Mehrfamilienhaus sanieren: Die besonderen Anforderungen
Die Komplettsanierung eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich grundlegend von der Sanierung einer einzelnen Wohnung. Es ist nicht nur eine Frage der Menge, sondern auch der Koordination. Während bei einer Wohnung die Abstimmung zwischen Eigentümer und Handwerkern meist unkompliziert ist, kommen bei einem MFH zahlreiche zusätzliche Faktoren ins Spiel: bestehende Mieter, Leerstandskosten, zentrale Gebäudetechnik und die Logistik für mehrere identische Einheiten.
Unsere Erfahrung aus über 50 sanierten Wohneinheiten in Dortmund, Bochum, Unna und dem gesamten Ruhrgebiet zeigt: Wer alle Einheiten aus einer Hand saniert, spart nicht nur Geld durch Mengenrabatte, sondern vor allem Zeit und Nerven. Ein zentraler Ansprechpartner, ein durchgängiger Qualitätsstandard, ein klar definierter Ablauf – das sind die Faktoren, die den Unterschied machen zwischen einem chaotischen Dauerbaustellen-Marathon und einer professionell abgewickelten Komplettsanierung.
Etappenplanung bei bewohnten Einheiten
Die größte Herausforderung bei der MFH-Sanierung ist oft die Abstimmung mit bestehenden Mietern. Kündigungen sind rechtlich komplex, Leerstand kostet Geld. Unsere Lösung: Etappenweise Sanierung mit Umsetzstrategie. Wir beginnen mit den leerstehenden Wohnungen. Sobald diese fertig sind, können Mieter aus den nächsten zu sanierenden Einheiten vorübergehend dort einziehen. So minimieren wir den Leerstand und ermöglichen eine kontinuierliche Sanierung ohne lange Verzögerungen.
Diese Vorgehensweise hat sich in der Praxis bewährt: Ein typisches 6-Parteien-Haus mit 2 Leerständen wird in 6–8 Monaten komplett durchsaniert, mit minimalem Mietausfall und klarer Kommunikation gegenüber allen Beteiligten. Der Etappenplan wird gemeinsam mit Ihnen erstellt und berücksichtigt Ihre individuelle Situation – ob Mieterwechsel ohnehin ansteht, ob Modernisierungsmieterhöhung möglich ist oder ob Sie vollständige Neuvermietung nach Sanierung planen.
Kosten pro Einheit: Was Sie erwarten können
Die Kosten für die Komplettsanierung einer Wohneinheit im MFH liegen typischerweise zwischen 28.000 und 65.000 Euro, abhängig von Größe, Zustand und gewählter Ausstattung. Entscheidend ist: Je mehr Einheiten gleichzeitig saniert werden, desto günstiger wird es pro Wohnung. Mengenvorteile ab 3 Wohneinheiten machen sich deutlich bemerkbar – bei Fliesen, Sanitär, Türen, Bodenbelägen und allen weiteren Materialien.
Ein konkretes Beispiel: Ein 6-Parteien-Haus mit durchschnittlich 65 qm pro Wohnung, Basis-Ausstattung (Malervlies, Vinyl, Walk-In Dusche, neue Elektrik, neue Türen) kostet im Schnitt rund 230.000 Euro komplett. Das entspricht ca. 38.000 Euro pro Einheit. Würden Sie dieselbe Wohnung einzeln sanieren lassen, lägen die Kosten eher bei 42.000–45.000 Euro. Die Ersparnis: rund 10–15% durch gebündelte Bestellung und effiziente Abwicklung.
Mengenvorteile: Wann lohnt sich die Komplettsanierung?
Die Mengenvorteile bei der MFH-Sanierung beginnen bereits ab 3 Einheiten spürbar zu werden. Dabei geht es nicht nur um Materialkosten – auch die Handwerkerleistungen werden effizienter: Einmal Baustelleneinrichtung, einmal Anfahrt, einmal Einarbeitung in das Objekt. Danach läuft die Sanierung der weiteren Einheiten routiniert ab, was Zeit und damit Geld spart.
Besonders deutlich wird der Vorteil bei einheitlichen Ausstattungen: Wenn alle 6 Bäder identisch gefliest werden, bestellen wir die Fliesen in Großmenge – mit entsprechenden Rabatten. Gleiches gilt für Sanitärkeramik, Armaturen, Türen, Bodenbeläge. Bei einem 12-Parteien-Haus mit identischer Ausstattung erreichen wir Einsparungen von bis zu 20% gegenüber Einzelsanierung. Diese Vorteile geben wir direkt an Sie weiter.
Rendite-Betrachtung: Lohnt sich die Investition?
Die Rendite einer MFH-Sanierung lässt sich anhand eines konkreten Rechenbeispiels verdeutlichen: Ein 6-Parteien-Haus in Dortmund, Baujahr 1960er, mit durchschnittlich 65 qm pro Wohnung. Vor der Sanierung: Kaltmiete 6,50 EUR/qm = 2.535 EUR/Monat. Nach der Sanierung: Kaltmiete 9,50 EUR/qm = 3.705 EUR/Monat. Mehrertrag: 1.170 EUR/Monat = 14.040 EUR/Jahr.
Bei Investitionskosten von rund 230.000 Euro (Basis-Paket, 6 Einheiten) ergibt sich eine Brutto-Rendite von 6,1% pro Jahr (ohne Berücksichtigung von Steuervergünstigungen durch AfA). Rechnet man die steuerliche Abschreibung mit ein, erhöht sich die Nettorendite deutlich. Zudem steigt der Immobilienwert signifikant – ein saniertes MFH ist am Markt deutlich attraktiver und leichter veräußerbar als ein unsaniertes Objekt.
Langfristig betrachtet amortisiert sich die Investition in vielen Fällen bereits nach 8–12 Jahren – bei gleichzeitig gesteigerter Vermietbarkeit, geringeren Leerstandszeiten und reduzierten Instandhaltungskosten für die nächsten 15–20 Jahre.
MFH-Sanierung in NRW: Regionale Besonderheiten
Die Sanierung von Mehrfamilienhäusern in Nordrhein-Westfalen ist geprägt von den typischen Bausubstanzen der 1950er bis 1970er Jahre. Viele MFH im Ruhrgebiet – in Dortmund, Bochum, Unna, Herne, Lünen – stammen aus dieser Ära und weisen ähnliche bauliche Herausforderungen auf: veraltete Elektrik, einfach verglaste Fenster, schlechte Wärmedämmung, überholte Sanitärinstallationen.
Gleichzeitig bietet der Markt enormes Potenzial: Die Nachfrage nach sanierten Wohnungen in guter Lage ist in NRW ungebrochen hoch. Gerade in Universitätsstädten wie Dortmund, Bochum und Münster sind modernisierte Wohnungen gefragt – und erzielen entsprechend höhere Mieten. Wer jetzt saniert, profitiert von stabilen Mieterträgen und langfristig wertstabilen Immobilien.
Unser Fokus liegt auf dem Ruhrgebiet und dem westlichen NRW. Wir kennen die regionalen Besonderheiten, die Marktsituation, die Anforderungen der Bauämter und die Erwartungen der Mieter. Diese lokale Expertise ermöglicht es uns, Ihre MFH-Sanierung effizient, wirtschaftlich und marktgerecht umzusetzen.