Worum es geht
Viele Bestandsgebäude im Ruhrgebiet haben Flächen, die nicht mehr zur Umgebung passen: ein Ladenlokal im Erdgeschoss ohne Laufkundschaft, ein kleines Büro in einer ruhigen Wohnstraße, ein ehemaliger Friseursalon ohne Nachfolger. Umnutzung bedeutet, diese Flächen in Wohnraum umzuwandeln – rechtlich als Nutzungsänderung, baulich mit Anpassungen an Brandschutz, Schallschutz und Grundriss. Typische Kandidaten sind Mehrfamilienhäuser der 1950er bis 1980er Jahre in Dortmund und Bochum, bei denen die ursprüngliche Mischnutzung heute nicht mehr trägt.
Rechtlicher Rahmen
Eine Nutzungsänderung ist nach §29 BauGB grundsätzlich genehmigungspflichtig. Das Genehmigungsverfahren läuft nach §63 Landesbauordnung NRW. Im Detail geprüft werden: Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan (Kerngebiet, Mischgebiet, Wohngebiet), Stellplatzpflicht nach §48 LBO NRW (oft mit Ablösemöglichkeit), Brandschutz mit zwei Rettungswegen, Schallschutz nach DIN 4109 und TA Lärm (besonders relevant an Hauptverkehrsstraßen) sowie ab 2026 der GEG-konforme Wärmeschutz der Gebäudehülle. In Wohngebieten ist die Umnutzung meist unkritisch, in Kern- und Gewerbegebieten ist eine Einzelfallprüfung nötig.
Wirtschaftlichkeit einordnen
Gewerbemieten für kleine Erdgeschossflächen liegen in Dortmund und Bochum aktuell bei 4 bis 7 Euro pro Quadratmeter. Wohnmieten nach Sanierung erreichen 8 bis 12 Euro, je nach Lage und Ausstattung. Der Miet-Uplift ist also spürbar – aber erst nach Abzug von Umbaukosten, Stellplatzablöse und temporärem Leerstand. Eine seriöse Kalkulation berücksichtigt beides: die laufenden Mehrerträge und die einmaligen Umbaukosten über die Nutzungsdauer.
Typische Herausforderungen
Vier Themen tauchen bei fast jeder Umnutzung auf: Brandschutz (zweiter Rettungsweg, F30- oder F90-Anforderungen an Bauteile), Lüftung (fensterlose Bäder oder Küchen brauchen mechanische Abluft), Schallschutz (Trittschall zur Wohnung darüber, Außenlärm an der Straße) und Konformität mit dem Bebauungsplan. Jedes Thema ist für sich lösbar. Entscheidend ist, sie früh zu erkennen – idealerweise vor der Detailplanung, damit keine teuren Umplanungen anfallen.
Unsere Rolle
neurealis plant und koordiniert Umnutzungen im Raum Bochum und Dortmund. Wir arbeiten mit festen Architektur- und Fachplanerpartnern für Brandschutz, Schall und Statik und führen den Umbau selbst aus. Ein ausführlicher Leitfaden mit Kosten-Beispielen, Checklisten und Fallstudien ist in Vorbereitung. Für konkrete Projekt-Fragen empfehlen wir die kostenlose Erstberatung.
Hinweis
Ein ausführlicher Leitfaden zur Umnutzung von Gewerbeflächen in Wohnraum – mit Kosten-Rechenbeispielen, Stellplatz-Regelungen der einzelnen Städte und Fallstudien aus dem Ruhrgebiet – ist in Vorbereitung. Für konkrete Projekt-Fragen oder eine Machbarkeits-Einschätzung: kostenlose Erstberatung vereinbaren oder weiterführende Themen unter Mehrfamilienhaus sanieren und Bestandsimmobilien sanieren ansehen.