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Altbausanierung Schwerte – Fachwerk-Reha, Denkmalrecht, §7i nutzen

Altbausanierung Schwerte – Fachwerk-Reha, Denkmalrecht, §7i nutzen

Fachwerk 16./17. Jhd. und Gründerzeit in Schwerte-Mitte und Ergste: Asbest-Befunde nach TRGS 519, Bleirohrtausch, denkmalgerechte Materialien und Bescheinigungs-Antrag nach §7i EStG aus einer Hand.

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Altbau in Schwerte sanieren – worauf es ankommt

46.658 Einwohner, gewachsene Bausubstanz, klare Sanierungs-Cluster

Altbau in Schwerte ist kein einheitlicher Bestand, sondern vier sehr unterschiedliche Substanzen: Fachwerk aus dem 16. und 17. Jahrhundert in der Altstadt mit Lehm und Kalk, Gründerzeit-Häuser mit Stuck und Bleirohren in Schwerte-Mitte und Ergste, Vor- und Nachkriegsbau mit 2-adriger Elektrik in Westhofen und Wandhofen, plus 70er-Reihenhäuser mit asbesthaltigen Fliesenklebern in Ergste und Villigst. Jede Schicht braucht ihren eigenen Sanierungsweg – und ihren eigenen Schadstoff-Check.

Wir starten Altbauprojekte nicht mit dem Bauantrag, sondern mit der Bestandsaufnahme: Probennahme im akkreditierten Labor, Bleirohrtest am Wasserhahn, Sichtbefund am Fachwerk-Schwellholz, statische Sichtung der Holzbalkendecken. Bei Denkmalbauten in der Altstadt liegen wir mit der Unteren Denkmalbehörde auf einer Linie: Lehmputz, Kalkmörtel, Holzfaserdämmung kapillaraktiv, Silikatfarbe – kein Acryl, kein Zement.

15 Minuten vom Kleyer Weg in Dortmund-Dorstfeld – Schwerte liegt direkt vor unserer Haustür. Ergste in 20 Minuten.

Schwerter Altbau-Typen im Überblick

Jede Epoche bringt eigene Probleme – und eigene Sanierungsstrategien

Fachwerk Altstadt (16./17. Jahrhundert)

Schwerte-Mitte – denkmalgeschützter Stadtkern rund um Markt und Ruhrstraße, Fachwerkbestand teils aus dem 16. und 17. Jhd.

Typische Probleme: Verformte Schwellenhölzer durch Spritzwasser, Gefache mit zementhaltigem Putz statt Lehm (Diffusionssperre, Tauwasser im Holz, Hausschwamm-Risiko), schiefe Decken, unsichtbare Schäden hinter DDR-zeitlichen Verkleidungen, Genehmigungspflicht bei jeder sichtbaren Maßnahme
Sanierungsspanne: §7i EStG: 9 % über 8 Jahre + 4 % über weitere 4 Jahre auf den Sanierungskostenanteil – bei 200.000 € und 42 % Grenzsteuer ca. 95.000 € Steuerersparnis über 12 Jahre

Gründerzeit (1870–1914)

Schwerte-Mitte (Ringstraßen-Zone, Bahnhofsumfeld), Ergste (Villigster Straße und Umgebung)

Typische Probleme: Stuckdecken unter abgehängten Systemdecken der 70er versteckt, Holzbalkendecken mit Schlacke-Fehlboden teils schadstoffbelastet, Bleirohre in der Trinkwasser-Steigleitung, einfach verglaste Kastenfenster, Putz auf Rohrgeflecht
Sanierungsspanne: ab 42.000 € (65 m²) bis 75.000 € (100 m²) – Bleirohrtausch, Elektrik 2- auf 3-adrig, Fenster-Restaurierung oder denkmalgerechter Ersatz

Vor 1949 / Nachkriegsbau

Westhofen, Wandhofen, Geisecke – Wiederaufbau-Quartiere, schlichte MFH und EFH entlang der Durchgangsstraßen

Typische Probleme: 2-adrige Elektrik ohne Schutzleiter, Asbest in alten Fußbodenbelägen (Floor-Flex-Platten, Cushion-Vinyl), Heizöl-Tanks im Keller, dünne Außenwände ohne Dämmebene
Sanierungsspanne: ab 35.000 € (70 m²) bis 65.000 € (110 m²) inkl. Asbest-Sanierung TRGS 519

70er-Bäder mit Asbest-Verdacht

Ergste, Villigst, Westhofen – Reihenhäuser und DHH 1965–1979

Typische Probleme: Asbesthaltige Fliesenkleber und Spachtelmassen in Bädern und Küchen, Cushion-Vinyl mit Asbestrückseite unter den Fliesen, Nachtspeicher-Heizungen mit Asbestplatten in der Wandkonstruktion
Sanierungsspanne: Asbest-Probennahme und Schadstoffsanierung 4.000–9.000 € zusätzlich zum Bad-Umbau

Kostenloses Altbau-Angebot für Schwerte in 48 Stunden

Bestandsaufnahme, Schadstoff-Check und Festpreisangebot – unverbindlich

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Sanierungsbaustelle – Altbau mit freigelegtem Mauerwerk

Typische Altbau-Probleme in Schwerte

Worauf wir im Schwerter Altbestand regelmäßig stoßen

Fachwerk in der Altstadt: Zementputz ist der teuerste Fehler

Schwerte-Mitte
Das Fachwerk rund um den Schwerter Markt aus dem 16. und 17. Jahrhundert funktioniert nur diffusionsoffen. Wer Gefache mit Zementputz schließt, eine Innendämmung mit Dampfsperre einbaut oder Acryl-Anstriche aufträgt, produziert Tauwasser im Holz – und nach fünf bis zehn Jahren Hausschwamm. Wir arbeiten ausschließlich mit Lehmputz, Kalkmörtel, Holzfaserdämmung kapillaraktiv und Silikatfarben. Die Untere Denkmalbehörde Schwerte akzeptiert genau diese Materialien; der Antragsweg ist bei uns eingespielt und dauert vier bis acht Wochen – kein Rätselraten.

§7i EStG: Wie der Bescheinigungs-Antrag in Schwerte funktioniert

Schwerte-Mitte
Für denkmalgeschützte Gebäude in Schwerte-Mitte ist §7i EStG der finanziell stärkste Hebel: Eigentümer können 9 % der bescheinigten Sanierungskosten über acht Jahre und weitere 4 % über vier Jahre steuerlich absetzen. Die Untere Denkmalbehörde Kreis Unna stellt die Bescheinigung aus – Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Baubeginn abgestimmt wurden und nachweislich denkmalgerecht sind. Wir bereiten die Antragsunterlagen auf, stimmen Material- und Detailplanung vorab mit der Behörde ab und dokumentieren die Bauphase fotografisch für den Bescheinigungs-Nachweis.

Gründerzeit in Ergste: Stuck freilegen, Bleirohre tauschen

ErgsteSchwerte-Mitte
In Ergste stehen entlang der Villigster Straße und in der Nähe des Bahnhofs mehrere Gründerzeit-Häuser, die in den 70ern abgehängte Decken und Rigipswände bekommen haben. Darunter schlummern original Stuckdecken und Holzbalkendecken mit Fehlboden-Verfüllung aus Schlacke – teils schadstoffbelastet. Wir öffnen punktuell, beproben die Schlacke, entsorgen kontaminiertes Material nach AVV-Schlüssel und bauen die Decke mit Trockenschüttung neu auf. Stuckrosetten und Profile legen wir frei, restaurieren Fehlstellen mit Stuck-Zement und schützen so den historischen Charakter der Wohnung.

Schadstoff-Bestandsaufnahme nach TRGS 519 – Pflicht vor Beginn

Schwerte-MitteErgsteWesthofenWandhofenGeisecke
Bei Schwerter Altbauten vor 1993 ist Asbest fast Standardbefund: Floor-Flex-Platten, Cushion-Vinyl, asbesthaltige Fliesenkleber in 70er-Bädern. Wir machen vor Sanierungsbeginn die Materialprobe im akkreditierten Labor (50 bis 150 € pro Probe), dokumentieren Befunde und sanieren bei positivem Test nach TRGS 519 mit Fachfirma, Schwarz-Weiß-Schleuse und Luftmessung. Bleirohre in Gründerzeit-Steigleitungen prüfen wir mit Schnelltest am Wasserhahn – Tausch ist Pflicht, sobald der Grenzwert 0,01 mg/l der Trinkwasserverordnung überschritten wird.

Alle diese Punkte berücksichtigen wir bei der Bestandsaufnahme und kalkulieren sie transparent im Festpreisangebot.

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Altbau-Beispiele aus Schwerte und Umgebung

Komplettsanierungen im Ruhrgebiet

Förderung für Altbausanierung in Schwerte

KfW, BAFA, Denkmalschutz-AfA und lokale Programme

Lokale Programme

Schwerte selbst hat kein flächiges Sanierungsgebiet nach §7h EStG. Wir prüfen für Altstadt-Objekte die §7i-EStG-Bescheinigung über die Untere Denkmalbehörde Kreis Unna – das ist der finanziell attraktivste Hebel für denkmalgeschützte Fachwerk- und Gründerzeithäuser in Schwerte-Mitte.

Denkmalschutz-AfA

Denkmalschutz-AfA §7i EStG: 9 % über 8 Jahre + 4 % über weitere 4 Jahre auf den bescheinigten Sanierungsanteil – nur für Eigentümer mit Steuerlast wirksam. NRW.BANK-Darlehen ergänzend bis 150.000 € pro Wohneinheit.

Wir prüfen bei der Bestandsaufnahme, welche Programme für Ihr Objekt greifen, und unterstützen bei der Antragstellung.

Fachwerk in Schwerte-Mitte heißt für uns: erst Schadstoff-Probe, dann Substanz-Befund, dann Denkmalantrag, dann Bauphase – und ausschließlich diffusionsoffene Materialien. Wer Zementputz ans Fachwerk bringt, spart kurz und zahlt lang.
Holger Neumann, Geschäftsführer neurealis
Holger Neumann
Geschäftsführer neurealis GmbH

Kundenstimmen aus Schwerte und Umgebung

Stimmen aus unseren Sanierungsprojekten im Ruhrgebiet

5 von 5 Sternen

“ Schwerte, Altbau. Schimmel an der Nordwand, dazu veraltetes Bad. neurealis hat beides in einem Zug erledigt: Ursachenbeseitigung, Abdichtung, neues Bad. Fünfeinhalb Wochen. Festpreis hat gestimmt, Schimmel ist weg.

EL

Erwin L.

Eigentümer, ETW Schwerte

5 von 5 Sternen

“ Wasserschaden im zweiten Obergeschoss – Decke, Wände, Boden komplett betroffen. Binnen 48 Stunden war ein Ansprechpartner vor Ort. Die Sanierung der 62-m²-Wohnung dauerte vier Wochen, danach konnte ich sofort neu vermieten.

KP

Kathrin P.

Vermieterin, 2 WE in Schwerte

5 von 5 Sternen

“ Schwerte-Ergste. Eigentumswohnung, 69 m². Badsanierung und neue Böden im ganzen Objekt. Der Bauleiter hat mit unserer WEG-Verwaltung kommuniziert – das hat uns viel Arbeit abgenommen. Fünf Wochen, alles bestens.

CS

Christa S.

Eigentümerin, ETW Schwerte-Ergste

4,7
4,7 von 5 Sternen
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Kosten & Preise

Was kostet eine Altbausanierung in Schwerte?

Fachwerk-Sanierung in der Schwerter Altstadt mit denkmalgerechten Materialien: 1.800 bis 2.800 € pro m² Wohnfläche, davon ein Teil über §7i absetzbar. Gründerzeit mit Bleirohrtausch, Elektrik-Erneuerung und Stuck-Restaurierung: 42.000 bis 75.000 € für 65 bis 100 m². Vor- und Nachkriegsbau mit Asbest-Sanierung TRGS 519 und Fenstertausch: 35.000 bis 65.000 € für 70 bis 110 m². Schadstoff-Sanierung kommt auf 4.000 bis 12.000 € je nach Befund obendrauf.

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Verbindlicher Festpreis nach Bestandsaufnahme Schadstoff-Check inklusive (TRGS 519) Förderberatung für KfW, BAFA und §7i AfA

Altbausanierung Schwerte – FAQ

Warum macht ihr immer zuerst eine Schadstoff-Probe?
Weil ein positiver Asbest-Befund die Sanierung komplett umstellt: TRGS-519-Fachfirma, Schwarz-Weiß-Schleuse, Unterdruck-Halten, Luftmessung am Ende. Wer das übersieht und einfach Fliesen abklopft, gefährdet Bewohner und Handwerker und macht sich strafbar. 50 bis 150 € pro Probe sind die billigste Versicherung gegen einen sechsstelligen Sanierungs-Schaden.

Wie geht ihr mit Fachwerk in der Schwerter Altstadt um?
Diffusionsoffen, ohne Ausnahme. Lehm- und Kalkputze, Holzfaserdämmung kapillaraktiv, Silikatfarbe. Schwellhölzer mit Schäden tauschen wir partiell durch Eichenbohlen, nicht mit Stahl-Konsolen. Die Genehmigungspraxis der Unteren Denkmalbehörde Schwerte kennen wir – das spart 4 bis 8 Wochen Antragszeit.

Lohnt sich §7i steuerlich wirklich?
Bei Vermietung fast immer, bei Selbstnutzern abhängig vom Steuersatz. 9 % über 8 Jahre + 4 % über weitere 4 Jahre auf den bescheinigten Sanierungsanteil bedeutet bei 200.000 € Sanierungskosten und 42 % Grenzsteuer rund 95.000 € Steuerersparnis über 12 Jahre. Wir empfehlen einen Vor-Ort-Termin mit Ihrem Steuerberater und uns gemeinsam – damit der Bescheinigungs-Anteil sauber abgegrenzt wird.

Tauscht ihr auch Bleirohre in Gründerzeit-Häusern in Ergste?
Ja, das ist bei Gründerzeit- und Vorkriegsbeständen Standard. Bleirohre erkennt man an grauer matter Oberfläche und weicher Verformbarkeit in der Steigleitung. Wir testen erst mit Schnelltest am Wasserhahn (Grenzwert TrinkwV 0,01 mg/l), tauschen dann auf Edelstahl oder Kunststoff PE-Xc, mit neuer Steigleitung und Anschluss an die Wohneinheit.

Wie ist die Reihenfolge bei einer Komplettsanierung Altbau in Schwerte?
1. Bestandsaufnahme und Schadstoff-Probe. 2. Statisches Gutachten bei Holzbalkendecken oder Fachwerk. 3. Denkmalantrag für Altstadt-Objekte. 4. Schadstoff-Sanierung TRGS 519. 5. Bleirohr- und Elektrik-Tausch. 6. Substanz-Reparatur (Schwellhölzer, Putz). 7. Hülle (Fenster, Innendämmung). 8. Innenausbau (Bad, Böden, Heizung). Wer die Reihenfolge umdreht, baut auf Sand.

Welche Förderung passt für Altbau in Schwerte?
Bei Denkmal: §7i EStG 9 % über 8 Jahre + 7 % über weitere 4 Jahre — über 12 Jahre kumuliert 100 % der bescheinigten Sanierungskosten als Sonderabschreibung. Bei Stadtumbaugebieten ergänzend §7h EStG mit gleicher Struktur. NRW.BANK-Darlehen bis 150.000 € pro Wohneinheit. Schadstoff-Sanierung selbst ist nicht direkt gefördert – fließt aber als Baunebenkosten in die §7i-Bemessungsgrundlage ein und wirkt damit indirekt steuerlich.

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