Älteres gefliestes Badezimmer mit Waschbecken und Dusche

Gewerk Vermieter

Strangsanierung im Mehrfamilienhaus: Ablauf, Pflichten, Mieter

Wann die senkrechten Leitungen fällig sind, warum Blei keinen Aufschub mehr hat und wie Sie die Sanierung so legen, dass die Bäder nur einmal aufgestemmt werden.

Drei Geschosse, sechs Wohnungen, Baujahr 1966. Der Hauswart meldet die vierte Verstopfung im Quartal, im zweiten Obergeschoss kommt morgens braunes Wasser aus dem Hahn, und im Keller halten zwei Reparaturschellen ein Gussrohr zusammen. Solche Häuser sehen wir im Ruhrgebiet jede Woche. Die Stränge sind am Ende – nicht irgendwann, sondern jetzt.

Ausführung durch neurealis: Dortmund, Bochum & östliches Ruhrgebiet

Fragen klären lassen

Ein Strang lässt sich nicht wohnungsweise erneuern. Wer den Trinkwasserstrang im zweiten Stock tauscht, tauscht ihn vom Keller bis unters Dach – durch jede Wohnung, die daran hängt. Deshalb ist die Strangsanierung kein Projekt für zwischendurch, sondern eine Bauleitungsaufgabe: Mieter informieren, Provisorien stellen, Installateur, Trockenbau und die einzelnen Wohnungssanierungen aufeinander abstimmen. Dieser Ratgeber zeigt, woran Sie den Zustand erkennen, welche Pflichten gelten und wie der Ablauf in der Praxis aussieht.

Bleileitungen mussten grundsätzlich bis 12. Januar 2026 raus – Relining ist für Blei keine Lösung.

Strang und Bad zusammen sanieren: Die Wand geht nur einmal auf.

Ankündigung an Mieter drei Monate vorher, in Textform.

7 Phasen – von der Bestandsaufnahme bis zur Dokumentation (Sanieren mit System, Bd. 1, Kap. 17)

3 Monate – Ankündigungsfrist für Modernisierungen an Mieter (§ 555c BGB)

5 µg/l – Blei-Grenzwert im Trinkwasser ab 12.01.2028 (TrinkwV 2023)

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Was im Strang steckt – nach Baujahr

Das Baujahr verrät das Material, nicht den Zustand. Die Übersicht zeigt, was wir in Häusern im Ruhrgebiet typischerweise finden.

Baujahr	Typische Oberfläche	Typisches Problem
Vor 1960	Blei · Guss, Steinzeug	Blei sofort austauschen – gesetzliche Pflicht
1960er	verzinkter Stahl · Guss	Korrosion und Kalk von innen, Wasserdruck sinkt
1970er	Kupfer · Guss oder frühes HT-Rohr	hängt von Befund und Wasserqualität ab
1980er	Kupfer oder Edelstahl · HT-Kunststoff	meist intakt, Einzelstellen prüfen
1990er	Verbundrohr der ersten Generation · HT	Pressverbindungen nach 25–30 Jahren prüfen
ab 2000	Verbundrohr aktuell · HT mit Schallschutz	Wartung genügt

Vor 1960

Oberfläche: Blei · Guss, Steinzeug

Problem: Blei sofort austauschen – gesetzliche Pflicht

1960er

Oberfläche: verzinkter Stahl · Guss

Problem: Korrosion und Kalk von innen, Wasserdruck sinkt

1970er

Oberfläche: Kupfer · Guss oder frühes HT-Rohr

Problem: hängt von Befund und Wasserqualität ab

1980er

Oberfläche: Kupfer oder Edelstahl · HT-Kunststoff

Problem: meist intakt, Einzelstellen prüfen

1990er

Oberfläche: Verbundrohr der ersten Generation · HT

Problem: Pressverbindungen nach 25–30 Jahren prüfen

ab 2000

Oberfläche: Verbundrohr aktuell · HT mit Schallschutz

Geöffneter Installationsschacht mit senkrechten Leitungen in einem Mehrfamilienhaus — Steigleitung, Fallleitung, Heizung: Im Schacht liegen drei Systeme nebeneinander.

Ein Strang ist eine senkrechte Leitung, die alle Geschosse verbindet. Im Mehrfamilienhaus laufen drei davon oft im selben Schacht.

Steigleitungen bringen Kalt- und Warmwasser vom Hausanschluss im Keller in jede Wohnung. In älteren Häusern ist der Querschnitt oft knapp – wenn morgens alle duschen, fällt der Druck oben ab.

Fallleitungen führen das Abwasser nach unten zur Grundleitung. Sie brauchen eine Entlüftung über Dach. Fehlt sie oder ist sie zu, saugt der Unterdruck die Geruchsverschlüsse leer, und es riecht nach Kanal.

Heizungsstränge verteilen Vor- und Rücklauf. In Häusern der 1960er findet man noch Einrohrsysteme: Der letzte Heizkörper im Strang bleibt spürbar kühler als der erste.

Der entscheidende Punkt: Ein Strang gehört allen Wohnungen, durch die er läuft. Wer ihn erneuert, öffnet Wände in bewohnten Räumen, stellt Wasser ab und braucht einen Plan für jede Etage.

Wann eine Strangsanierung fällig ist

Nicht jeder alte Strang muss sofort raus. Aber jeder alte Strang muss beurteilt werden. Wir schauen auf drei Dinge, getrennt voneinander.

Material: Blei muss weg, egal wie es aussieht. Verzinkter Stahl rostet von innen zu, Guss wird spröde. Kupfer und moderne Verbundrohre halten deutlich länger.
Alter: Ab etwa 50 Jahren Betrieb lohnt eine gründliche Prüfung. Alter allein ist kein Austauschgrund – eine gut verlegte Kupferleitung aus den 1970ern kann noch lange halten.
Schadensbild: Wiederkehrende Rohrbrüche, häufige Verstopfungen, braunes Wasser am Morgen, schwankender Druck. Das sind keine Einzelfälle, sondern Symptome.

Eine Faustregel aus der Praxis: Wer im selben Jahr den dritten Reparaturauftrag für denselben Strang erteilt, sollte die Flickarbeiten gegen eine geplante Erneuerung rechnen. Ein geplatzter Strang im obersten Geschoss trifft meist drei Wohnungen darunter – und die Versicherung fragt, warum vorher nichts passiert ist.

Bleirohre: Die Frist ist abgelaufen

Neue Kupferleitung mit Pressfitting bei einer Sanierung — Blei raus, Kupfer oder Verbundrohr rein – Beschichten ist bei Blei nicht zulässig.

Die Trinkwasserverordnung von 2023 regelt die Pflicht und behördliche Fristverlängerungen: Bleileitungen mussten grundsätzlich bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder stillgelegt sein. Der Grenzwert sinkt außerdem ab dem 12. Januar 2028 von 10 auf 5 Mikrogramm je Liter.

Blei steckt vor allem in Häusern, die vor 1973 gebaut wurden. In Teilen von NRW wurde es bis Anfang der 1970er verlegt. Erkennen lässt es sich leicht: grau, weich, mit dem Messer ritzbar, an den Verbindungen gewölbte Lötstellen.

So gehen Sie vor: 1. Material aller Trinkwasserleitungen bestimmen – Keller, Schacht, sichtbare Abschnitte. 2. Bei Verdacht eine Wasserprobe durch ein zertifiziertes Labor. 3. Austausch mit einem Sanitärfachbetrieb planen. 4. Mieter schriftlich informieren. 5. Austausch und Prüfprotokolle in die Gebäudeakte.

Relining – also das Beschichten von innen – ist für Blei keine Option. Die Verordnung verlangt die Entfernung. Und im Streitfall zählt der Nachweis: Ohne Protokoll hilft auch der beste Austausch wenig.

Ablauf in sieben Phasen

Bauleiter prüft einen neu eingebauten Abwasserstrang vor dem Verschließen des Schachts — Vor dem Verschließen: Druckprüfung, Dichtheitsprüfung, Fotos für die Gebäudeakte.

1. Bestandsaufnahme. Im Keller sind die Leitungen meist sichtbar: Material, Durchmesser, alte Reparaturstellen. Für den Abfluss empfehlen wir eine Kamerabefahrung – sie zeigt den Zustand von innen statt Vermutungen. In den Wohnungen hilft eine Revisionsöffnung im Schacht.

2. Planung und Mieter. Welche Stränge, welches Material, wo verlaufen die neuen Leitungen, welche Wohnungsbereiche gehen auf? Parallel läuft die Ankündigung an die Mieter (siehe unten).

3. Provisorien. Während der Arbeiten steht der Strang still. Für Trinkwasser legen wir einen Bypass, der an einem Tag steht. Dauert die Sperrung des Abflusses länger als zwei Arbeitstage, kommen mobile Toiletten aufs Grundstück. Diesen Posten vergessen viele Kalkulationen.

4. Öffnen und Rückbau. Geschossweise von oben nach unten. Vorher stehen Staubschutztüren und Abdeckungen in den bewohnten Wohnungen. Gussrohre werden abschnittweise herausgetrennt, nicht herausgeschlagen. Blei geht dokumentiert in die Sondermüll-Entsorgung.

5. Neuer Strang. Abwasser von oben nach unten, Trinkwasser und Heizung von unten nach oben. Die Rohrschellen müssen körperschallentkoppelt sein, sonst hört das ganze Haus jede Spülung. Danach Druckprüfung für Trinkwasser und Dichtheitsprüfung für den Abfluss – erst dann wird verschlossen.

6. Verschließen. Schacht verkleiden, Revisionsöffnung einplanen, Oberfläche wiederherstellen. Hier liegt der größte Hebel: Wenn die Wand ohnehin offen ist, werden die Anschlüsse in der Wohnung gleich mit erneuert.

7. Inbetriebnahme und Dokumentation. Spülen, Probenahme nach mindestens vier Stunden Standzeit, Materialnachweis, Prüfprotokolle, Fotos vor dem Verschließen. Diese Mappe brauchen Sie bei jeder Versicherungsfrage.

Welches Material in den neuen Strang gehört

Im Strang zählen Lebensdauer, Schallschutz und Verträglichkeit der Materialien.

Abwasser: HT-Kunststoff ist Standard. Im Mehrfamilienhaus lohnt ein Schallschutzrohr mit Ummantelung – der Aufpreis ist klein, der Unterschied im Schlafzimmer der Nachbarn groß. Die Entlüftung über Dach braucht ein UV-beständiges Rohr.
Trinkwasser: Mehrschicht-Verbundrohr mit DVGW-Zulassung oder Kupfer. Kupfer passt gut, wenn in den Wohnungen bereits Kupfer liegt.
Heizung: Stahl oder Kupfer mit Pressfitting, Heizungswasser nach VDI 2035.

Eine Regel ohne Ausnahme: Kupfer und verzinkter Stahl nie im selben Trinkwasserkreislauf. Das edlere Kupfer löst das Zink, der Stahl rostet von innen. Solche Mischinstallationen entstehen oft bei halben Sanierungen in den 1990ern – und gehören zu den unterschätzten Schadensursachen.

Relining: Wann es passt – und wann nicht

Beim Relining wird das alte Rohr von innen beschichtet oder mit einem Schlauch ausgekleidet. Weniger Staub, weniger Lärm, kürzere Bauzeit. Das klingt gut und ist in manchen Fällen richtig.

Situation	Relining?
Bleileitung	Nein – Austauschpflicht
Guss-Abfluss mit einzelnen Schäden	Ja, als Punktsanierung
Guss-Abfluss, flächig korrodiert	Nur nach Kamerabefahrung
Trinkwasser, leichte Korrosion	Nur mit DVGW-zugelassenem Verfahren (W 545), als Übergang
Bad wird ohnehin saniert	Nein – die Wand ist offen, neue Rohre sind die bessere Wahl
Denkmal	Oft ja – Substanz schonen

Zwei Dinge werden gern verschwiegen: Jede Beschichtung macht den Querschnitt zwei bis vier Millimeter enger, und eine Beschichtung hält deutlich kürzer als ein neues Rohr. Wer langfristig rechnet, landet oft beim Austausch.

Strang und Bad zusammen: die Wand geht nur einmal auf

Die teuerste Strangsanierung ist die, die nach der Badsanierung kommt. Erst drei Bäder neu, ein paar Jahre später der Strang – und die frischen Fliesen im Schachtbereich wieder herunter. Werden beide Arbeiten zusammengelegt, fallen Wandöffnung, Abdichtung, Baustelleneinrichtung und Provisorien nur einmal an, und die Mieter werden nur einmal gestört.

Unsere Planungsregel für Vermieter: Sind die Stränge in fünf bis zehn Jahren fällig, verknüpfen Sie jede anstehende Badsanierung mit der Strangfrage. Die Strangarbeiten gehören zur ersten Badsanierung im Haus; alle weiteren Bäder profitieren davon. Steht der Strang bald an, reicht im Bad bis dahin eine kosmetische Auffrischung – neue Armaturen, neue Fugen, frischer Anstrich. Was eine Badsanierung kostet, zeigt unsere Preisübersicht.

Mieter, Ankündigung und Minderung

Geht die Strangsanierung über eine reine Instandsetzung hinaus – etwa durch besseres Material oder mehr Schallschutz –, ist sie eine Modernisierung. Dann gilt:

Ankündigung mindestens drei Monate vorher in Textform (§ 555c BGB): Art und Umfang, Beginn und Dauer, erwartete Mieterhöhung. Zugang nachweisbar zustellen.
Duldung (§ 555d BGB): Der Mieter muss die Arbeiten grundsätzlich dulden – wenn die Ankündigung formal stimmt. Ein Formfehler kann das Projekt um Monate verschieben.
Härtefälle: Einer hochbetagten Mieterin wochenlang ein mobiles WC im Hof zuzumuten, kann als unzumutbare Härte gelten.
Mietminderung (§ 536 BGB): Ohne Bad oder Warmwasser dürfen Mieter mindern – die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Planen Sie den Ausfall als Kostenposition ein.
Umlage: Bei der Modernisierungsumlage ist der Instandhaltungsanteil abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB).

Ein dreiseitiges Infoschreiben mit Zeitplan, Ansprechpartner und Hinweisen zu den Rechten der Mieter erspart mehr Ärger als jede Vertragsklausel. Die Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung.

Strangsanierung in der WEG

Gehört das Haus einer Eigentümergemeinschaft, sind die Stränge Gemeinschaftseigentum. Ein einzelner Eigentümer kann die Sanierung weder allein beschließen noch allein ausführen. Für Erhaltungsmaßnahmen reicht die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2, § 25 Abs. 1 WEG). Anfechtungssicher wird der Beschluss, wenn er die Maßnahmen und die erwarteten Kosten konkret nennt – deshalb gehört vor die Versammlung eine Bestandsaufnahme mit Kamerabefahrung.

Die Anschlüsse in der Wohnung sind dagegen meist Sondereigentum. Wer seine Wohnung ohnehin sanieren will, sollte den Termin mit der Gemeinschaft abstimmen – dann geht auch hier die Wand nur einmal auf. Mehr zur Sanierung von Eigentumswohnungen: Eigentumswohnung sanieren.

Mehr zur Sanierung für Hausverwaltungen und zur Komplettsanierung im Mehrfamilienhaus.

Schallschutz: das Qualitätsmerkmal, das Mieter hören

Wer in einem Altbau-Mehrfamilienhaus wohnt, hört, wenn oben jemand spült. Gussrohre mit starr gedübelten Schellen tragen den Körperschall in die ganze Wand. Bei der Strangsanierung lässt sich das dauerhaft lösen – mit drei Bausteinen: einem schweren Schallschutzrohr, einer Ummantelung aus Mineralwolle und Rohrschellen mit Gummieinlage. Die DIN 4109 setzt das Mindestmaß, die VDI 4100 beschreibt erhöhten Schallschutz. Für die Vermietung zahlt sich der erhöhte Standard aus: weniger Beschwerden, weniger Wechsel.

Aus der Praxis

Praxis-Tipps

Die Revisionsöffnung nicht vergessen

Beim Verschließen des Schachts eine Revisionsöffnung einplanen. Beim nächsten Leitungscheck spart sie das erneute Aufstemmen.

Mieter zuerst informieren, dann stemmen

Ein Infoschreiben mit Zeitplan und einer Telefonnummer der Bauleitung, dazu ein persönlicher Termin für Fragen. Mieter, die den Grund kennen, machen deutlich besser mit.

Mischinstallation suchen

Liegt im Keller Kupfer und in der Wohnung verzinkter Stahl, ist Lochfraß nur eine Frage der Zeit. Beim Strang gleich mit auflösen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Strangsanierung?

Das hängt von Geschosszahl, Anzahl der Stränge und den Provisorien ab. Die reine Sperrzeit je Wohnung halten wir so kurz wie möglich; den Ablauf je Etage legen wir vorab im Zeitplan fest und kündigen ihn den Mietern an.

Darf ich Bleileitungen beschichten lassen?

Nein. Die Trinkwasserverordnung verlangt die Entfernung oder Stilllegung. Beschichtungen lösen das Problem nicht.

Müssen die Mieter während der Arbeiten ausziehen?

In der Regel nicht. Mit Wasser-Bypass, Staubschutz und – bei längerer Abflusssperre – mobilen Toiletten bleiben die Wohnungen bewohnbar.

Wer zahlt in der WEG?

Die Stränge sind Gemeinschaftseigentum, die Kosten verteilt der Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Anschlüsse in der Wohnung sind meist Sondereigentum.

Kann ich die Kosten auf die Miete umlegen?

Nur den Modernisierungsanteil. Der Anteil, der ohnehin für die Instandhaltung angefallen wäre, wird abgezogen (§ 559 Abs. 2 BGB). Lassen Sie die Aufteilung steuerlich und rechtlich prüfen.

Was kostet eine Strangsanierung?

Das hängt vom Material, der Zahl der Stränge und davon ab, ob Bäder mitsaniert werden. Richtpreise für Bad und Wohnung stehen in unserer Preisübersicht. Für ein Mehrfamilienhaus nennen wir Ihnen nach dem Vor-Ort-Check einen Kostenrahmen.

Lohnt sich eine Kamerabefahrung auch ohne Probleme?

Ja. Von außen sieht ein Gussrohr oft gut aus. Die Befahrung zeigt, ob Sie jetzt, in fünf oder in fünfzehn Jahren handeln müssen.

Stränge prüfen lassen, bevor sie sich melden

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Normen & Quellen

TrinkwV § 17 – Bleileitungen, Frist 12.01.2026 und behördliche Verlängerungen – https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__17.html; Anlage 2 Teil II – Blei-Grenzwert ab 12.01.2028 – https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/anlage_2.html (geprüft am 18.10.2026)
DIN 1988 (Trinkwasserinstallation, Druckprüfung)
DVGW W 542, W 545
DIN 4109, VDI 4100 (Schallschutz)
VDI 2035 (Heizungswasser)
§§ 536, 555b, 555c, 555d, 559 BGB
WEG § 19 Abs. 2 Nr. 2 – Erhaltung – https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html; § 25 Abs. 1 – Beschlussmehrheit – https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html (geprüft am 18.10.2026)
Sanieren mit System, Band 1, Kapitel 17 (Holger Neumann)

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