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Haussanierung Herdecke – Harkortsee-Hanglagen, KfW 261, Drainage und GEG-Heizung

Haussanierung Herdecke – Harkortsee-Hanglagen, KfW 261, Drainage und GEG-Heizung

  • Premium-EFH am Semberg, Ahlenberg, Nacken und Schraberg: Hangdruck-Drainage nach DIN 18533, Statik bei Anbau und Dachgaube, BAFA-geförderte Wärmepumpe, KfW 261 Effizienzhaus 70 – Innen Festpreis, Außen koordiniert
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Nächster freier Starttermin: Juli 2026
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Mitglied & Partner

Handwerkskammer Dortmund BFW NRW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen VHV Versicherung

8 Firmen, 8 Rechnungen, 8 Terminprobleme

Das typische Eigenheim-Dilemma in Herdecke

Maler gefunden? Gut. Elektriker hat erst in 6 Wochen Zeit. Der Fliesenleger kann aber nur, wenn der Sanitär vorher fertig ist. Und der Fensterbauer muss vor dem Fassadendämmer kommen – kommt aber drei Wochen später. Am Ende stehen Sie mit dem Telefon da und koordinieren alles selbst. Neben Job, neben Familie.

Muss nicht sein. Wir übernehmen die Koordination – Innen mit unserer eigenen Crew, Außen mit Partnerbetrieben, die wir seit Jahren kennen. Sie haben einen Ansprechpartner für das ganze Projekt.

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Sanierte Häuser aus Herdecke und Umgebung

Komplettsanierungen im Ruhrgebiet

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Kurz beschreiben, in 24h zurückgerufen werden

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Was planen Sie?

Bauleiter und Maler besprechen Sanierungsplan

Ihre Vorteile bei der Haussanierung mit neurealis

Warum Hausbesitzer in Herdecke auf uns vertrauen

Drainage vor Innenausbau

Hanglagen Semberg, Ahlenberg, Nacken: Bauwerksabdichtung nach DIN 18533, Drän-Rohr nach DIN 4095, Freilegung am Hang. Innenausbau erst nach trockener Kelleraußenwand – sonst kommt der Schimmel zurück.

Statik bei Anbau und Dachgaube

Hanggefälle bedeutet andere Lastansätze und Gründungstiefen. Wir binden den Statiker von Planungsbeginn ein – Standsicherheitsnachweis mit den Baugenehmigungsunterlagen übergeben.

GEG 2024 + KfW 261 + BAFA aus einer Hand

Heizlastberechnung DIN EN 12831, BAFA-Antrag für Wärmepumpe bis 70 Prozent, KfW-261-Effizienzhaus 70 oder 55 mit Tilgungszuschuss, iSFP-Sanierungsfahrplan plus 5 Prozent Bonus. Energieberater-Anbindung inklusive.

Premium-Sanierung Harkortsee

Marktpreis 3.500 bis 4.800 €/m² – die Sanierung muss zur Lage passen. Klinker- oder Strukturputzfassade, bodentiefe Panoramafenster, Carport in Architektursprache des Hauses. Wir koordinieren Architekt und Fassadenbauer.

Welche Häuser sanieren wir in Herdecke?

Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Stadtvilla, Bungalow

Herdecker Eigenheim-Substanz gliedert sich nach Lage klar. Die Hanglagen Semberg (Spitze 235 m), Ahlenberg (bis 245 m), Nacken und Schraberg tragen Premium-EFH und Stadtvillen aus den 60er bis 80er Jahren, viele mit Terrassierung, Einliegerwohnung und großzügigem Garten am Hang. Kalkheck und Herrentisch ergänzen mit ruhigen DHH-Lagen. Ende, Kirchende und Westende sind die flachen Mietwohnungslagen mit typischen 60er- bis 80er-EFH als Einzeleigenheim. Alle Hanglagen eint: Drainage-Bedarf, Statik-Prüfung bei Anbau, und ein Kaufpreisrahmen von 3.500 bis 4.800 €/m² bei sanierten Objekten.

Der Sanierungsumfang unterscheidet sich nach Bauform: Bei der Doppelhaushälfte klären wir früh, was an der gemeinsamen Trennwand zulässig ist. Beim Reihenhaus ist die Außendämmung oft eine Frage des Nachbarn – Gerüstplanung über Grundstücksgrenzen muss abgestimmt sein. Bei der Stadtvilla kommen Stuck und originale Türen oft in Konflikt mit moderner Haustechnik – wir lösen das, ohne die Substanz zu zerstören. Beim Bungalow spielt die Heizung eine besondere Rolle: Flächenheizung im Estrich rechnet sich hier eher als bei einem klassischen EFH.

Leistungsumfang Haussanierung Herdecke

Innenausbau zum Festpreis, Außenarbeiten über koordinierte Partner

Innenausbau – aus einer Hand

  • Bad komplett: Neues Bad von Grund auf: Sanitär, Fliesen, Armaturen, Beleuchtung. 3D-Planung inklusive.
  • Elektrik: Neue Unterverteilung, FI-Schutzschalter, ausreichend Stromkreise nach VDE-Norm. E-Check inklusive.
  • Heizung: Heizkörpertausch, neue Thermostatköpfe, optional Wärmepumpe oder Brennwertkessel mit BAFA-Förderung.
  • Böden: Estrich, Parkett, Vinyl, Fliesen – auf den Wohnstandard abgestimmt, nicht Wohnungsstandard.
  • Wände & Decken: Tapeten, Spachtelung, Trockenbau, Stuckerhalt bei Altbauten. Decken-Einbauleuchten in einem Zug mit der Elektrik.
  • Türen & Innentüren: Zargen, Türblätter, Beschläge – einheitlich für das ganze Haus. Lackierung oder Komplettaustausch.

Außenarbeiten – über Partnerbetriebe

  • Dach: Eindeckung, Dämmung, Dachfenster – über unsere Partner-Dachdecker mit jahrelanger Zusammenarbeit.
  • Fassade: WDVS-Dämmung, Putz, Klinker-Reinigung – koordiniert mit Innenausbau, damit Gerüst nur einmal steht.
  • Fenster: 3-fach-Verglasung, KfW-fähige U-Werte, Einbau nach RAL. Vorlauf 8–16 Wochen einplanen.
  • Keller: Abdichtung außen, Drainage, Sanierputz innen – bei Feuchtigkeitsproblemen zwingend vor Innenausbau.

Sie haben trotzdem nur einen Ansprechpartner – wir koordinieren Dachdecker, Fassadenbauer und Fensterbauer.

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Ihr Weg zur sanierten Immobilie in Herdecke

In 5 Schritten von der Bestandsaufnahme zur Übergabe

So läuft Ihre Haussanierung in Herdecke ab – mit Drainage-Vorabcheck bei Hanglagen, Statiker-Einbindung bei Anbauten, Energieberater für KfW- und BAFA-Anträge und Festpreis nach Bestandsaufnahme.

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Bestandsaufnahme

1 Termin

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Energie- & Förderberatung

1–2 Wochen

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Festpreisangebot

1–2 Wochen

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Sanierung Innen + Außen

6–12 Wochen

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Abnahme & Übergabe

1 Tag

Kundenstimmen aus Herdecke und Umgebung

Stimmen von Hausbesitzern aus dem Ruhrgebiet

5 von 5 Sternen

“ Herdecke, Altbau am Hang. Nicht einfach zu sanieren wegen der Hanglage. neurealis hat sich das genau angeschaut und einen ehrlichen Plan gemacht. Feuchteschutz, neues Bad, neue Böden. Sechs Wochen. Alles wie besprochen.

LH

Lieselotte H.

Eigentümerin, ETW Herdecke

5 von 5 Sternen

“ Zwei Wohnungen in Herdecke, Baujahr 1971. Bäder, Elektrik, Böden – beides parallel saniert. Der Bauleiter hat den engen Zeitplan im Griff gehabt. Sieben Wochen für beide. Festpreis, keine Nachträge.

RA

Reiner A.

Vermieter, 4 WE Herdecke

5 von 5 Sternen

“ Unsere Mietwohnung in Herdecke brauchte nach acht Jahren eine Auffrischung. Böden, Malerarbeiten, Badarmatur tauschen. Zweieinhalb Wochen, der Mieter konnte fast nahtlos wieder einziehen. Schnell und unkompliziert.

MG

Marianne G.

Vermieterin, 2 WE Herdecke

4,7
4,7 von 5 Sternen
Google-Bewertungen →
Sanierungsbaustelle mit Gerüst

Typische Themen bei Haussanierungen in Herdecke

Worauf wir im Herdecker Eigenheim-Bestand regelmäßig stoßen

Drainage an Semberg, Ahlenberg und Nacken – Hangdruck auf Kelleraußenwand

SembergAhlenbergNacken
EFH am Semberg stehen teils auf 235 Meter Höhe im Ardeygebirge-Vorland – Hangdruck auf die Kelleraußenwand ist dauerhaft. Ohne intakte Bauwerksabdichtung nach DIN 18533 und Drän-Rohr nach DIN 4095 mit Gefälle zur Rigole oder Kanaleinleitung steht der Keller nass. Typisches Bild: Altabdichtung aus Bitumenpappe aus den 60ern, inzwischen rissig und verpresst, Kellerinnenputz mit Salpeterausblühungen, feuchter Kellerboden. Wir graben am Hang frei, tragen alte Abdichtung vollständig ab, tragen Bitumen-Dickbeschichtung (PMBC, zweilagig) auf und verlegen perforiertes Drän-Rohr in Kiesbett mit Geotextil. Drainage-Sanierung ist Grundlage für jeden weiteren Innenausbau.

Statik bei Anbau und Dachgaube am Schraberg-Hang

SchrabergNackenAhlenberg
Bei EFH und Stadtvillen am Schraberg-Hang sind Anbau, Dachgaube und Aufstockung statisch anders zu bewerten als am ebenen Bauplatz: Der Boden hat Hanggefälle, Eigenlasten und Windlasten treffen asymmetrisch an, Gründungstiefen variieren. Ohne Statiker gibt es keine Baugenehmigung – und keine Versicherungsdeckung. Wir binden den Statiker von der ersten Planung ein, abstimmen Lastansätze und Gründungsdetails, und übergeben den geprüften Standsicherheitsnachweis mit den Baugenehmigungsunterlagen.

GEG 2024 Heizungspflicht – Ölheizungen in Ende, Kirchende und Westende

EndeKirchendeWestende
Die 60er- bis 80er-EFH in Ende, Kirchende und Westende laufen überwiegend noch mit Öl-Brennwertkesseln. Das GEG 2024 fordert beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energien – bei Defekt greift die Pflicht sofort. Wir kalkulieren vor Tauschentscheidung die Heizlast nach DIN EN 12831, messen Vorlauftemperatur am alten System und entscheiden datenbasiert: Luft-Wasser-Wärmepumpe bei sanierten Heizkörpern (45–55 °C VL), Sole-Wasser-Wärmepumpe bei Hanggärten mit Platzbedarf (35 °C VL, höchste JAZ), oder Hybrid Brennwert plus Wärmepumpe bei zu hohem Ausgangsniveau.

Premium-Sanierung am Harkortsee – Materialwahl mit Außenwirkung

HerrentischHerdecke-MitteSemberg
EFH und Stadtvillen direkt am Harkortsee oder in Herrentisch-Lage werden zu Marktpreisen von 3.500 bis 4.800 €/m² gehandelt. Eine Sanierung muss dieser Lage entsprechen: Klinker oder strukturierte Putzfassade statt einfachem WDVS-Weiß, bodentiefe Fenster zum Seepanorama mit Dreifach-Wärmeschutzverglasung, Carport oder Garage in der Architektursprache des Haupthauses. Wir koordinieren Architekt und Partner-Fassadenbauer, damit Innenausbau und Außengestaltung aus einem Entwurf kommen.
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Holger Neumann auf der Baustelle
Holger Neumann, Inhaber neurealis – Haussanierung Herdecke

„Am Harkortsee kauft man nicht nur ein Haus – man kauft eine Lage, die saniertes Niveau belohnt. Wer am Semberg oder Ahlenberg spart, gibt beim Wiederverkauf das Dreifache nach.“

Holger Neumann – Inhaber, neurealis GmbH

Häufige Fragen zur Haussanierung in Herdecke

Antworten auf die wichtigsten Fragen unserer Bauherren

Warum muss die Drainage am Semberg vor dem Innenausbau saniert werden?
Hangdruck drückt dauerhaft Feuchtigkeit durch die Kelleraußenwand – Altabdichtungen aus Bitumenpappe der 60er Jahre sind nach 50 bis 60 Jahren rissig und porös. Wer Innen dämmt oder verputzt, ohne die Ursache zu beheben, hat in zwei bis drei Jahren Schimmel. Wir graben frei, tragen alte Abdichtung ab, tragen Bitumen-Dickbeschichtung (PMBC, zweilagig) auf und verlegen Drän-Rohr nach DIN 4095 im Kiesbett mit Geotextil. Erst dann trocknet die Wand – dann kann Innen gebaut werden.

Brauche ich für einen Anbau am Hang wirklich einen Statiker?
Ja – rechtlich und praktisch. Die Baugenehmigung in NRW erfordert einen geprüften Standsicherheitsnachweis bei Anbauten und Aufstockungen. Am Hang kommen Besonderheiten dazu: asymmetrische Windlast, variables Gründungsniveau, Hangdruck-Übertragung auf neues Fundament. Wir binden den Statiker von der ersten Planung ein, nicht erst nach Baugenehmigungsantrag.

Was kostet eine energetische Haussanierung in Herdecke?
Hanglagen-EFH 130 m² am Ahlenberg auf KfW-Effizienzhaus 70 (innen plus außen plus Drainage): 200.000 bis 290.000 €. Flaches EFH 130 m² in Ende oder Kirchende auf KfW-Effizienzhaus 70: 180.000 bis 260.000 €. Einzelmaßnahmen: Wärmepumpe 25.000 bis 40.000 € (BAFA bis 70 Prozent), Dachdämmung mit U-Wert 0,14: 25.000 bis 50.000 € (BEG 15 Prozent), Drainage-Sanierung Kelleraußenwand: 15.000 bis 35.000 € je nach Hangumfang.

Wie wählt ihr das Heizsystem für Hanglagen-EFH am Semberg?
Hanglagen mit Garten bieten oft Platz für eine Erdsonde – dann ist Sole-Wasser-Wärmepumpe die effizienteste Wahl (Vorlauftemperatur 35 °C, Jahresarbeitszahl 4,5 bis 5,5). Bei kleineren Grundstücken am Ahlenberg oder Nacken oft Luft-Wasser-Wärmepumpe (45–55 °C VL), dann prüfen wir parallel, ob Heizkörper auf Niedertemperatur getauscht werden müssen. Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 kommt immer zuerst – ohne Berechnung kein seriöses Heizsystem-Angebot.

Wie lange dauert eine Haussanierung am Schraberg?
Reine Innensanierung ohne Drainage und ohne Außenhülle: 6 bis 10 Wochen. Mit Drainage-Sanierung am Hang: plus 4 bis 8 Wochen Trocknungsphase nach Abschluss der Abdichtungsarbeiten, bevor Innen begonnen werden kann. Mit Außenhülle (Dach, Fassade, Fenster) als Gesamtmaßnahme: 4 bis 7 Monate. Statiker- und Genehmigungsvorlauf bei Anbau: 8 bis 16 Wochen vor Baubeginn einplanen.

Welche Häuser saniert ihr in Herdecke?
Freistehende EFH und Stadtvillen in den Hanglagen Semberg, Ahlenberg, Nacken und Schraberg. Doppelhaushälften und Reihenhäuser in Kalkheck und Herrentisch. Flache EFH der 60er bis 80er in Ende, Kirchende und Westende. Vor-1949-Substanz im Ortskern läuft über unser Altbau-Mandat mit Schadstoff-Befund und Behörden-Abstimmung.

Was ist beim Sanieren am Harkortsee besonders zu beachten?
Lage-Bewusstsein: Bei Marktpreisen von 3.500 bis 4.800 €/m² muss die Sanierung die Außenwirkung der Lage widerspiegeln. Kein einfaches WDVS-Weiß – Klinker oder strukturierter Putz passend zum Gebäudetyp, Panorama-Fenster zum See bodentief mit Dreifach-Verglasung, Carport oder Garage in der Architektursprache. Wir empfehlen, Architekt und Fassadenbauer von Anfang einzubinden, damit Innen und Außen aus einem Entwurf kommen.

Welche KfW-Förderung passt für mein Herdecker EFH?
KfW 261 Effizienzhaus 85: 5 Prozent Tilgungszuschuss. Effizienzhaus 70: 10 Prozent. Effizienzhaus 55: 15 Prozent (mit EE-Klasse 20 Prozent). Effizienzhaus 40 plus EE-Klasse: 25 Prozent. Kreditrahmen 150.000 € pro Wohneinheit. iSFP-Bonus plus 5 Prozent mit Sanierungsfahrplan. Wir prüfen mit dem Energieberater, welche Stufe für die spezifische Hanglagen-Substanz wirtschaftlich erreichbar ist – Hanglagen haben oft schlechtere Ausgangsdämmung, was höhere Sprungkosten bedeutet.

Lohnt sich eine Haussanierung in Herdecke wirtschaftlich?
Am Semberg oder Ahlenberg: Ein saniertes Objekt auf KfW-Effizienzhaus-70-Stand mit Drainage und neuen Fenstern schlägt im Verkauf 400 bis 800 €/m² mehr auf. Bei Eigennutz: Wärmepumpe statt Öl spart 1.200 bis 2.500 € Heizkosten pro Jahr bei 130 m², Förderung BAFA plus KfW plus iSFP addiert sich auf 30 bis 50 Prozent Investitionszuschuss. Amortisation energetischer Maßnahmen typisch 8 bis 14 Jahre – ohne Wertsteigerung gerechnet.

Haussanierung in Herdecke: Was Sie wissen sollten

Sanierungsbedarf im Herdecker Eigenheim-Bestand

Haussanierung in Herdecke ist Hanglage-Sanierung – am Semberg, Ahlenberg, Nacken und Schraberg auf bis zu 245 Meter über der Ruhr. Bevor der Innenausbau beginnt, stehen zwei Vorarbeiten: Drainage-Zustand klären (Hangdruck auf Kelleraußenwand ist das häufigste Problem), und bei Anbau oder Dachgaube den Statiker einbinden. Erst dann Festpreis für Innen.

Bausubstanz und typische Schwachstellen

Drei Substanz-Cluster im Herdecker Eigenheim-Bestand. Erstens: Hanglagen-EFH aus den 60er bis 80er Jahren in Semberg, Ahlenberg, Nacken und Schraberg – Massivbau, Terrassierung, häufig Einliegerwohnung, Drainage-Bedarf. Zweitens: Flächige EFH- und DHH-Lagen in Ende, Kirchende und Westende – typische Ölheizung, GEG-Tauschpflicht beim Defekt, solide Substanz. Drittens: Premium-Objekte am Harkortsee und Herrentisch – Stadtvillen und Architektenhäuser der 70er und 80er, Kaufpreis 3.500 bis 4.800 €/m², Sanierung muss zur Lage passen.

Energetische Sanierung & Förderung in Herdecke

GEG 2024 schreibt 65 Prozent erneuerbare Energien beim Heizungstausch vor. KfW 261 Effizienzhaus 85, 70, 55 und 40 fördern mit 5 bis 25 Prozent Tilgungszuschuss auf bis zu 150.000 € Kredit. BAFA bezuschusst Wärmepumpe mit bis zu 70 Prozent. BEG-Einzelmaßnahmen: 15 Prozent auf Fenster, Fassade, Dach. iSFP-Bonus: plus 5 Prozent mit Sanierungsfahrplan. Alle Anträge vor Baubeginn stellen – rückwirkend gibt es keine Förderung.

Warum neurealis für Ihre Haussanierung in Herdecke?

20 Minuten vom Kleyer Weg nach Herdecke. Hanglagen kennen wir: Drainage-Diagnose mit Feuchtigkeitsmessung, Bauwerksabdichtung nach DIN 18533, Drän-Rohr nach DIN 4095, Statiker-Abstimmung bei Anbauten. Innen läuft alles über unsere Crew zum Festpreis. Außen – Dach, Fassade, Fenster – koordinieren wir über Partnerbetriebe. Ein Ansprechpartner für den gesamten Auftrag. Mehr zur Haussanierung als Gesamtkonzept, Komplettsanierung im Ruhrgebiet oder zu unseren Preisen und Paketen. Fordern Sie jetzt eine kostenlose Bestandsaufnahme an.

„Hanglagen erfordern einen anderen Ablauf als Sanierungen auf ebenem Gelände. Drainage vor Innenausbau – das ist keine Option, das ist Voraussetzung. Und Statik beim Anbau am Hang ist kein Luxus, sondern Grundlage für ein sicheres Baugenehmigungsverfahren. Wir binden beides von Anfang ein – und liefern dann Innen einen Festpreis, der hält.“

– Holger Neumann, Inhaber neurealis

Haussanierung in Herdecke und Umgebung

Wir sind im gesamten Ruhrgebiet vor Ort

Unsere Standorte:

Dortmund Bochum Witten Herdecke Hagen Schwerte Holzwickede Unna Kamen Lünen Castrop-Rauxel Herne

Hilfreiche Ratgeber zur Haussanierung

Praxiswissen zu KfW-Förderung, Reihenfolge der Gewerke und Kostenfallen – aus über 50 abgeschlossenen Haussanierungen.

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Eigenheim Herdecke 2026

Was Hausbesitzer in den Herdecker Hanglagen jetzt wissen müssen

Drainage am Semberg und Ahlenberg – Voraussetzung für jeden Innenausbau

Hanglagen-EFH auf dem Semberg und Ahlenberg stehen mit Kelleraußenwänden dauerhaft unter Hangdruck. Altabdichtungen aus Bitumenpappe der 60er Jahre sind heute rissig. Ergebnis: nasser Keller, Salpeterausblühungen, früher oder später Schimmel im Innenausbau. Wir graben frei, tragen alte Abdichtung ab, arbeiten Bitumen-Dickbeschichtung (PMBC, zweilagig) ein und verlegen Drän-Rohr im Kiesbett nach DIN 4095. Erst nach der Trocknungsphase beginnt der Innenausbau.

KfW 261 Effizienzhaus für Hanglagen-EFH in Herdecke

KfW 261 fördert Effizienzhaus-Sanierung 85, 70, 55 und 40 mit 5 bis 25 Prozent Tilgungszuschuss auf bis zu 150.000 € Kredit. Mit iSFP-Sanierungsfahrplan plus 5 Prozent. Bei Hanglagen-EFH am Schraberg und Nacken ist die Ausgangs-Dämmung oft schlechter als bei flachen Lagen – dafür ist der Sprung auf Effizienzhaus 70 größer, aber auch die Basis-Förderung greift tiefer. Energieberater-Einbindung für Antrag und Monitoring ist Pflicht.

Statik und Baugenehmigung bei Anbauten am Hang

Ein Anbau am Schraberg ist kein Anbau wie in der Ebene. Hanggefälle, Gründungstiefe und Hangdruck-Übertragung auf das neue Fundament müssen statisch berechnet werden. Die Baugenehmigung in NRW erfordert geprüften Standsicherheitsnachweis. Wir binden den Statiker ab Planungsbeginn ein – Lastansätze, Gründungsdetails, Abdichtungsschnittstelle zum Bestand. Planungsvorlauf: 8 bis 16 Wochen vor Baubeginn einrechnen.

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