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Wohnungssanierung Dortmund – schlüsselfertig zum Festpreis
Nächster freier Starttermin: August 2026

Wohnungssanierung Dortmund – schlüsselfertig zum Festpreis

Dortmund aus Vermieter-Sicht: Mietspiegel-Spread 8,38–12,73 €/m², Leerstand 2,2 %, ETW-WEG, Pendler-Nachfrage Bochum/Hagen – wir kennen Ihren Markt.

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Handwerkskammer Dortmund BFW NRW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen VHV Versicherung

Sanierung in Dortmund – warum alles aus einer Hand?

Diese drei Probleme kennt jeder Vermieter in Dortmund

Handwerker-Chaos

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Ein Ansprechpartner

Fünf Handwerker suchen, fünf Termine koordinieren, fünf Mal nachtelefonieren. Oder Sie melden sich bei uns – wir regeln den Rest.

Kostenexplosion

↓

Festpreis

Viele Handwerker in Dortmund rechnen nach Aufwand ab. Wir nicht. Unser Festpreis steht im Angebot – verbindlich.

Ewige Bauzeit

↓

Verbindlicher Termin

Wochen werden zu Monaten, der Leerstand kostet bares Geld. Den Fertigstellungstermin für Ihre Wohnung in Dortmund sichern wir Ihnen vertraglich zu.

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Sanierungsbeispiele aus Dortmund und Umgebung

Komplettsanierungen im Ruhrgebiet

Vorher & Nachher – sehen Sie selbst

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Badezimmer nach Komplettsanierung Badezimmer vor Komplettsanierung
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Badezimmer – Komplettsanierung

Badezimmer

Wohnzimmer nach Komplettsanierung Wohnzimmer vor Komplettsanierung
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Wohnzimmer – Komplettsanierung

Wohnzimmer

Küche nach Komplettsanierung Küche vor Komplettsanierung
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Küche – Komplettsanierung

Küche

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ca. 2 Wochen Vermietungsdauer
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Kurz beschreiben – Rückmeldung in 24 h, Festpreis nach dem Vor-Ort-Termin

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Was planen Sie?

Das sagen Kunden aus Dortmund und der Region

Bewertung 4,7 von 5 bei Google

„Bad und Böden in unserer 70er-Jahre-Wohnung komplett erneuert. Bauleiter hat sich um alles gekümmert – wir mussten nicht einmal vor Ort sein. Nach fünf Wochen war alles fertig, sauber übergeben.“
Michael T. – ETW Dortmund
„Als Hausverwaltung brauchen wir Tempo und Transparenz. neurealis liefert beides. Fotos vom Baufortschritt kommen unaufgefordert, Rechnungen sind nachvollziehbar aufgeschlüsselt. Drei Objekte bisher – null Ärger mit Eigentümern hinterher.“
Birgit L. – Hausverwaltung Dortmund
„Drei Wohnungen im Gründerzeithaus auf einmal – Entkernung, neue Elektrik, Bäder, Parkettboden. neurealis hat einen Bauleiter gestellt, der täglich auf der Baustelle war. Keine bösen Überraschungen bei der Endabrechnung, der Festpreis hat gehalten.“
Rainer S. – MFH Dortmund-Hörde
Bauleiter und Maler besprechen Sanierungsplan auf Tablet

Ihre Vorteile bei der Wohnungssanierung mit neurealis

Warum Eigentümer in Dortmund auf uns vertrauen

Vermieter-Festpreis

Über 300 Projekte in Dortmund – davon ein Großteil Mehrfamilienhäuser für Bestandshalter. Nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Angebot, das Mieterwechsel-Timing und WEG-Auflagen berücksichtigt.

Staffel-Sanierung im Betrieb

Wir sanieren Ihr Mehrfamilienhaus Wohnung für Wohnung – maximal zwei Einheiten gleichzeitig im Umbau. So bleibt der Mietausfall minimal, der Betrieb im Haus läuft weiter.

Ihr Ansprechpartner in Dortmund

Unser Büro liegt am Kleyer Weg 40 in Dorstfeld. Ihr Projektleiter ist in maximal 30 Minuten in Eving, Brackel oder Huckarde – kein Fernbüro, kein Call-Center.

Kundenportal für Fernverwalter

Tagesaktuelle Fotos Ihrer Dortmunder Baustelle, Gewerk-Status und direkter Chat mit dem Projektleiter – auch wenn Sie Ihr Objekt aus Hamburg oder München verwalten.

Kostenloses Angebot anfordern

Ihr Weg zur sanierten Wohnung in Dortmund

In 5 Schritten zum Festpreisangebot

So läuft Ihre Wohnungssanierung in Dortmund ab – von der Besichtigung vor Ort bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Bei Mehrfamilienhäusern in Eving, Huckarde oder Brackel planen wir die Staffelung von Anfang an mit ein.

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Besichtigung & Angebot

1–2 Tage

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Planung & Material

1 Woche

3

Sanierung

ca. 4 Wochen

4

Qualitätskontrolle

2–3 Tage

5

Schlüsselfertige Übergabe

1 Tag

Schritt 1 starten – kostenlose Besichtigung vereinbaren
Bauleiter und Maler besprechen Sanierungsplan auf Tablet

Leistungsumfang der Wohnungssanierung Dortmund

Was bei unserer Wohnungssanierung in Dortmund alles inklusive ist

Badezimmer

Neue Fliesen (Fliese auf Fliese), neue Badkeramik & Armaturen, Dusche oder Wanne.

Ratgeber Bad →

Heizung

Lackierung Heizkörper, neue Thermostatköpfe, optional Brennwerttherme.

Heizungssanierung Mietwohnung →

Elektrik

Neue Unterverteilung, Feininstallation, E-Check.

Elektroinstallation Sanierung →

Wände & Decken

Raufasertapete: Entfernen alter Tapeten, Spachteln, Grundieren, Tapezieren, Streichen.

Malerarbeiten Sanierung →

Böden

Laminat oder Vinyl verlegen, PVC-Sockelleisten.

Bodenbeläge Sanierung →

Sanitär

Wasser- und Abwasserleitungen, Steigleitungen, Anschlüsse für Bad und Küche.

Entkernung

Rückbau alter Beläge, Demontage und fachgerechte Entsorgung.

Trockenbau

Vorwandinstallation, Deckenabhängung, Raumaufteilung nach Bedarf.

Türen & Fenster

Lackierung Zargen & Türblätter, Drückergarnitur & Einsteckschloss neu. Fensteraustausch oder -instandsetzung nach Bedarf.

MFH-Staffelsanierung

Mehrfamilienhäuser in Eving, Brackel und Huckarde – Wohnung für Wohnung im laufenden Betrieb, maximal 2 Einheiten gleichzeitig, Rahmenvertrag für Bestandshalter verfügbar.

WEG-Koordination

ETW-Sanierungen in WEG-Gemeinschaften – §559-Umlageberechnung, Abstimmung mit Verwaltung, einheitliche Fenster- und Fassadenstandards nach Teilungserklärung.

Festpreis-Angebot anfordern
Preise & Kosten

Sanierungspreise für Vermieter in Dortmund – transparent kalkuliert

Ob Renovierung, Sanierung oder Modernisierung: Auf unserer Preisseite sehen Sie, was Ihr Projekt in Dortmund voraussichtlich kostet – mit Richtpreisen, Rechenbeispielen und interaktivem Kostenrechner.

Preise & Pakete ansehen Festpreis-Angebot anfordern
Verbindlicher Festpreis – keine versteckten Mehrkosten Alle Gewerke, Material und Bauleitung inklusive Kostenlose Besichtigung und Angebotserstellung
Sanierungsbaustelle – leerer Raum mit Gerüst

Typische Herausforderungen bei Sanierungen in Dortmund

Worauf wir im Dortmunder Bestand regelmäßig stoßen

Mietspiegel-Arbitrage Eving – Leerstandskosten vs. Modernisierungsinvestition

EvingWesterfildeNette
Eving: S-Bahn Dortmund-City 18 Minuten, Kaufpreis MFH 1.800–2.200 €/m², Rohrendite unsaniert 6,1 % bei 8,40 €/m². Nach Modernisierung: 10,80 €/m², Rohrendite 8,0 %. Mietspiegel Dortmund 2025, Merkmal Wohnungszustand 'gut': +12 % Aufschlag, Merkmal Modernisierung Bad/Küche: weiterer Spielraum. Leerstandskosten pro unsaniertem Mieterwechsel: 2 bis 3 Monatskaltmieten à 450–550 Euro = 900 bis 1.650 Euro entgangene Einnahmen je Wechsel. Staffelsanierung 6-WE-Haus: maximal 2 Einheiten gleichzeitig, Mietausfall 8 bis 10 Wochen pro Wohnung – statt 3–4 Monate Komplett-Leerstand bei Gesamt-Sanierung.

WEG-Gemeinschaft Brackel/Asseln – §559 BGB und Einzeleigentümer-Modernisierung

BrackelAsselnLanstropHusen
WEG-Konstellationen in Brackel und Asseln: ETW aus Reihenhäusern der 70er, oft fragmentiertes Sondereigentum mit heterogenem Sanierungsstand, WEG-Rücklage unter §19 WEG-Richtwert 0,50 €/(m²·Monat). §559 BGB Modernisierungsumlage: 8 % der Modernisierungskosten abzüglich ersparte Instandhaltung jährlich auf Mieter umlegbar, schriftliche Ankündigung 3 Monate vorher, keine Kappungsgrenze bei Erstvermietung nach Leerstand. Wichtig: Modernisierung muss Sondereigentum betreffen – Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach) nur über Beschluss der Eigentümerversammlung. Wir erstellen eine Aufteilung Sonder-/Gemeinschaftseigentum und berechnen das Umlagepotenzial vor Auftragserteilung.

Renditekalkulation Huckarde und Mengede – A40-Lage unterschätzt

HuckardeMengedeLütgendortmund
Huckarde und Mengede: A40-Auffahrt in 4 Minuten, Pendlereinzugsgebiet Bochum/Castrop-Rauxel/Hagen, Kaufpreis Wohnungsbestand 1.600–2.000 €/m² – Vermieter unterschätzen das Renditepotenzial. Bruttorendite unsaniert bei 8,00 €/m²: 5,8 % bei Kaufpreis 1.650 €/m². Nach Modernisierung 10,60 €/m²: 7,7 % Rendite. Differenz bei 65-m²-Wohnung: 134 Euro/Monat Mehrmiete = 1.608 Euro/Jahr. Sanierungskosten 26.000 Euro: Amortisation 16,2 Jahre ohne Steuereffekte. Mit Betriebskostenoptimierung (Gas-Zentralheizung statt Nachtspeicher: Mieterspiegelaufschlag 0,80 €/m²): Amortisation verkürzt auf unter 13 Jahre.

TU-Vermietungsmarkt Körne und Wambel – Fluktuationskosten senken

KörneWambelDorstfeldInnenstadt
TU Dortmund: 35.000 Studierende, Wohnheimplätze 2.200 – Deckungsquote 6,3 %. Private Kleinwohnungen 30–50 m² in Körne, Wambel und Dorstfeld erzielen nach Sanierung 11,50–12,50 €/m². Mietfluktuationsrate Studentenwohnungen: 30–40 % p.a. Kosten je Mieterwechsel nach Mietrecht §538–546 BGB: Schönheitsreparaturen-Streit, Kautionsabrechnung, Nachvermietung. Strategie: Wohnungen mit Kurzzeit-tauglicher Ausstattung (Vollkeramik Boden, Wandfliesen bis Decke, reparaturarme Oberflächen) reduzieren Wechselkosten auf unter 800 Euro je Mieterwechsel. Wir kalkulieren Langlebigkeitsmaterialien standardmäßig in Studentenlagen ein.

Betriebskostenoptimierung nach ModEnEnG – Nebenkostenabrechnung als Mieter-Argument

MengedeEvingHuckardeWesterfildeWambel
Dortmunder Mietspiegel 2025 differenziert nach Ausstattungsmerkmalen: Zentralheizung vs. Einzelofen +0,50 €/m², Fernwärme-Anbindung +0,30 €/m², Warmwasser-Zentralversorgung +0,25 €/m². Vermieter mit modernisierten Heizungsanlagen können mietrechtlich auf höhere Vergleichsmieten verweisen. Gleichzeitig sinken Betriebskosten für Mieter (Heizkostenabrechnung nach §7 Abs. 1 HeizkostenV), was Leerstandsrisiko reduziert. Wir koordinieren Heizungsmodernisierung als Teil des Gesamtprojekts – nicht als separaten Handwerkerauftrag – und dokumentieren Betriebskostensenkung für die Mieterhöhungsbegründung nach §558 BGB.

Alle diese Punkte berücksichtigen wir bei der Besichtigung und kalkulieren sie transparent im Festpreisangebot.

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Holger Neumann telefoniert auf der Baustelle
Holger Neumann, Inhaber neurealis GmbH Dortmund

„Mietspiegel Dortmund 2025: 8,38 bis 12,73 €/m², Leerstand 2,2 %, Vermietungszeit saniert 2 Wochen statt 8 unsaniert. Das sind Renditezahlen, keine Versprechen.“

Holger Neumann – Inhaber, neurealis GmbH

Ihr persönlicher Ansprechpartner in Dortmund

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Häufige Fragen zur Wohnungssanierung in Dortmund

Antworten auf die wichtigsten Fragen unserer Kunden

Wie lange dauert eine Wohnungssanierung in Dortmund?
Eine 55-m²-Wohnung in Brackel oder Huckarde: 4 bis 6 Wochen Komplettsanierung. Bei Mehrfamilienhäusern in Eving mit Staffelung: planen Sie pro Wohnung 5 bis 7 Wochen plus 1 Woche Vorlauf für die nächste Einheit. Den exakten Zeitplan mit schriftlich fixiertem Endtermin erhalten Sie nach der Besichtigung.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten – was gilt steuerlich?
Entscheidend ist §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Wer innerhalb von 3 Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises in Instandhaltung/Modernisierung investiert, aktiviert anschaffungsnahe Herstellungskosten – sofortige Abziehbarkeit entfällt. Bei Kaufpreis 350.000 Euro liegt die Grenze bei 52.500 Euro in 3 Jahren. Darunter: Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar nach §11 EStG. Darüber: Aktivierungspflicht, Abschreibung 2 % p.a. Staffelsanierung über mehrere Wirtschaftsjahre kann die Grenze entschärfen. Wir besprechen das vor Auftragserteilung.

Kann ich als Vermieter Sanierungskosten auf Mieter umlegen?
Nach §559 BGB können 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf Mieter umgelegt werden. Voraussetzung: Es handelt sich um echte Modernisierung (keine bloße Instandhaltung), schriftliche Ankündigung 3 Monate vorher, Wirtschaftlichkeitsgebot. Bei Mietspiegel-wirksamen Maßnahmen (Heizungsmodernisierung, neue Fenster, Badausbau) lohnt die Umlage in Dortmund regelmäßig. Wir erstellen auf Wunsch eine Kosten-Nutzen-Übersicht für die Umlageberechnung.

Was beinhaltet der Festpreis?
Im Festpreis stecken sämtliche vereinbarten Gewerke – Material und Handwerkerleistung komplett. Was wir nicht sehen können, bevor Fliesen oder Wände geöffnet werden, steht in der Eventualliste: z. B. Einrohrheizungsstränge, die erst nach Öffnung sichtbar werden, oder Leitungsschäden hinter gefliesten Bädern in Evinger 60er-Häusern. Jeder Eventualposten hat einen Einzelpreis, abgerechnet wird nur nach Ihrer schriftlichen Freigabe.

Wie berechne ich die Modernisierungsumlage nach §559 BGB korrekt?
Formel §559 BGB: 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten geteilt durch 12 = monatlicher Umlagebetrag je Wohnung. Abzuziehen sind ersparte Instandhaltungskosten. Nicht umlagefähig: Kosten für bloße Instandhaltung, Eigenleistungen, Finanzierungskosten. Kappungsgrenze §559 Abs. 3a BGB in angespannten Wohnungsmärkten: max. 2 €/m² je Modernisierung. Dortmund ist derzeit kein ausgewiesener angespannter Markt nach §556g BGB – Kappungsgrenze gilt nicht. Wir erstellen die Umlageberechnung und die §555c-Ankündigungsschrift auf Wunsch als Serviceleistung.

Wie funktioniert die Staffel-Sanierung im Mehrfamilienhaus?
Wir nehmen das gesamte Haus in einer Bestandsaufnahme auf, erstellen ein Gesamtangebot und sanieren Wohnung für Wohnung nach Leerstand oder Mieterwechsel. Maximal zwei Einheiten gleichzeitig im Umbau – so bleibt der Betrieb im Haus aufrecht. Rahmenvertrag-Kunden profitieren von festen Konditionen über mehrere Jahre und bevorzugter Terminvergabe.

In welchen Dortmunder Stadtteilen arbeitet neurealis?
Im gesamten Stadtgebiet. Schwerpunkt für Vermieter-Projekte: Eving, Huckarde, Mengede, Brackel, Asseln, Körne, Wambel, Lütgendortmund. Unser Büro am Kleyer Weg 40 in Dorstfeld liegt zentral – kein Stadtteil ist weiter als 30 Minuten entfernt.

Bietet neurealis Rahmenverträge für Bestandshalter an?
Ja. Hausverwaltungen und Bestandshalter mit mehreren Objekten in Dortmund profitieren von Rahmenverträgen: feste Quadratmeter-Preise für Standardgewerke, bevorzugte Terminvergabe, Pauschalpreise für Wohnungsübernahmen nach Mieterwechsel. Sprechen Sie uns an – wir rechnen durch, ob sich ein Rahmenvertrag für Ihren Bestand lohnt.

Was ist beim Mieterwechsel in Dortmund mietrechtlich zu beachten?
Schönheitsreparaturklauseln in Altverträgen sind seit BGH-Urteilen (VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13) häufig unwirksam – starre Fristenklauseln und renovierungsunabhängige Endrenovierungspflichten sind nichtig. Das bedeutet: Vermieter tragen die Schönheitsreparaturkosten bei Auszug selbst, wenn unwirksame Klauseln im Vertrag stehen. Konsequenz: Wohnungszustand bei Einzug professionell dokumentieren (Übergabeprotokoll mit Fotos), Neuverträge mit BGH-konformen Klauseln abschließen. Eine Komplettsanierung bei Mieterwechsel sichert den 'guten' Wohnungszustand als dokumentierten Ausgangspunkt für den Folge-Vertrag.

Was kostet eine Wohnungssanierung in Dortmund?
Modernisierungskosten in Dortmund aus Vermieter-Sicht: Investition, §559-Umlagepotenzial, Mietspiegelwirkung und steuerliche Einordnung (§6 EStG, §11 EStG) – drei Größen, die zusammen über Rendite entscheiden. Als Orientierung für eine 40-m²-Wohnung: Eine Renovierung (Böden, Wände, Türen) beginnt ab ca. 15.470 € brutto, eine Komplettsanierung inkl. Bad und Elektrik ab ca. 26.775 € brutto, und eine Modernisierung mit energetischen Maßnahmen ab ca. 42.840 € brutto. Alle Preise verstehen sich als Festpreis – auf unserer Preisseite finden Sie alle Details.

Ist der Festpreis wirklich fest?
Ja – für den vereinbarten Leistungsumfang. Was im Angebot steht, gilt verbindlich. Nachträge entstehen nur, wenn bei der Sanierung verdeckte Schäden auftauchen oder Sie sich Zusätzliches wünschen. Diese besprechen und bepreisen wir vorab transparent – schriftlich, bevor etwas umgesetzt wird. Niemals ungefragt.

Was Eigentümer in Dortmund vor einer Sanierung zögern lässt

Drei berechtigte Sorgen – und wie wir sie ausräumen

„Am Ende wird es doch teurer"

Festpreis für den vereinbarten Umfang

Was im Angebot steht, gilt. Sollten bei der Sanierung verdeckte Schäden auftauchen oder kommen Zusatzwünsche dazu, besprechen und bepreisen wir das vorab – schriftlich, bevor irgendetwas gemacht wird. Keine Überraschung auf der Schlussrechnung.

„Aus Wochen werden Monate"

Verbindlicher Terminplan mit Meilensteinen

Sie bekommen einen Ablaufplan mit festen Etappen – nicht nur ein Enddatum. Jedes Gewerk hat sein Zeitfenster, die Übergänge sind koordiniert. Sie sehen jederzeit im Kundenportal, wo Ihr Projekt steht.

„Und wenn gepfuscht wird?"

Referenzen und ein Ansprechpartner

Über 300 abgeschlossene Projekte im Ruhrgebiet, die Sie sich ansehen können. Ein Projektleiter koordiniert alle Gewerke und steht für das Ergebnis gerade. Für Mängel gilt die gesetzliche Gewährleistung – selbstverständlich, nicht als Verkaufsargument.

Kostenlose Erstberatung sichern
Büro und Konferenzraum neurealis Dortmund

Mietmarkt Dortmund – Zahlen & Fakten

Aktuelle Marktdaten für Vermieter und Eigentümer in Dortmund

+1,53 – 2,53 €/m²

Mietplus nach Sanierung

ca. 2 Wochen

Vermietungsdauer nach Sanierung

+15–25 %

Wertsteigerung nach Sanierung

Detaillierte Preise und Beispiele auf unserer Preisseite. Speziell für Vermieter: Mietwohnung sanieren

Quelle: Mietspiegel Dortmund 2025, ImmoScout24-Marktbericht

Rendite berechnen Kostenlose Besichtigung anfragen

Wohnungssanierung in Dortmund: Was Sie wissen sollten

Sanierungsbedarf im Dortmunder Wohnungsmarkt

Dortmund: 35.000 TU-Studierende, Pendlernachfrage Bochum/Hagen, Mietspiegel-Spread 4,35 €/m² zwischen saniert und unsaniert, Leerstand 2,2 %. Für Vermieter und Bestandshalter ist das ein rechenbares Modernisierungsfeld. Modernisierungsbedarf Dortmund aus Mietrechts-Sicht: Mietspiegel 2025 Merkmalgruppe Ausstattung – 'einfach' (kein modernes Bad, kein Parkett): Abschlag bis 0,60 €/m². Merkmalgruppe Energieausstattung – 'einfach' (Nachtspeicher, keine Zentralheizung): weiterer Abschlag 0,50 €/m². Wohnungen mit Merkmalsgruppe 'gut' in beiden Kategorien: bis 1,10 €/m² höhere Vergleichsmiete ohne Kündigung erreichbar. Bei 65 m² Wohnfläche: 71,50 Euro/Monat Mehrmiete, 858 Euro/Jahr, Investitionsrücklauf bei 24.000 Euro Modernisierung 27,9 Jahre – ohne §559-Umlage. Mit §559-Umlage (8 % von 24.000 = 160 Euro/Monat je Wohnung): Rücklauf < 13 Jahre.

Typische Sanierungsmaßnahmen

Was kommt bei einer Mietwohnung in Dortmund am häufigsten dran?

  • Wände und Decken – Tapezieren, Spachteln und Streichen für ein frisches Erscheinungsbild
  • Bodenbeläge – Laminat, Vinyl oder PVC für strapazierfähige und pflegeleichte Böden
  • Badsanierung – Von der einfachen Armaturenerneuerung bis zur kompletten Neugestaltung
  • Elektroinstallation – E-Check, neue Unterverteilung und zeitgemäße Schalter
  • Türen, Fenster und Zargen – Lackierung oder kompletter Austausch inkl. Beschläge
  • Heizkörper – Lackierung, neue Thermostatköpfe oder Austausch

Warum neurealis für Ihre Wohnungssanierung in Dortmund?

Wir führen bei jeder Begehung eine standortspezifische Wirtschaftlichkeitsrechnung durch: Mietspiegel Dortmund 2025, Sanierungskosten, §559-Umlagepotenzial, steuerliche Einordnung (Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten). Kein Standardangebot, keine Pauschalpreisliste – sondern eine Kalkulation, die Ihr Objekt, Ihren Stadtteil und Ihren Grenzsteuersatz berücksichtigt. Komplettsanierung im Ruhrgebiet – oder erfahren Sie mehr über Wohnungssanierung als Gesamtkonzept. Eigenheimbesitzer in Dortmund finden alle Infos unter Haussanierung Dortmund. Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose Erstberatung an oder sehen Sie sich unsere Preise & Pakete an.

Mehr über Sanierung in Dortmund erfahren

Bausubstanz in Dortmund – was erwartet Sie?

Vermieter-Bestand Dortmund – Mietrechtliche Lagezuordnung nach Mietspiegel 2025: Eving/Huckarde/Mengede MFH 1960–1970 – Wohnlage 'mittel', Mietspiegel-Orientierungswert 8,60–9,80 €/m². Brackel/Asseln ETW-WEG 1970–1980 – Wohnlage 'mittel bis gut', 9,00–10,50 €/m². Aplerbeck/Wambel Punkthäuser – Wohnlage 'gut', 9,80–11,20 €/m². Körne/Dorstfeld Kleinwohnungen – Hochpreislage Studentenmarkt bis 12,50 €/m². Merkmalgruppen Mietspiegel 2025 relevant: Ausstattung (Bad, Küche, Böden), Energieausstattung (Heizungsart), Gebäudezustand (Modernisierungsstand). Wer nach Modernisierung die Merkmalgruppe 'gut' erreicht, hebt die Vergleichsmiete ohne Kündigung – §558a BGB-Begründung mit Mietspiegel-Tabelle.

Rendite durch Wohnungssanierung in Dortmund

DCF-Berechnung Dortmunder Mietwohnung 65 m², Brackel: Kaufpreis 143.000 Euro (2.200 €/m²), Nettoanfangsrendite unsaniert 4,2 % (500 Euro Kaltmiete, 6.000 Euro p.a. netto). Modernisierungskosten 28.000 Euro: Gesamtinvestition 171.000 Euro. Mietrendite nach Modernisierung: 630 Euro Kaltmiete (+126 Euro §559-Umlage für 10 Jahre = 756 Euro, danach 630 Euro), 7.560 Euro p.a. Nettoanfangsrendite auf Gesamtinvestition: 4,42 % (ersten 10 Jahre mit Umlage), langfristig 3,68 %. Barwert bei 3 % Diskontierungsrate und 30 Jahren Haltedauer: Modernisierungsinvestition 28.000 Euro generiert Barwert 11.340 Euro zusätzlich gegenüber Nicht-Modernisierung. Ohne Umlage: Break-even nach 14,7 Jahren. Mit §559-Umlage: Break-even nach 9,2 Jahren.

Fördergebiete und steuerliche Vorteile in Dortmund

Steuerliche Einordnung entscheidet die Rendite: Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar §11 EStG) vs. Herstellungskosten (auf Nutzungsdauer verteilt §7 Abs. 4 EStG, 2 % p.a.) vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, Grenze 15 % des Gebäudekaufpreises in 3 Jahren). Wer kurz nach dem Kauf saniert und die 15-%-Grenze überschreitet, aktiviert anschaffungsnahe Herstellungskosten – Sofortabzug entfällt. Bei Dortmunder MFH mit Kaufpreis 400.000 Euro: Grenze liegt bei 60.000 Euro in 3 Jahren. Über dieser Schwelle: Aktivierungspflicht. Wir kalkulieren bei jeder Begehung, in welchem steuerlichen Fenster Sie sich befinden – und ob Staffelsanierung über mehrere Wirtschaftsjahre steuerlich günstiger ist als Komplettsanierung.

neurealis in Dortmund – lokal verankert

Wir dokumentieren für jeden Dortmunder Auftraggeber: Übergabeprotokoll vor Beginn, Fotodokumentation je Gewerk, Abnahmeprotokoll nach §640 BGB, Gewährleistungsregister mit 5-Jahres-Fristen. Diese Dokumentation hat zwei Funktionen: erstens Nachweisgrundlage für §558a-BGB-Mieterhöhungsschreiben an Bestandsmieter, zweitens Schutz bei §536a-BGB-Schadensersatzansprüchen durch Mieter. Hausverwaltungen mit mehreren Dortmunder Objekten erhalten Standardisierte Übergabe-Pakete für alle Wohnungen – einheitliches Format, revisionssicher archiviert.

„Rendite-Kalkulation Eving, 65-m²-Wohnung: Kaufpreis 130.000 Euro (2.000 €/m²), Mietrendite unsaniert 6,2 % (8,40 €/m² × 65 m² × 12 = 6.552 Euro p.a.). Nach Modernisierung 28.000 Euro: Mietrendite 8,1 % (10,80 €/m²). Kapitalisierter Mehrwert nach §559-Umlage: 157 Euro/Monat mehr Miete, Rückfluss Investition 14,9 Jahre ohne Steuer. Mit §7h-Abschreibung bei Grenzsteuersatz 42 %: effektive Investitionskosten sinken auf 16.240 Euro, Rückfluss unter 9 Jahren. Diese Rechnung führen wir bei jeder Begehung mit – nicht als Schätzung, sondern als stadtspezifische Kalkulation anhand Mietspiegel Dortmund 2025 und Ihres konkreten Objekts.“

– Holger Neumann, Inhaber neurealis

Sanierung in Dortmund und Umgebung

Wohnungssanierung in weiteren Städten

Unsere Standorte:

Dortmund Bochum Witten Herdecke Hagen Schwerte Holzwickede Unna Kamen Lünen Castrop-Rauxel Herne

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