbau lässt sich oft schneller takten als die Gebäudehülle, bei der Wetter und Gerüstzeiten mitreden.
Fazit – Haussanierung Kosten realistisch einordnen
Eine Haussanierung ist eine große Investition, aber keine Blackbox. Wer die Kosten pro m² und die Gewerke kennt, kann sein Budget vorab realistisch abstecken. Rechnen Sie je nach Tiefe mit rund 60.000 € bis 300.000 € – plus einer Reserve für das, was hinter dem Putz wartet.
Sie planen ein Haus in Dortmund, Bochum oder Umgebung? Lassen Sie den Zustand prüfen und die Kosten sauber kalkulieren. So wird aus einer groben Spanne ein Preis, mit dem Sie planen können.