Wohnungssanierung Dortmund – Komplettsanierung zum Festpreis

Bausubstanz in Dortmund – was erwartet Sie?

Vermieter-Bestand Dortmund – Mietrechtliche Lagezuordnung nach Mietspiegel 2025: Eving/Huckarde/Mengede MFH 1960–1970 – Wohnlage 'mittel', Mietspiegel-Orientierungswert 8,60–9,80 €/m². Brackel/Asseln ETW-WEG 1970–1980 – Wohnlage 'mittel bis gut', 9,00–10,50 €/m². Aplerbeck/Wambel Punkthäuser – Wohnlage 'gut', 9,80–11,20 €/m². Körne/Dorstfeld Kleinwohnungen – Hochpreislage Studentenmarkt bis 12,50 €/m². Merkmalgruppen Mietspiegel 2025 relevant: Ausstattung (Bad, Küche, Böden), Energieausstattung (Heizungsart), Gebäudezustand (Modernisierungsstand). Wer nach Modernisierung die Merkmalgruppe 'gut' erreicht, hebt die Vergleichsmiete ohne Kündigung – §558a BGB-Begründung mit Mietspiegel-Tabelle.

Rendite durch Wohnungssanierung in Dortmund

DCF-Berechnung Dortmunder Mietwohnung 65 m², Brackel: Kaufpreis 143.000 Euro (2.200 €/m²), Nettoanfangsrendite unsaniert 4,2 % (500 Euro Kaltmiete, 6.000 Euro p.a. netto). Modernisierungskosten 28.000 Euro: Gesamtinvestition 171.000 Euro. Mietrendite nach Modernisierung: 630 Euro Kaltmiete (+126 Euro §559-Umlage für 10 Jahre = 756 Euro, danach 630 Euro), 7.560 Euro p.a. Nettoanfangsrendite auf Gesamtinvestition: 4,42 % (ersten 10 Jahre mit Umlage), langfristig 3,68 %. Barwert bei 3 % Diskontierungsrate und 30 Jahren Haltedauer: Modernisierungsinvestition 28.000 Euro generiert Barwert 11.340 Euro zusätzlich gegenüber Nicht-Modernisierung. Ohne Umlage: Break-even nach 14,7 Jahren. Mit §559-Umlage: Break-even nach 9,2 Jahren.

Fördergebiete und steuerliche Vorteile in Dortmund

Steuerliche Einordnung entscheidet die Rendite: Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar §11 EStG) vs. Herstellungskosten (auf Nutzungsdauer verteilt §7 Abs. 4 EStG, 2 % p.a.) vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, Grenze 15 % des Gebäudekaufpreises in 3 Jahren). Wer kurz nach dem Kauf saniert und die 15-%-Grenze überschreitet, aktiviert anschaffungsnahe Herstellungskosten – Sofortabzug entfällt. Bei Dortmunder MFH mit Kaufpreis 400.000 Euro: Grenze liegt bei 60.000 Euro in 3 Jahren. Über dieser Schwelle: Aktivierungspflicht. Wir kalkulieren bei jeder Begehung, in welchem steuerlichen Fenster Sie sich befinden – und ob Staffelsanierung über mehrere Wirtschaftsjahre steuerlich günstiger ist als Komplettsanierung.

neurealis in Dortmund – lokal verankert

Wir dokumentieren für jeden Dortmunder Auftraggeber: Übergabeprotokoll vor Beginn, Fotodokumentation je Gewerk, Abnahmeprotokoll nach §640 BGB, Gewährleistungsregister mit 5-Jahres-Fristen. Diese Dokumentation hat zwei Funktionen: erstens Nachweisgrundlage für §558a-BGB-Mieterhöhungsschreiben an Bestandsmieter, zweitens Schutz bei §536a-BGB-Schadensersatzansprüchen durch Mieter. Hausverwaltungen mit mehreren Dortmunder Objekten erhalten Standardisierte Übergabe-Pakete für alle Wohnungen – einheitliches Format, revisionssicher archiviert.