Altbausanierung: Alles Wissenswerte für Eigentümer in NRW
Sie haben einen Altbau gekauft oder geerbt – Glückwunsch! Altbauten haben Charakter, Charme und oft eine zentrale Lage. Aber sie haben auch ihre Tücken. Wer einen Altbau sanieren will, muss die typischen Altbau-Probleme kennen – sonst wird die Sanierung teurer als geplant.
Unser Team bringt über 45 Jahre Handwerkserfahrung mit – von Gründerzeit-Villen in Dortmund über Nachkriegsbauten in Bochum bis zu 70er-Jahre-Häusern in Unna. In diesem Ratgeber erklären wir, worauf Sie bei der Altbausanierung achten müssen, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie Fördermittel nutzen können.
Wann ist Altbausanierung Pflicht?
Die EnEV (Energieeinsparverordnung) schreibt bei Eigentümerwechsel bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor:
- Heizkessel älter als 30 Jahre müssen innerhalb von 2 Jahren getauscht werden (§10 EnEV)
- Oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn sie nicht begehbar ist
- Bleirohre sind seit 2013 verboten – hier greift die Trinkwasserverordnung
Außerdem gibt es baurechtliche Pflichten bei größeren Sanierungen: Wenn Sie mehr als 10% der Bauteilfläche erneuern (z. B. Fenster, Fassade), müssen diese den aktuellen EnEV-Anforderungen entsprechen. Das bedeutet: 3-fach-Verglasung bei Fenstern, Mindest-U-Werte bei Dämmung.
Unser Tipp: Nutzen Sie die Sanierung für eine energetische Modernisierung – die Mehrkosten amortisieren sich durch KfW-Förderung und niedrigere Heizkosten oft schon nach 10-15 Jahren.
Kosten nach Baujahr: Was kostet Altbausanierung in NRW?
Die Kosten hängen stark vom Baujahr ab – denn jede Altbau-Epoche hat ihre eigenen Probleme:
Gründerzeit (1900-1930): 22.000–64.000 € je nach Wohnungsgröße
- Typische Probleme: Holzbalkendecken (oft marode), keine Abdichtung (Feuchtigkeit!), historische Fenster (ineffizient), Bleirohre, 2-adrige Elektrik ohne FI-Schalter
- Was muss gemacht werden: Komplettsanierung Elektrik + Sanitär, Fenster erneuern, Holzbalkendecken prüfen (ggf. ertüchtigen), Abdichtung nachrüsten
- Kostenbeispiele: 40 m² ab 22.000 €, 65 m² ab 38.000 €, 85 m² bis 64.000 €
- Besonderheit: Oft Denkmalschutz – hier sind viele Maßnahmen genehmigungspflichtig, aber steuerlich absetzbar (Denkmalschutz-AfA: 9% über 10 Jahre)
Nachkriegsbau (1950-1965): 22.000–49.000 € je nach Wohnungsgröße
- Typische Probleme: Einfache Bausubstanz (oft minderwertige Materialien), Blei- oder verzinkte Rohre, minimale Elektrik (2-adrig), keine Dämmung
- Was muss gemacht werden: Rohre komplett tauschen, Elektrik erneuern, Fenster tauschen, Dämmung nachrüsten (Dach, oberste Geschossdecke)
- Kostenbeispiele: 40 m² ab 22.000 €, 65 m² ab 34.000 €, 85 m² bis 49.000 €
- Besonderheit: Oft sehr günstige Einkaufspreise – Sanierung lohnt sich wirtschaftlich fast immer
70er/80er-Jahre (1965-1989): 22.000–49.000 € je nach Wohnungsgröße
- Typische Probleme: ASBEST! Floor-Flex-Böden, Eternit-Fassaden, Nachtspeicheröfen. Nachträglich gedämmte Fassaden oft mangelhaft (Feuchteschäden). Kupfer-Leitungen meist OK.
- Was muss gemacht werden: Asbest-Sanierung (TRGS 519!), Elektrik prüfen (oft schon 3-adrig), Böden erneuern, Fassade prüfen (Wärmebrücken?)
- Kostenbeispiele: 40 m² ab 22.000 €, 65 m² ab 34.000 €, 85 m² bis 49.000 € – plus 2.000–5.000 € für Asbest-Sanierung
- Besonderheit: Schadstoff-Check ist Pflicht
90er-Jahre (1990-2000): 16.000–36.000 € je nach Wohnungsgröße
- Typische Probleme: Verbundrohre (oft noch OK), bessere Elektrik (3-adrig), oft nur kosmetische Mängel (Böden, Wände, Türen)
- Was muss gemacht werden: Bad modernisieren, Böden erneuern, Malerarbeiten, ggf. Fenster tauschen
- Kostenbeispiele: 40 m² ab 16.000 €, 65 m² ab 24.000 €, 85 m² bis 36.000 €
- Besonderheit: Oft die günstigste Altbau-Kategorie – Sanierung meist nur kosmetisch nötig
Altbau-Probleme-Matrix: Problem → Lösung → Kosten
Diese Tabelle zeigt die häufigsten Altbau-Probleme und was Sie dagegen tun können:
Bleirohre
- Problem: Gesundheitsgefahr (Schwermetall im Trinkwasser), seit 2013 verboten
- Lösung: Komplett tauschen (Pflicht!)
- Kosten: 3.000-6.000€ (je nach Leitungslänge)
Asbest-Böden
- Problem: Gesundheitsgefahr bei Beschädigung (krebserregend)
- Lösung: Fachgerechte Entfernung nach TRGS 519 (zertifizierter Betrieb)
- Kosten: 2.000-5.000€ (je nach Fläche)
2-adrige Elektrik
- Problem: Kein Schutzleiter (Gefahr bei Geräte-Defekten), kein FI-Schalter (Lebensgefahr!)
- Lösung: Komplette Erneuerung (3-adrig NYM-J + FI-Schalter)
- Kosten: 4.000-7.000€ (60m² Wohnung)
Feuchtigkeit/Schimmel
- Problem: Oft keine Abdichtung bei Altbauten (Kapillarfeuchtigkeit), schlechte Dämmung (Kondensation)
- Lösung: Ursache beheben (Abdichtung, Lüftung, Dämmung) + Sanierung
- Kosten: 1.500-5.000€ (je nach Ursache)
Schlechte Dämmung
- Problem: Hohe Heizkosten, kalte Wände (Schimmelgefahr)
- Lösung: Innendämmung (denkmalschutzgerecht) oder neue Fenster (3-fach-Verglasung)
- Kosten: 5.000-15.000€ (je nach Maßnahme)
Fördermöglichkeiten: KfW, BAFA, Denkmalschutz-AfA
Altbausanierung ist teuer – aber es gibt hohe Förderungen:
KfW 261 (Effizienzhaus Denkmal)
- Für denkmalgeschützte Altbauten
- Bis zu 150.000€ Kredit + 45% Tilgungszuschuss (= 67.500€ Zuschuss!)
- Voraussetzung: Energieberater-Begleitung (iSFP), bestimmte Effizienz-Standards erreichen
- Unser Tipp: Bei Denkmalschutz lohnt sich eine Komplettsanierung fast immer
KfW 261 (Effizienzhaus 85/70/55)
- Für nicht-denkmalgeschützte Altbauten
- Bis zu 150.000€ Kredit + 20-45% Tilgungszuschuss (je nach Effizienzhaus-Stufe)
- Voraussetzung: Energieberater-Begleitung, energetische Sanierung
BAFA (Heizungstausch)
- Bis zu 70% Förderung für Wärmepumpen (Grundförderung 30% + Geschwindigkeitsbonus 25% + Einkommensbonus 15%)
- Bis zu 35% für Gas-Brennwertgeräte ("Renewable Ready")
- Antragstellung vor Beginn der Maßnahme!
Denkmalschutz-AfA
- 9% Abschreibung über 10 Jahre für Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Objekten
- Gilt für vermietete UND selbstgenutzte Objekte
- Unser Tipp: Kombination mit KfW-Förderung ist möglich – extrem attraktiv für Vermieter!
Wir unterstützen Sie bei der Antragstellung – von der Energieberater-Auswahl bis zur Dokumentation für die KfW.
Typische Fehler bei Altbausanierung vermeiden
Diese 5 Fehler sehen wir bei Altbau-Sanierungen immer wieder – vermeiden Sie sie!
1. Keine Bestandsaufnahme
Viele Eigentümer starten direkt mit der Sanierung – ohne zu wissen, was in den Wänden steckt. Resultat: Böse Überraschungen (Asbest, marode Balken, Feuchteschäden). Unser Tipp: Investieren Sie 1-2 Tage in eine professionelle Bestandsaufnahme – das spart später Geld und Nerven.
2. Teilsanierung statt Komplettsanierung
Oft sanieren Eigentümer nur das Bad – und stellen 2 Jahre später fest, dass die Elektrik auch getauscht werden muss. Resultat: Doppelte Kosten (Gerüst, Entsorgung, Handwerker). Unser Tipp: Prüfen Sie gleich alle Gewerke – Komplettsanierung ist meist wirtschaftlicher.
3. Asbest unterschätzen
Viele Eigentümer reißen Floor-Flex-Böden selbst raus – ohne zu wissen, dass darin Asbest ist. Resultat: Gesundheitsgefahr, ggf. Bußgeld. Unser Tipp: Lassen Sie bei Baujahr 1965-1989 immer einen Schadstoff-Check machen – Proben kosten 200-400€, Gesundheit ist unbezahlbar.
4. Fördermittel zu spät beantragen
Viele Eigentümer sanieren erst – und beantragen dann Fördermittel. Resultat: Förderung wird abgelehnt (KfW/BAFA fördern nur vor Beginn der Maßnahme). Unser Tipp: Fördermittel IMMER vor Auftragsvergabe beantragen!
5. Billig-Anbieter wählen
Altbau-Sanierung ist komplex – wer hier am falschen Ende spart, zahlt doppelt. Resultat: Pfusch, Nachbesserungen, ggf. Rechtsstreit. Unser Tipp: Achten Sie auf Erfahrung (Referenzen!), Festpreis und Gewährleistung – nicht nur auf den günstigsten Preis.
Altbausanierung in NRW: Unsere Erfahrung
Mit über 45 Jahren Teamerfahrung sanieren wir Altbauten in NRW – von kleinen 2-Zimmer-Wohnungen bis zu Mehrfamilienhäusern mit 10 Wohneinheiten. Unsere Schwerpunkte: Dortmund, Bochum, Unna, Hagen, Iserlohn, Lünen, Hamm, Castrop-Rauxel, Waltrop, Schwerte, Kamen.
Was uns auszeichnet:
- 300+ Altbau-Projekte – wir kennen die typischen Probleme jeder Altbau-Epoche
- Schadstoff-Kompetenz – wir arbeiten mit zertifizierten Partner-Betrieben (TRGS 519)
- Festpreis – dank Bestandsaufnahme keine bösen Überraschungen
- Förderung – wir unterstützen bei KfW/BAFA-Anträgen
- Substanz erhalten – wir respektieren die Bausubstanz, arbeiten bei Denkmalschutz eng mit der Behörde zusammen
Sie haben einen Altbau gekauft oder geerbt und wollen ihn sanieren? Vereinbaren Sie jetzt eine kostenlose Beratung – wir schauen uns Ihr Objekt an, machen eine Ersteinschätzung und klären, welche Probleme zu erwarten sind. Unverbindlich, kompetent, transparent.