Steuerlich macht es einen erheblichen Unterschied, ob eine Maßnahme als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar ist oder als Herstellungskosten über Jahrzehnte abgeschrieben werden muss. Mietrechtlich entscheidet die Einordnung darüber, ob eine Mieterhöhung nach der Bauphase zulässig ist. Und technisch bestimmt der Umfang des Pakets, ob die Wohnung für die nächsten fünf Jahre oder für die nächsten dreißig Jahre Ruhe gibt.
Typisches Mindest-Paket nach Baujahr
Das Baujahr bestimmt den Substanzzustand verlässlicher als eine Sichtprüfung – diese Übersicht zeigt das typische Mindest-Sanierungspaket je Baujahrzehnt.
| Baujahr | Typische Oberfläche | Typisches Problem |
|---|---|---|
| Vor 1950 | Bleirohre, Stoffleitungen, Einzelöfen, ggf. statische Schwächen | Mindest-Paket 3–4 zwingend! Komplette technische Infrastruktur erneuern. Reine Oberflächensanierung praktisch nie vertretbar. |
| 1950er–1960er | Verzinkte Stahlrohre, 2–3 Stromkreise, Guss-Abflüsse | Mindest-Paket 2–3. Asbest-Verdacht in Böden und Rohrisolierung. Jede Sanierung beginnt mit Schadstoffuntersuchung. |
| 1970er | Kupfer/Stahl-Mix, unterdimensionierte Elektrik, frühe Kunststoffrohre | Mindest-Paket 2, häufig 3. Elektrik für Kochfeld/Waschmaschine/IT unzureichend. Asbest-Risiko weiterhin hoch. |
| 1980er | Kupfer-Trinkwasser, HT-Abfluss, FI oft nur im Bad | Mindest-Paket 1–2. Rohinstallation oft brauchbar. Abdichtung im Bad vor DIN 18534 häufig mangelhaft. |
| 1990er und später | Moderne Materialien, FI vorhanden, Schutzleiter durchgängig | Mindest-Paket 1. Oberflächen-Refresh genügt meist. Aber: Frühe Verbundrohre und Lochfraß bei Kupfer prüfen! |
Vor 1950
Oberfläche: Bleirohre, Stoffleitungen, Einzelöfen, ggf. statische Schwächen
Problem: Mindest-Paket 3–4 zwingend! Komplette technische Infrastruktur erneuern. Reine Oberflächensanierung praktisch nie vertretbar.
1950er–1960er
Oberfläche: Verzinkte Stahlrohre, 2–3 Stromkreise, Guss-Abflüsse
Problem: Mindest-Paket 2–3. Asbest-Verdacht in Böden und Rohrisolierung. Jede Sanierung beginnt mit Schadstoffuntersuchung.
1970er
Oberfläche: Kupfer/Stahl-Mix, unterdimensionierte Elektrik, frühe Kunststoffrohre
Problem: Mindest-Paket 2, häufig 3. Elektrik für Kochfeld/Waschmaschine/IT unzureichend. Asbest-Risiko weiterhin hoch.
1980er
Oberfläche: Kupfer-Trinkwasser, HT-Abfluss, FI oft nur im Bad
Problem: Mindest-Paket 1–2. Rohinstallation oft brauchbar. Abdichtung im Bad vor DIN 18534 häufig mangelhaft.
1990er und später
Oberfläche: Moderne Materialien, FI vorhanden, Schutzleiter durchgängig
Problem: Mindest-Paket 1. Oberflächen-Refresh genügt meist. Aber: Frühe Verbundrohre und Lochfraß bei Kupfer prüfen!
Vom Anlass zum passenden Sanierungspaket
Vom Sanierungsanlass zur richtigen Paket-Wahl. Dreiklang: Budget, Mietlage, Bausubstanz.
Was ist der Anlass der Sanierung?
Mieterwechsel → schnelle Neuvermietung? Weiter mit Substanz-Check
Mangelbeseitigung, strategische Aufwertung oder Gesamtobjekt-Strategie? Weiter prüfen
Ist die Rohinstallation noch intakt? (Elektrik, Leitungen, FI, Abdichtung)
Substanz intakt → Paket 1: Renovierung (2–3 Wochen Bauzeit)
Substanz nicht intakt → Mindestens Paket 2 (Bauzeit 4–6 Wochen einplanen!)
Ist es eine strategische Aufwertung (Mieterhöhung gewünscht)?
Starke Mietlage → Paket 3: Modernisierung
Mittlere Lage oder begrenztes Budget → Paket 2: Sanierung
Sind mehrere Wohneinheiten im Objekt betroffen?
MFH mit Strang, Heizung, Treppenhaus? → Paket 4: MFH-Komplett prüfen (Skaleneffekte 15–25 %)
Einzelwohnung → Paket 1, 2 oder 3 je nach Substanz und Mietlage
Die vier Sanierungspakete im Überblick
Paket 1: Renovierung Kosmetische Maßnahmen ohne Substanzeingriff: Maler, Böden, Türen aufarbeiten, Armaturen tauschen. Rohinstallation bleibt unangetastet. Steuerlich: Erhaltungsaufwand nach § 21 EStG – sofort absetzbar. Bauzeit: 2–3 Wochen. Substanz-Lebensdauer: 5–8 Jahre.
Paket 2: Sanierung Erneuerung der technischen Infrastruktur: Elektrik, Sanitär, Bad komplett, Putz. Ziel ist die Wiederherstellung eines funktionsgerechten Zustands für 20–30 Jahre. Steuerlich: Erhaltung oder Herstellung (Abgrenzung prüfen!). Bauzeit: 4–6 Wochen.
Paket 3: Modernisierung Standard-Anhebung: Alles aus Paket 2 plus Grundrissoptimierung, Schallschutz, Fußbodenheizung Bad, Breitbandverkabelung. Mietrechtlich: Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich (8 % der Kosten pro Jahr). Bauzeit: 6–10 Wochen.
Paket 4: MFH-Komplett Gesamtgebäude-Strategie: Strangsanierung, Heizungszentralisierung, Treppenhaus, Fassade, Brandschutz. Skaleneffekte von 15–25 % gegenüber Einzelsanierung. Bei WEG: Eigentümerbeschluss erforderlich. Bauzeit: Mehrere Monate, gestaffelt.
Steuerliche und mietrechtliche Abgrenzung
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Erhaltungsaufwand mindert die Steuerlast sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre. Herstellungsaufwand wird über die Restnutzungsdauer abgeschrieben – bei einem MFH aus den 1960ern 30–40 Jahre. Der Unterschied in der jährlichen Steuerersparnis ist erheblich.
Die 15-Prozent-Falle: Übersteigen Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne USt), gelten alle Maßnahmen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) – auch eigentlicher Erhaltungsaufwand. Bei kürzlichem Erwerb zeitlich gestaffelt planen!
Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: Nur Modernisierungsmaßnahmen eröffnen den Weg über § 559 BGB: 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr als zulässige Mieterhöhung. Die Kappungsgrenze begrenzt die maximal zulässige Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren – was darüber investiert wird, muss durch Wertsteigerung gerechtfertigt werden.
Praxis-Tipp: Modernisierungsumlage VOR der Sanierung kalkulieren – nicht danach.
Die Gewerke-Reihenfolge: Von schmutzig nach sauber
Phase 1: Rückbau und Demontage Demontage aller nicht weiter verwendeten Einbauten: Bad, Bodenbeläge, schadhafte Putze, Elektroinstallation. Entsorgung per Container. Bei möblierter Wohnung geht eine Entrümpelung voraus – was das kostet, zeigt der eigene Ratgeber. Am Ende steht die Wohnung auf Rohbau – alle Leitungsführungen freiliegend.
Phase 2: Rohinstallation (Tag 4–10) Elektro- und Sanitärinstallation parallel – sofern sich die Arbeiten räumlich nicht überschneiden. Neue Leitungen in die Wand, Unterverteilung erneuern, Anschlüsse für Waschtisch, Dusche und WC vorbereiten. Am Ende steht die Druckprobe für die Wasserleitungen.
Phase 3: Trockenbau und Putz Schlitze zuputzen, Wände glätten, ggf. Trockenbauwände errichten. Putz braucht je nach Schichtstärke 2–5 Tage zum Trocknen.
Phase 4: Abdichtung + Fliesen Abdichtung nach DIN 18534 in zwei Lagen mit Zwischentrocknung. Erst danach Fliesen setzen. Fugenmasse und Silikonfugen bilden den Abschluss.
Phase 5: Boden und Maler Bodenbeläge verlegen, Sockelleisten montieren, Wände und Decken streichen – die sauberste Phase, alle Rohbauarbeiten sind abgeschlossen.
Phase 6: Endmontage (Tag 29–33) Sanitärkeramik montieren, Armaturen anschließen, Elektro-Endmontage, Türen einhängen, Beschläge montieren. Funktionsprobe aller Installationen.
Phase 7: Abnahme (Tag 34–35) Endreinigung, Mängelprüfung, Fotodokumentation, Übergabeprotokoll.
Der kritische Pfad: Was alles andere verzögert
Bad = Nadelöhr: Bei Wohnungssanierungen liegt der kritische Pfad fast immer im Bad. Die Abdichtung nach DIN 18534 muss trocknen, bevor die Fliesen kommen. Die Fliesen müssen fest sitzen, bevor die Sanitärkeramik montiert wird. Und das Bad muss fertig sein, bevor die Wohnung abgenommen werden kann.
Estrich = Zeitfresser: Zementestrich benötigt 4–6 Wochen Trocknungszeit, bevor ein Bodenbelag aufgebracht werden darf. Durch Zusatzmittel oder Bautrockner verkürzbar, aber nicht eliminierbar.
Parallelisierbare Gewerke: Innerhalb der Phasen lässt sich Zeit sparen: Elektro/Sanitär in Phase 2 parallel (verschiedene Räume), Fliesen im Bad und Maler in den übrigen Räumen überlappend, Bodenlegung und Bad-Endmontage gleichzeitig. Voraussetzung: koordinierter Ablaufplan.
Typische Fehler bei der Gewerke-Koordination
Boden zu früh verlegen: Der Bodenleger kommt, bevor der Maler fertig ist: Farbspritzer auf dem Laminat. Oder schlimmer: der Installateur muss noch zum Bad – mit schwerem Werkzeug über den neuen Boden.
Maler vor Fliesen: Wer erst streicht und dann fliesen lässt, riskiert Farbspritzer auf den frischen Fliesen und eine unsaubere Abschlusskante.
Kein Puffer für Trocknungszeiten: Putz, Estrich und Abdichtung brauchen Zeit. Wer den Terminplan ohne Trocknungszeiten erstellt, erzeugt Druck – und Pfusch: Fliesen haften schlecht, Farbe blättert, Laminat quillt.
Fenster zu spät einbauen: Neue Fenster müssen vor Malerarbeiten und Bodenbelägen eingebaut sein – sonst müssen Boden und Wände nachgebessert werden.
Paket 1 wählen, obwohl Paket 2 fällig ist: Der häufigste strategische Fehler: Die Renovierung sieht gut aus, aber hinter der neuen Tapete lauert die alte Elektrik. Zwei Jahre später fällt der FI – oder ein Rohr gibt nach.
Paket 3 in schwacher Mietlage: Übersanierung. Die Investition wird nie durch Mieteinnahmen refinanziert.
Paket 1: Renovierung – Gewerke und Ablauf
Enthaltene Gewerke: 1. Malerarbeiten: Wände und Decken streichen, Risse verspachteln, Tapeten bei Bedarf erneuern. Heller, neutraler Farbton als Standard. 2. Bodenbeläge: Laminat/Vinyl austauschen oder Parkett abschleifen und neuversiegeln. 3. Türen: Aufarbeiten (Abschleifen, Neulackierung) oder Austausch bei Hohlkammertüren. 4. Armaturen und Zubehör: Türgriffe, Steckdosen-Abdeckungen, Lichtschalter, Bad-Armaturen. 5. Reinigung: Fenster, Heizkörper, Fliesen grundreinigen. Fugen im Bad erneuern.
Was Paket 1 NICHT enthält: Keine Elektroarbeiten an Leitungen, keine Sanitärarbeiten an Rohren, kein Eingriff in Wände, kein neues Bad.
Wann Paket 1 wählen: Nur wenn Bestandsanalyse bestätigt: Elektrik, Wasser, Abwasser und Heizung sind sicherheitstechnisch akzeptabel.
Risiken: Frische Farbe überdeckt Risse, aber nicht den Grund. Trinkwasserleitungen aus den 1970ern können jederzeit undicht werden. Versicherer prüfen, ob der Eigentümer seiner Instandhaltungspflicht nachgekommen ist.
Paket 2: Sanierung – Gewerke und Ablauf
Enthaltene Gewerke (zusätzlich zu Paket 1): 1. Elektroinstallation: Neue Leitungen, Verteiler, Stromkreise. FI-Schutzschalter für alle Räume nachrüsten. Mindestens 11 Stromkreise nach DIN 18015-1. 2. Sanitärinstallation: Trinkwasser- und Abwasserleitungen erneuern. Bei verzinkten Stahlrohren (bis Mitte 1980er) Austausch zwingend. 3. Badsanierung: Rückbau bis Rohbau, Abdichtung nach DIN 18534, neue Fliesen, Sanitärkeramik, Armaturen. 4. Wand- und Deckenarbeiten: Alte Putze abschlagen, neu auftragen. Leichte Trennwände bei Bedarf erneuern. 5. Heizkörper: Bei Bedarf neue Flachheizkörper (weniger Vorlauftemperatur, schnellere Reaktion).
Ablaufplan für 65 m² (Richtwerte):
- Tag 1–3: Rückbau und Demontage
- Tag 4–10: Elektro- und Sanitär-Rohinstallation (parallel möglich)
- Tag 11–15: Trockenbau und Putz (2–5 Tage Trocknung)
- Tag 16–22: Abdichtung und Fliesen im Bad
- Tag 23–28: Boden und Maler
- Tag 29–33: Endmontage Sanitär und Elektro
- Tag 34–35: Abnahme und Übergabe
Praxis-Tipp: Estrich prüfen! Estrich aus den 1960ern zeigt häufig Risse unter dem alten Bodenbelag. Eine CM-Messung zeigt die Restfeuchtigkeit. Liegt diese über dem Grenzwert, muss der Estrich trocknen oder erneuert werden – beides verschiebt den Zeitplan erheblich.
Paket 3: Modernisierung – Gewerke und Ablauf
Zusätzliche Gewerke (über Paket 2 hinaus): 1. Grundrissoptimierung: Flur verkürzen, Küche zum Wohnbereich öffnen, Abstellraum integrieren. Statische Prüfung bei tragenden Wänden erforderlich! 2. Fußbodenheizung im Bad: Elektrische FBH unter den neuen Fliesen – hoher Komfortgewinn, gutes Vermietungsargument. 3. Erhöhter Schallschutz: Neue Bodenaufbauten mit Trittschalldämmung, entkoppelte Sanitärleitungen. Verbesserung um 8–15 dB möglich. 4. Barrierefreie Elemente: Bodengleiche Dusche, breitere Türdurchgänge, schwellenlose Übergänge. 5. Breitbandverkabelung: CAT-7 in alle Räume, Multimedia-Dosen, vorbereitet für Glasfaser.
Wann Paket 3 wählen: Nur in starker Mietlage! Die Mietdifferenz zwischen sanierter und modernisierter Wohnung muss die Mehrkosten amortisieren. In mittlerer Lage: Wirtschaftlichkeit fragwürdig. In schwacher Lage: Fast nie refinanzierbar.
Risiko Übersanierung: Echtholzparkett, Fußbodenheizung und Regendusche in einer Randlage erzielen keine höhere Miete als solide Sanierung – die Zielgruppe sucht funktionalen Wohnraum, keinen Designerstandard.
Paket 4: MFH-Komplett – Gebäudestrategie
Zusätzliche Gewerke: 1. Strangsanierung: Vertikale Trinkwasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen für alle Wohneinheiten. 2. Heizungszentralisierung: Moderne Zentralheizung statt Einzelöfen oder Gasetagenheizungen. 3. Treppenhaussanierung: Böden, Wände, Beleuchtung, Handlauf. 4. Fassade und Dach: Dämmung, Anstrich, Dacheindeckung. 5. Brandschutz: Rauchmelder, Feuerwiderstandsklassen, Fluchtwege aktualisieren.
Skaleneffekte: 15–25 % Kostenersparnis gegenüber Einzelsanierung: Baustelleneinrichtung, Container und Baustrom fallen nur einmal an, Handwerkerteams arbeiten effizienter.
WEG-Beschlüsse: Strangleitungen, Fassade und Dach sind Gemeinschaftseigentum – Eigentümerbeschluss erforderlich. Für Instandsetzung reicht einfache Mehrheit, der Beschluss muss konkrete Maßnahmen benennen.
Fördermittel: Bei Gesamtmaßnahmen lassen sich KfW-Programme für energetische Sanierung, barrierefreien Umbau und Einbruchschutz besser ausschöpfen. Ein qualifizierter Energieberater erstellt den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) – Voraussetzung für die meisten Förderprogramme.
Versicherung und Haftung bei der Sanierung
Bauherrenhaftpflicht (Pflicht!): Wird ein Nachbar durch Staub, Lärm oder herabfallendes Material geschädigt, haftet der Auftraggeber. Die reguläre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Bauschäden meist nicht ab. Ab Paket 2 Pflicht.
Bauleistungsversicherung: Schützt vor Wassereinbruch, Sturm, Vandalismus oder Diebstahl während der Bauphase. Ab Paket 2 empfohlen.
Wohngebäudeversicherung informieren: Baustelle = Gefahrerhöhung. Wer die Versicherung nicht informiert, riskiert im Schadensfall Leistungsverweigerung.
Gewährleistung: BGB: 5 Jahre, VOB/B: 4 Jahre – gilt nur bei fachgerechter Ausführung durch Fachbetrieb. Eigenleistung ohne Gewährleistung.
Unterlassene Sanierung als Risiko: Wer trotz veralteter Installation nur die Oberfläche erneuert, riskiert im Schadensfall Probleme mit der Gebäudeversicherung – fehlt ein aktueller Prüfnachweis, droht Regress.
Konkrete Preise für Ihr Projekt
Gewerke-Koordination in der Praxis
Der 10-Minuten-Baustellenrundgang: Jeden Morgen vor Arbeitsbeginn: Stimmt die Reihenfolge? Liegt das richtige Material bereit? Gibt es Befunde, die besprochen werden müssen?
Abstimmung Elektro und Sanitär im Bad: Die Position von Waschtisch, Dusche und Badewanne bestimmt die Schutzbereiche nach DIN VDE 0100-701 – ein Zentimeter Abweichung kann entscheiden, ob die Steckdose erlaubt ist. Abstimmung BEVOR die Rohinstallation beginnt.
Küche planen, bevor Elektro beginnt: Herdanschluss (5 x 2,5 mm², Drehstrom), Geschirrspüler-Dose und Kühlschrank-Steckdose müssen mit der Küchenplanung abgestimmt sein – vor der Rohinstallation.
Puffer einplanen – immer: Kalkulieren Sie 10–15 % Puffer auf jedes Paket. Bei 1960er-Wohnungen werden Sie beim Öffnen der Wände fast immer Überraschungen finden (veraltete Leitungen, Feuchteschäden, Asbest). Zwei Wochen mehr Bauzeit sind berechenbar – Baumängel nicht.
Checkliste: Gewerke-Planung professionell
20 Punkte für die Planung und Durchführung der Sanierung.
Praxis-Tipps
Paket 2 ist oft der wirtschaftliche Sweetspot
Paket 2 bringt 20–30 Jahre Substanzsicherheit. Paket 3 bringt in mittlerer Lage nur moderate Mietsteigerung. In mittlerer Mietlage ist Paket 2 fast immer die klügste Entscheidung.
Der kritische Pfad liegt im Bad
Abdichtung trocknen lassen, dann fliesen, dann Keramik montieren. Das Bad muss fertig sein, bevor die Wohnung abgenommen werden kann. Wer das Bad unterschätzt, verzögert alles.
Elektro und Sanitär im Bad auf den Zentimeter abstimmen
Schutzbereiche nach DIN VDE 0100-701: Ein Zentimeter Abweichung bei der Duschposition kann entscheiden, ob die Steckdose erlaubt ist oder nicht. Abstimmung VOR der Rohinstallation!
Puffer ist Pflicht, nicht optional
10–15 % auf Kosten und Zeit. Bei 1960er-Wohnungen fast immer Überraschungen hinter den Wänden: veraltete Leitungen, Feuchteschäden, Asbest. Ohne Puffer wird jede Überraschung zur Krise.
Häufige Fragen
? Was ist der Unterschied zwischen Renovierung, Sanierung und Modernisierung?
Was ist der Unterschied zwischen Renovierung, Sanierung und Modernisierung?
? In welcher Reihenfolge müssen die Gewerke bei einer Sanierung ablaufen?
In welcher Reihenfolge müssen die Gewerke bei einer Sanierung ablaufen?
? Was ist der kritische Pfad bei einer Sanierung?
Was ist der kritische Pfad bei einer Sanierung?
? Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?
? Wann sollte ich Paket 2 statt Paket 1 wählen?
Wann sollte ich Paket 2 statt Paket 1 wählen?
? Was ist die 15-Prozent-Falle bei der Sanierung?
Was ist die 15-Prozent-Falle bei der Sanierung?
? Welche Versicherungen brauche ich für die Sanierung?
Welche Versicherungen brauche ich für die Sanierung?
Sanierung professionell planen und koordinieren
neurealis plant alle Gewerke in der richtigen Reihenfolge – von der Bestandsanalyse über die Paket-Wahl bis zur Abnahme. Festpreis und feste Termine inklusive.
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Normen & Quellen
- § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Erhaltungsaufwand)
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-Prozent-Grenze in 3 Jahren)
- § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierung (8 % der Kosten pro Jahr, Kappungsgrenze)
- DIN 18015-1: Elektrische Anlagen in Wohngebäuden – Mindestausstattung
- DIN 18534: Abdichtung von Innenräumen (Bad, Dusche)
- DIN VDE 0100-701: Schutzbereiche in Räumen mit Badewanne oder Dusche
- VOB/B: Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (4 Jahre Gewährleistung)
- § 823 BGB: Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers
- WEG §§ 20–21: Beschlussfassung für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum