Das Haftungsrisiko liegt beim Eigentümer: zivilrechtlich über die Verkehrssicherungspflicht, im schlimmsten Fall strafrechtlich. Und die Versicherung prüft nach einem Brand genau, ob die Vorschriften eingehalten waren. Die gute Nachricht: Im Verhältnis zur Gesamtsanierung ist der Brandschutz ein kleiner Posten. Teuer wird er nur, wenn er vergessen wird.
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Brandschutz im MFH nach Baujahr
Das Baujahr zeigt, wo die Schwachstellen meist sitzen. Erfahrungswerte aus Sanierungen in NRW – jedes Haus ist ein Einzelfall.
| Baujahr | Typische Oberfläche | Typisches Problem |
|---|---|---|
| Vor 1960 | Holzbalkendecken, offene Treppenhäuser, Holztüren ohne Klassifizierung | Decken erreichen ohne Bekleidung kein F30, nachgerüstete Leitungen ohne Abschottung – Sachverständiger nötig |
| 1960er–1970er | Stahlbetondecken, zentrale Schachtlüftung, einfache Wohnungstüren | Offene Leitungsschächte, fehlende Brandschutzklappen, Türen ohne Dichtung |
| 1980er | Erste T30-Türen, Brandschutzklappen teils verbaut, HT-Abwasserrohre | Manschetten an Kunststoffrohren oft vergessen, Kabeldurchführungen lückenhaft |
| Ab 1990 | Bessere Standards, Abschottungen meist vorhanden | Klappen korrodiert, Abschottungen der ersten Generation ohne Nachweis, Unterlagen fehlen |
Vor 1960
Oberfläche: Holzbalkendecken, offene Treppenhäuser, Holztüren ohne Klassifizierung
Problem: Decken erreichen ohne Bekleidung kein F30, nachgerüstete Leitungen ohne Abschottung – Sachverständiger nötig
1960er–1970er
Oberfläche: Stahlbetondecken, zentrale Schachtlüftung, einfache Wohnungstüren
Problem: Offene Leitungsschächte, fehlende Brandschutzklappen, Türen ohne Dichtung
1980er
Oberfläche: Erste T30-Türen, Brandschutzklappen teils verbaut, HT-Abwasserrohre
Problem: Manschetten an Kunststoffrohren oft vergessen, Kabeldurchführungen lückenhaft
Ab 1990
Oberfläche: Bessere Standards, Abschottungen meist vorhanden
Problem: Klappen korrodiert, Abschottungen der ersten Generation ohne Nachweis, Unterlagen fehlen
Welche Maßnahme löst welche Pflicht aus?
Nicht jede Sanierung bringt neue Brandschutzanforderungen. Diese vier Fragen ordnen Ihr Vorhaben ein.
Werden Wohnungseingangstüren ausgetauscht?
Gebäudeklasse und Baugenehmigung prüfen. Mindestens dicht- und selbstschließend, in der Praxis meist T30-RS mit Prüfzeugnis – Tür und Zarge als System.
Die alte Tür darf bleiben. Dichtung und Schließer trotzdem prüfen lassen.
Werden Stränge erneuert oder Leitungen durch Decken geführt?
Jeder Durchbruch braucht eine zugelassene Abschottung. Vor dem Verkleiden fotografieren.
Bestehende Durchbrüche stichprobenartig auf Abschottung prüfen.
Wird der Dachboden ausgebaut oder Gewerbe zu Wohnraum?
Nutzungsänderung – aktuelle Anforderungen gelten, die Gebäudeklasse kann sich ändern. Brandschutzkonzept beauftragen.
Weiter mit Rauchmeldern und Rettungswegen.
Holzbalkendecken oder unklare Unterlagen?
Brandschutzsachverständigen einbinden, bevor Leistungen vergeben werden.
Standardmaßnahmen reichen, sauber dokumentiert.
Bestandsschutz: Wann er endet
Als Faustregel gilt: Reparatur und Instandhaltung lassen ihn stehen. Wer ein Schloss tauscht oder das Treppenhaus streicht, löst keine neuen Pflichten aus. Wesentliche Änderungen können ihn für das betroffene Bauteil aufheben. Wird die Wohnungseingangstür komplett ersetzt, muss die neue Tür dem heutigen Stand entsprechen. Nutzungsänderungen beenden ihn fast immer. Ein ausgebauter Dachboden mit neuen Aufenthaltsräumen kann das Haus sogar in eine höhere Gebäudeklasse heben.
Niemand warnt Sie automatisch. Geprüft wird erst nach einem Schaden – gegen die Regeln, die bei der Sanierung galten. Wer einen Dachgeschossausbau oder eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen plant, klärt den Brandschutz deshalb vor der ersten Vergabe.
Die Gebäudeklasse bestimmt das Niveau
| Gebäudeklasse | Höhe | Typisches MFH im Ruhrgebiet |
|---|---|---|
| GK 1–2 | bis 7 m, höchstens zwei Nutzungseinheiten | Zweifamilienhaus |
| GK 3 | bis 7 m, sonstige Gebäude | Dreigeschosser mit sechs Wohnungen |
| GK 4 | bis 13 m, Nutzungseinheiten je höchstens 400 m² | Vier- bis Fünfgeschosser |
| GK 5 | über 13 m | große Wohnblöcke |
T30-RS und Co.: Türen im Treppenhaus
Für die Wohnungseingangstür empfehlen wir bei jedem Tausch T30-RS, auch wo das Gesetz formal weniger fordert. Viele Baugenehmigungen und Versicherer setzen es ohnehin voraus. Und im Schadensfall zählt die Verkehrssicherungspflicht, nicht die Mindestanforderung.
Eine Brandschutztür ist nur so gut wie ihr Einbau. Typische Fehler aus der Praxis:
- Der Spalt zwischen Zarge und Mauerwerk wird mit normalem Bauschaum gefüllt. Der brennt und schmilzt weg.
- Das Türblatt wird unten gekürzt, die Dichtung liegt nicht mehr auf.
- Neue Tür in alte Zarge – geprüft ist aber nur das System aus Türblatt, Zarge, Dichtung und Schließer.
Ohne bauaufsichtliches Prüfzeugnis (abP) oder Bauartgenehmigung ist die Tür brandschutztechnisch wertlos. Mehr zu Türen und Zargen im Ratgeber Türen und Fenster für Vermieter.
Schächte und Durchbrüche: der Kamineffekt
Kunststoffrohre: Abwasserrohre aus Polypropylen schmelzen im Feuer und hinterlassen ein Loch in der Decke. Eine Brandschutzmanschette verhindert das. Sie enthält ein Material, das bei Hitze stark aufquillt und die Öffnung verschließt – ganz ohne Strom oder Auslöser.
Kabel: Kabeldurchführungen werden je nach Lage mit Brandschutzmörtel, Brandschutzkissen oder zugelassenem Schaum verschlossen. Jedes System braucht eine Zulassung für genau diese Konstruktion. Mörtel für Massivdecken gehört nicht ungeprüft in eine Trockenbauwand.
Lüftung: Zentrale Abluftschächte der Sechziger bis Achtziger brauchen Brandschutzklappen, die bei etwa 72 °C schließen. Nach Jahrzehnten sind sie oft korrodiert. Eine Klappe, die nicht auslöst, täuscht Sicherheit nur vor.
Geregelt ist das in der Leitungsanlagen-Richtlinie. Wie wir Stränge im bewohnten Haus erneuern, zeigt die Seite Komplettsanierung Mehrfamilienhaus.
Warum Manschetten vergessen werden
Das ist das typische Muster, wenn jedes Gewerk für sich arbeitet. Bei uns steht die Abschottung als eigene Position im Leistungsverzeichnis, nicht versteckt im Sanitärgewerk. Der Bauleiter prüft jeden Durchbruch, bevor der Schacht zugeht, und legt die Fotos in die Gebäudeakte. Wie die Gewerke ineinandergreifen: Sanierung durchführen als Vermieter.
Treppenhaus und zweiter Rettungsweg
Der zweite Rettungsweg ist im Wohnhaus meist ein Fenster, das die Feuerwehr mit Steck- oder Drehleiter erreicht. Dafür muss die lichte Öffnung mindestens 0,90 × 1,20 m messen, und das Fenster darf nicht vergittert oder verschraubt sein. Achtung beim Fenstertausch: Ein kleineres Fenster für bessere Dämmwerte oder eine höhere Brüstung kann diese Maße unterschreiten.
Kinderwagen, Schuhregale und Altmöbel im Treppenhaus sind Brandlast im Fluchtweg. Eine Hausordnung allein reicht nicht – Sie müssen kontrollieren und durchsetzen.
Rauchwarnmelder: Pflicht und Dokumentation
Wir empfehlen Melder mit fest verbauter Zehn-Jahres-Batterie und Q-Label: seltener Fehlalarm, kein nächtliches Piepen. Nach etwa zehn Jahren werden sie getauscht. Ab rund 20 Wohneinheiten rechnen sich Funkmelder mit Ferninspektion: Die jährliche Prüfung läuft ohne Wohnungstermin, das Protokoll entsteht automatisch.
Im Schadensfall müssen Sie nachweisen, dass Sie Ihre Pflicht erfüllt haben. Halten Sie fest: Gerätetyp, Einbauort, Einbaudatum, jede Prüfung mit Ergebnis.
Der blinde Fleck: die Bauphase
- Heißarbeiten nur mit Erlaubnisschein, Löschmittel daneben und Brandwache danach
- Staubschutzkappen statt Klebeband auf den Meldern, abends wieder ab
- Kein Material im Treppenhaus, ein Feuerlöscher je Arbeitsgeschoss
Melden Sie die Sanierung vorab Ihrer Gebäudeversicherung. Eine nicht angezeigte Gefahrerhöhung kann die Leistung kürzen. Mehr dazu im Ratgeber Baustelleneinrichtung.
Sachverständiger, Kosten und Ablauf
Ein Beispiel aus dem Buch: Mehrfamilienhaus von 1972, sechs Wohnungen auf drei Geschossen, Strangsanierung geplant. Das Mengengerüst: sechs Wohnungstüren T30-RS, 24 Manschetten, zwölf Kabelabschottungen, 18 Rauchmelder, sechs Brandschutzklappen prüfen. Kein Posten, der die Sanierung sprengt.
Beim Mehrfamilienhaus gehen wir in Stufen vor. Erst ein Richtpreis aus unserer Preisübersicht, nach dem kostenlosen Vor-Ort-Check ein Kostenrahmen, der Brandschutz als feste Position enthält. Nach der Feinplanung steht der Festpreis. Tauchen danach bei gleichem Umfang Mehrkosten auf, gehen sie nicht auf Sie über.
Checkliste: Brandschutz bei der MFH-Sanierung
Zehn Punkte, bevor Sie Leistungen vergeben. Was Sie nicht selbst klären können, gehört zum Sachverständigen.
Praxis-Tipps
Papier-Test an der Brandschutztür
Klemmen Sie bei der Abnahme ein Blatt Papier zwischen Tür und Zarge und schließen Sie die Tür. Lässt es sich leicht herausziehen, liegt die Dichtung nicht an. Danach die Tür aus jeder Öffnungsstellung loslassen: Sie muss von allein zufallen und einrasten.
Keile an Brandschutztüren entfernen
Holzkeile unter Kellertüren und Schnüre am Türschließer sehen wir bei fast jeder Begehung. Sie machen die Brandschutztür zur offenen Tür. Erklären Sie den Mietern den Grund und kontrollieren Sie bei jeder Hausbegehung.
Fotos mit Geschoss und Strang benennen
Benennen Sie jedes Abschottungsfoto nach Strang, Geschoss und Durchbruch, etwa „Strang B, 2. OG, Decke Bad“. In zwanzig Jahren, bei der nächsten Sanierung oder nach einem Schaden, ist genau das die gesuchte Information.
Häufige Fragen
? Welche Brandschutzvorschriften gelten im Mehrfamilienhaus-Altbau?
Welche Brandschutzvorschriften gelten im Mehrfamilienhaus-Altbau?
? Muss ich beim Austausch der Wohnungstür eine T30-Tür einbauen?
Muss ich beim Austausch der Wohnungstür eine T30-Tür einbauen?
? Wer ist im Mietshaus für Rauchmelder zuständig?
Wer ist im Mietshaus für Rauchmelder zuständig?
? Was ist der zweite Rettungsweg?
Was ist der zweite Rettungsweg?
? Wann brauche ich einen Brandschutzsachverständigen?
Wann brauche ich einen Brandschutzsachverständigen?
? Was kostet Brandschutz bei der Sanierung eines Mehrfamilienhauses?
Was kostet Brandschutz bei der Sanierung eines Mehrfamilienhauses?
Brandschutz im Haus vor der Sanierung klären
Sie planen Strangsanierung, Türtausch oder Dachausbau in Ihrem Mehrfamilienhaus? Beim kostenlosen Vor-Ort-Check sehen wir uns Treppenhaus, Schächte und Türen an und sagen Ihnen, welche Brandschutzpunkte in die Planung gehören.
Normen & Quellen
- Bauordnung NRW (BauO NRW 2018) § 2 Abs. 3 – Gebäudeklassen; § 33 – Rettungswege; § 35 – notwendige Treppenräume, Öffnungen; § 47 Abs. 3 – Rauchwarnmelder (Stand prüfen)
- Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie (MLAR) bzw. in NRW über die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (VV TB NRW) eingeführt
- DIN 4102 – Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen; Teil 9 Kabelabschottungen; Teil 11 Rohrabschottungen
- DIN EN 1634 – Feuerwiderstandsprüfung für Türen
- DIN EN 14604 und DIN 14676-1 – Rauchwarnmelder, Einbau und Instandhaltung
- vfdb-Richtlinie 14-01 – Q-Label für Rauchwarnmelder
- § 823 BGB – Verkehrssicherungspflicht; § 28 VVG – Obliegenheiten, Leistungskürzung
- Holger Neumann: „Sanieren mit System“, Band 1 Vermietung, Kapitel 19 (2026)