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Altbausanierung Dortmund – Substanz sichern, Schadstoffe eliminieren

Altbausanierung Dortmund – Substanz sichern, Schadstoffe eliminieren

Gips-Stuck Aplerbeck 1895, TRGS-519-Asbest Hörde-Altstadt, Industriellen-Villen Hombruch 1900–1925, §7h-Sanierungsgebiet Nordmarkt – wir kennen Dortmunds Gründerzeit-Schadstoff-Archäologie.

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Altbau in Dortmund sanieren – worauf es ankommt

612.165 Einwohner, gewachsene Bausubstanz, klare Sanierungs-Cluster

Altbau-Schadstoffkataster Dortmund: Bleifarbe (Grenzwert 0,1 % nach ChemVerbotsV) in Gründerzeitbauten vor 1965, Chrysotilasbest Typ A in Floor-Flex-Platten 1966–1979, PAK-belasteter Bitumenkleber unter Parkettböden, Fensterkitt-Asbest bis 1980. Dazu §7h-Sanierungsgebiet Nordmarktquartier (seit Januar 2025), Denkmal-AfA in Eving und Dorstfeld, Gips-Stuck-Restaurierung Aplerbeck-Mitte (1880–1910).

Schadstoff-Bestandsaufnahme: akkreditierte Labore, Probennahme nach TRGS 519 Anhang I, Schadstoffmatrix mit Raumzuordnung und Materialklassifikation. §7h-Bescheinigung: wir koordinieren mit Stadtplanungsamt Dortmund – Antragsstellung vor Baubeginn Pflicht. Denkmalschutz: wir kennen die zuständigen Sachbearbeiter beim Dortmunder Amt für Bauordnung und Denkmalschutz. Denkmal-AfA 9 % über 12 Jahre: bei 90.000 Euro Sanierungskosten 34.020 Euro Steuerersparnis bei Grenzsteuersatz 42 % über 12 Jahre.

Büro Kleyer Weg 40, Dortmund-Dorstfeld – selbst §7h-Stadterneuerungsgebiet. Schadstoff-Bestandsaufnahme und Denkmalamt-Abstimmung koordinieren wir von hier aus.

Dortmunder Altbau-Typen im Überblick

Jede Epoche bringt eigene Probleme – und eigene Sanierungsstrategien

Gründerzeit-Gipsputz (1880–1910)

Aplerbeck-Mitte, Hörde-Altstadt, Körne – Stuck-Ornamente, Kassetten­decken, profilierte Gesimse

Typische Probleme: Gips-Stuck über Holzbalkendecken: beim Austrocknen Haarrisse und Ablösung, Bleirohre Trinkwasser, 2-adrige Elektrik ohne Schutzleiter, aufsteigende Feuchte durch fehlende Horizontalsperre
Sanierungsspanne: Stuck-Konservierung: 80–150 €/lfm Gesims; Gesamtsanierung ab 42.000 € (70 m²)

Industriellen-Villen (1900–1925)

Hombruch (Zechen-Direktoren-Villen), Wellinghofen, Kirchhörde – freistehend, 2–3 Vollgeschosse

Typische Probleme: Tragwerk Ziegelsichtmauerwerk mit Sandstein-Lisenen, Kellersohle ohne Abdichtung, Öltank im Gewölbekeller, Elektrik oft in Aluminium-Leitungen der 60er-Nachinstallation, originale Eichentreppe erhaltenswertig
Sanierungsspanne: ab 65.000 € (120 m²) bis 130.000 € (220 m²) – abhängig von Denkmalauflagen

Denkmal Hörde-Altstadt (1870–1914)

Hörde-Ortskern, unmittelbar nördlich Phoenix-See – denkmalgeschützte Gründerzeitbebauung im Stadtumbaugebiet

Typische Probleme: Denkmalschutzauflagen Fassade + Fensterformate, Feuchteeintrag über ungepflegte Traufgesimse, asbesthaltige Spachtel- und Dichtmassen aus Nachkriegs-Reparaturen, WC-Einbauten in Kellergeschossen mit rückstaugefährdeten Abflüssen
Sanierungsspanne: Denkmal-AfA 9 % über 12 Jahre – steuerliche Differenz bei 80.000 € Sanierung: bis 86.400 € Steuerersparnis über 12 Jahre (bei 90 % Grenzsteuersatz)

Bergarbeitersiedlungen (1897–1920)

Alte Kolonie Eving (125 Häuser, denkmalgeschützt), Werkssiedlung Oberdorstfeld (Architekt Oskar Schwer, Route Industriekultur), Huckarde

Typische Probleme: Massives Ziegelmauerwerk ohne Dämmung, aufsteigende Feuchtigkeit (keine Horizontalsperre), Haustechnik im Originalzustand der Nachkriegszeit, Denkmalschutz-Auflagen für Fassade + Fensterformate
Sanierungsspanne: Denkmal-AfA nutzbar; ab 38.000 € (65 m²) bis 70.000 € (110 m²)

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Sanierungsbaustelle – Altbau mit freigelegtem Mauerwerk

Typische Altbau-Probleme in Dortmund

Worauf wir im Dortmunder Altbestand regelmäßig stoßen

Gips-Stuck-Konservierung 1880–1910 – Aplerbeck-Mitte und Hörde-Altstadt

AplerbeckHördeKörneInnenstadt
In Aplerbeck-Mitte und Hörde-Altstadt stehen Gründerzeit-Bauten aus der Blütezeit der Dortmunder Industrialisierung – Kassettendecken aus Gipsputz, profilierte Gesimse bis 80 cm Ausladung, florale Stuck-Ornamente auf Holzbalkendecken. Das Problem: Gipsputz auf Holzuntergrund arbeitet bei jedem Feuchtigkeitszyklus. Haarrisse, Ablösungen und abfallende Stuck-Elemente sind die Folge. Wir konservieren Stuck-Substanz, die erhaltbar ist (Kosten: 80 bis 150 Euro je Laufmeter Gesims), und ergänzen fehlende Elemente mit Gips-Reproduktionen statt Polyurethan-Fertiguml. Komplette Stuck-Decken-Restaurierung: 3.500 bis 7.000 Euro je Raum – je nach Erhaltungszustand.

TRGS 519-Schadstoff-Archäologie in Hörde-Altstadt und Nordmarkt-Altbau

HördeNordmarktHafenBorsigplatzAplerbeck
Dortmunds Altbauten aus der Zeit 1880 bis 1980 tragen vier Schadstoffschichten übereinander: Bleifarbe unter Wandfarbe aus den 1950ern (Grenzwert 0,1 % Bleigehalt nach ChemVerbotsV), Asbesthaltige Spachtel- und Dichtmassen aus Nachkriegsreparaturen (häufig Hörde-Altstadt), PAK-belasteter Parkettkleber aus den 1960ern und Floor-Flex-Platten mit Chrysotilasbest aus den 1970ern in nachträglichen Kellererweiterungen. Vor jedem Abbruch nehmen wir Materialproben und erstellen eine Schadstoffmatrix (Kosten: 400 bis 800 Euro). Asbesthaltige Materialien werden ausschließlich durch zugelassene Fachbetriebe nach TRGS 519 entfernt und entsorgt. Keine Eigenleistung, keine Ausnahmen.

Industriellen-Villen Hombruch – Zechen-Direktoren-Erbe und Öltank-Problem

HombruchWellinghofenBrünninghausenKirchhörde
Hombruch und Wellinghofen haben einen einzigartigen Bestand: freistehende Zechen-Direktoren-Villen aus den Jahren 1900 bis 1925, Ziegelmauerwerk mit Sandstein-Lisenen, originale Eichentreppen, 2 bis 3 Vollgeschosse. Was oft unterschätzt wird: Die Kellersohlen dieser Gebäude wurden ohne Abdichtung gegossen – Erdfeuchte zieht seit über 100 Jahren durch das Mauerwerk. Hinzu kommen Heizöltanks aus den 1960ern im Gewölbekeller, die saniert oder fachgerecht rückgebaut werden müssen, bevor neue Heiztechnik oder Fußbodenheizung eingebaut werden kann. Wir koordinieren Öltank-Rückbau (zertifizierter Entsorgungsbetrieb), Kellersohlen-Abdichtung und Haustechnik-Erneuerung als Gesamtprojekt.

§7h-Sanierungsgebiet Nordmarktquartier – steuerliche Archäologie für Vermieter

NordmarktBorsigplatzHafenNordstadt
Seit Januar 2025 ist das südliche Nordmarktquartier offizielles Sanierungsgebiet nach BauGB – rund 75 Hektar Gründerzeitbestand, der überwiegend vor 1918 errichtet wurde. Was das steuerlich bedeutet: Modernisierungskosten lassen sich nach §7h und §10f EStG mit bis zu 9 % jährlich über 12 Jahre abschreiben – statt der regulären 2 % nach §7 Abs. 4 EStG. Bei 80.000 Euro Sanierungskosten sind das 7.200 Euro Steuerersparnis pro Jahr statt 1.600 Euro. Die Förderung läuft über die Stadt Dortmund – wir helfen bei der Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt und stellen Ihnen die notwendige Bescheinigung nach §7h EStG vor Baubeginn.

Denkmalschutz Hörde-Altstadt und Alte Kolonie Eving – Substanz erhalten, Technik modernisieren

HördeEvingDorstfeldHuckardeLütgendortmund
Hörde-Altstadt ist Stadtumbaugebiet mit eigenem Hof- und Fassadenprogramm. Die denkmalgeschützte Bebauung im Ortskern – unmittelbar nördlich des Phoenix-Sees – umfasst Gründerzeit-Bauten, die nach der Stilllegung des Stahlwerks jahrelang vernachlässigt wurden. Typisches Problem: Traufgesimse undicht, Feuchteeintrag über Dach- und Mauerwerk, Fassaden in schlechtem Zustand. Gleichzeitig Denkmalschutzauflagen: Fensterformate, Fassadenfarbe, Dachziegel-Typ müssen mit dem Denkmalamt abgestimmt werden. In der Alten Kolonie Eving (125 Häuser, ab 1897) ist die Aufgabe ähnlich: massives Ziegelmauerwerk von außen unberührbar, aber innen – Leitungen, Bad, Elektrik – von Grund auf neu. Wir haben Erfahrung mit beiden Gebieten und kennen die zuständigen Sachbearbeiter beim Dortmunder Denkmalamt.

Alle diese Punkte berücksichtigen wir bei der Bestandsaufnahme und kalkulieren sie transparent im Festpreisangebot.

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Altbau-Beispiele aus Dortmund und Umgebung

Komplettsanierungen im Ruhrgebiet

Förderung für Altbausanierung in Dortmund

KfW, BAFA, Denkmalschutz-AfA und lokale Programme

Lokale Programme

Dortmund-spezifische Altbau-Förderung: §7h EStG Nordmarktquartier (offiziell seit Januar 2025, 75 Hektar Gründerzeitbestand) – Modernisierungskosten 9 % jährlich über 12 Jahre absetzbar statt 2 % regulär. Stadtplanungsamt Dortmund stellt §7h-Bescheinigung nach Abschluss der Maßnahme aus – Abstimmung VOR Baubeginn notwendig. Hörde Zentrum Stadtumbaugebiet: städtisches Hof- und Fassadenprogramm für Gründerzeitfassaden, Antragstellung beim Stadtplanungsamt. Dorstfeld Werkssiedlung: Landesmittel NRW für denkmalgeschützte Industriekultur-Bauten.

Wir prüfen bei der Bestandsaufnahme, welche Programme für Ihr Objekt greifen, und unterstützen bei der Antragstellung.

TRGS 519, ChemVerbotsV Bleifarbe, PAK-Grenzwert GefStoffV, Chrysotilasbest Typ A: Dortmunder Altbau ist Schadstoff-Klassifikation, bevor er Sanierungsprojekt wird. Ohne Bestandsaufnahme kein Festpreis – das ist keine Vorsichtsmaßnahme, das ist Pflicht.
Holger Neumann, Geschäftsführer neurealis
Holger Neumann
Geschäftsführer neurealis GmbH

Kundenstimmen aus Dortmund und Umgebung

Stimmen aus unseren Sanierungsprojekten im Ruhrgebiet

5 von 5 Sternen

“ MFH mit vier Einheiten in Dortmund-Eving – zwei davon parallel saniert. Neue Bäder, Elektrik komplett neu, Vinylböden. Der Zeitplan stand, obwohl im Altbau immer Überraschungen lauern. Beide Wohnungen in je fünf Wochen fertig.

MD

Martina D.

Vermieterin, MFH Dortmund-Eving

5 von 5 Sternen

“ Nortkirchenstraße in Dortmund. Altbau, 63 m², komplett entkernt. Neue Raumaufteilung: aus drei kleinen Zimmern wurden zwei große plus offene Wohnküche. Trockenbau, Elektrik, Sanitär – alles neurealis. Sechs Wochen.

KT

Karin T.

Eigentümerin, ETW Dortmund-Nortkirchenstraße

5 von 5 Sternen

“ Dortmund, Nortkirchenstraße. MFH mit acht Einheiten, drei davon saniert. Festpreis pro Wohnung, klarer Zeitplan. Bauleiter war mein einziger Ansprechpartner für alles. So muss das laufen, wenn man mehrere Einheiten hat.

RB

Ralf B.

Vermieter, MFH Dortmund-Nortkirchenstraße

4,7
4,7 von 5 Sternen
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Kosten & Preise

Was kostet eine Altbausanierung in Dortmund?

Schadstoff-Screening: 400 bis 800 Euro (Materialproben akkreditiertes Labor). Chrysotilasbest-Entsorgung TRGS 519: 2.000 bis 8.000 Euro je nach Befundmenge. Gips-Stuck-Restaurierung: 80 bis 150 €/lfm Gesims, 3.500 bis 7.000 Euro je Raum Kassettendecke. Gesamtsanierung Gründerzeit-Wohnung Aplerbeck/Hörde (70 m²): 42.000 bis 80.000 Euro inkl. Bleirohrtausch und Elektrik. Industriellen-Villa Hombruch (120 m²): 65.000 bis 130.000 Euro inkl. Öltank-Rückbau und Kellerabdichtung. Verbindlicher Festpreis nach Schadstoff-Screening und Bestandsaufnahme.

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Verbindlicher Festpreis nach Bestandsaufnahme Schadstoff-Check inklusive (TRGS 519) Förderberatung für KfW, BAFA und §7i AfA

Altbausanierung Dortmund – FAQ

Was kostet eine Altbausanierung in Dortmund?
Das hängt vom Cluster ab. Gründerzeit-Altbau in Aplerbeck oder Hörde-Altstadt (1880–1910) mit Stuck-Konservierung: 42.000 bis 80.000 Euro je nach Wohnungsgröße und Erhaltungszustand. Industriellen-Villa Hombruch mit Öltank-Rückbau und Kellerabdichtung: 65.000 bis 130.000 Euro. Bergarbeitersiedlung Eving oder Dorstfeld mit Denkmal-AfA: 38.000 bis 70.000 Euro – die AfA rechnet Mehrkosten teilweise gegen. Schadstoff-Screening separat: 400 bis 800 Euro für die Materialproben, Entsorgung je nach Befund 2.000 bis 8.000 Euro extra.

In welchen Dortmunder Stadtteilen saniert neurealis Altbauten?
Schwerpunkt: Aplerbeck-Mitte und Hörde-Altstadt (Gründerzeit-Stuck), Hombruch und Wellinghofen (Industriellen-Villen), Nordmarktquartier (§7h-Sanierungsgebiet), Eving und Dorstfeld (Denkmal-Bergarbeitersiedlungen). Unser Büro am Kleyer Weg 40 in Dorstfeld liegt zentral – kein Stadtteil ist weiter als 30 Minuten entfernt.

Lohnt sich die Sanierung im §7h-Sanierungsgebiet Nordmarktquartier?
Für Vermieter mit Grenzsteuersatz über 35 % klare Antwort: ja. §7h und §10f EStG erlauben 9 % Abschreibung über 12 Jahre – statt der regulären 2 %. Bei 80.000 Euro Sanierungskosten und Grenzsteuersatz 42 %: 30.240 Euro Steuerersparnis über 12 Jahre versus 6.720 Euro bei normaler Abschreibung. Wir helfen bei der Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt und der Bescheinigung nach §7h EStG.

Wie gehe ich mit Asbest in Dortmunder Altbauten um?
Nicht selbst anfassen. Asbest in Dortmunder Altbauten tritt in vier Formen auf: Floor-Flex-Platten (Chrysotilasbest, Keller und Treppenbereiche), Fliesenkleber und Spachtelmassen (häufig Nachkriegsreparaturen in Hörde-Altstadt und Aplerbeck), Fensterkitt bis 1980, Dacheindeckung Wellzement. Vor jeder Demontage Materialproben zum akkreditierten Labor (400 bis 800 Euro), bei Asbestbefund ausschließlich TRGS-519-zertifizierte Entsorgung. Selbst-Entfernung ist in den meisten Fällen eine Ordnungswidrigkeit.

Wie lange dauert eine Altbausanierung in Dortmund?
Schadstoff-Screening plus Bestandsaufnahme: 2 bis 3 Wochen. Festpreisangebot: 1 bis 2 Wochen. Sanierung: 5 bis 10 Wochen je nach Umfang und Altbau-Typ. Stuck-Restaurierung in Aplerbeck-Mitte dauert länger als eine Standard-Gründerzeit-Wohnung ohne Stuck-Bestand. Industriellen-Villen in Hombruch mit Öltank-Rückbau: Vorlauf 4 bis 6 Wochen für behördliche Abnahme des Rückbaus.

Übernehmt ihr Altbau-Mehrfamilienhäuser in Dortmund komplett?
Ja. MFH-Altbausanierungen laufen in Dortmund häufig in Eving, Hörde-Altstadt und Nordmarktquartier. Wir staffeln Wohnung für Wohnung im laufenden Betrieb – maximal zwei Einheiten gleichzeitig – und koordinieren Schadstoff-Entsorgung gebündelt für das gesamte Haus (günstiger als Einzel-Beauftragung).

Was ist mit Gips-Stuck in Aplerbeck-Gründerzeitbauten?
Gips-Stuck auf Holzbalkendecken ist erhaltbar, aber aufwändig. Erhaltbare Substanz (keine Durchfeuchtung, keine strukturellen Schäden): Sicherung und Restaurierung 80 bis 150 Euro je Laufmeter Gesims. Fehlende Elemente: Gips-Reproduktion nach Muster, keine Polyurethan-Fertigteile. Komplett-Restaurierung einer Stuck-Decke: 3.500 bis 7.000 Euro je Raum. Wir entscheiden nach Befund, was wirtschaftlich sinnvoll restaurierbar ist.

Gibt es Fördermittel für Altbausanierung in Dortmund?
Mehrere Programme greifen, je nach Lage und Typ: §7h EStG im Nordmarktquartier (9 % Abschreibung über 12 Jahre). Denkmal-AfA in Eving, Dorstfeld und Hörde-Altstadt (ebenfalls 9 % über 12 Jahre). Bundesförderprogramme für Heizungstausch greifen auch in historischer Substanz, soweit denkmalrechtlich zulässig. Hörde Stadtumbaugebiet: Hof- und Fassadenprogramm der Stadt Dortmund. Wir prüfen bei der Begehung, was greift.

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