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Altbausanierung Herdecke – Gründerzeit-Ortskern, Stuck-Bestand, §7i Denkmal-AfA

Altbausanierung Herdecke – Gründerzeit-Ortskern, Stuck-Bestand, §7i Denkmal-AfA

  • Denkmalgeschützter Kern Herdecke-Mitte, Stuck-Wohnhäuser in Kirchende, Vorkriegsbau in Ende – Schadstoff-Befund (TRGS 519, Bleirohrtest) vor jedem Abriss, Denkmal-Abstimmung mit EN-Kreis-Behörde, §7i AfA bis 100 % über 12 Jahre
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Altbau in Herdecke sanieren – worauf es ankommt

23.000 Einwohner, gewachsene Bausubstanz, klare Sanierungs-Cluster

Altbausanierung in Herdecke beginnt nicht mit dem Abbruchhammer, sondern mit dem Klopfen: Stuck unter der Abhängdecke? Asbest im Cushion-Vinyl? Blei in der Trinkwasserleitung? In Herdecke-Mitte und Kirchende steckt Gründerzeit-Substanz, die bei unsachgemäßem Umgang zerstört und bei richtiger Herangehensweise zur §7i-Steuerstunde wird.

Wir kommen vom Kleyer Weg in 20 Minuten nach Herdecke. Vor jedem Abriss steht die Materialprobe (PLM für Asbest, Magnet-Test für Bleirohre, Sichtbefund KMF), bei Denkmal-Substanz die Vorab-Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde EN-Kreis. Kalkputz, Holzfaser, Hanf – atmungsaktive Dämmstoffe für Fachwerk. Polystyrol scheidet aus.

Vom Kleyer Weg in Dortmund-Dorstfeld erreichen wir Herdecke in 20 Minuten über die A1.

Herdecker Altbau-Typen im Überblick

Jede Epoche bringt eigene Probleme – und eigene Sanierungsstrategien

Gründerzeit und Historismus (vor 1914)

Denkmalgeschützter Ortskern Herdecke-Mitte, Hangbebauung am Harkortsee, einzelne Herrenhäuser in Ahlenberg

Typische Probleme: Stuckdecken hinter Hohlraumplatten, Fachwerkkerne mit nicht-atmungsaktivem Zementputz übermalt, Bleirohre in Hauswasserleitungen, Holzbalkendecken mit Schlacke-Schüttung, Schiefer-Fassaden mit Metalldübeln aus früher Restaurierung
Sanierungsspanne: §7i Denkmal-AfA: 100 Prozent der begünstigten Herstellungskosten über 12 Jahre steuerlich absetzbar

Gründerzeit-Mehrfamilienhäuser (1880–1918)

Kirchende und übergang Herdecke-Mitte – markante Stuck-Fassaden, gemeinschaftliche Treppenhäuser

Typische Probleme: Stuckdecken in Wohnräumen unter eingezogenen Rigips-Abhängdecken verborgen, Parkett auf Drempel-Kante gelegt und danach mit PVC überlegt, Bleirohre im Trinkwassernetz, Kellergewölbe mit Feuchtigkeitsproblem durch fehlende Außenabdichtung
Sanierungsspanne: Stuck-Freilegung und Restaurierung: 120 bis 350 €/m² je nach Tiefengrad; Gesamt-Sanierungsspanne 40.000 bis 120.000 € pro MFH-Stockwerk

Zwischen- und Nachkriegsbau (1918–1949)

Herdecke-Mitte, Kirchende-Rand, Westende nahe Gemeinschaftskrankenhaus

Typische Probleme: Cushion-Vinyl-Bodenbelag mit Asbestfasern, Asbest-Spachtelmassen an Wand-/Deckenübergängen, Teer-Korkdämmung, stoff-isolierte Elektrik (Gummi-Ummantelung vor 1960), Bleirohre im Trinkwassernetz
Sanierungsspanne: Schadstoffsanierung TRGS 519: 8.000 bis 25.000 € pro Bereich

Wiederaufbau und frühe 50er

Ende und Übergangsbereiche zu Kirchende, teilweise Westende

Typische Probleme: Welleternit-Garagen und -Anbauten, Vermiculit-Schüttungen in Holzbalkendecken, Hanf-Dichtungen und Bleilote in Wasserleitungen, alte KMF-Dachdämmung
Sanierungsspanne: Asbest-Demontage nach TRGS 519: 5.000 bis 18.000 € pro Bereich; KMF-Austausch: 80 bis 140 €/m²

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Sanierungsbaustelle – Altbau mit freigelegtem Mauerwerk

Typische Altbau-Probleme in Herdecke

Worauf wir im Herdecker Altbestand regelmäßig stoßen

Stuck-Bestand in Kirchende – Freilegung vor Abriss

KirchendeHerdecke-Mitte
In Kirchende gibt es eine bemerkenswerte Dichte an gründerzeitlichen Mehrfamilienhäusern mit original erhaltenen Stuckdecken – viele davon in den letzten Jahrzehnten unter eingezogenen Rigips-Platten oder Holzwolle-Leichtbauplatten versteckt. Wer diese Decken einfach ausbaut oder abschlägt, vernichtet unwiederbringlich Substanz mit §7i-Potenzial. Wir klopfen vor jedem Abriss ab, ob dahinter Stuck verborgen ist, und stimmen den Umgang mit dem Denkmalpfleger im EN-Kreis ab – Freilegung und Restaurierung ist oft günstiger als Neubau-Stuckateur.

Gründerzeit-Fachwerk Herdecke-Mitte – kein Zementputz auf historischem Holzwerk

Herdecke-Mitte
Im denkmalgeschützten Kern von Herdecke-Mitte finden sich Fachwerk-Gebäude aus dem 19. Jahrhundert, viele mit nicht-atmungsaktivem Zement- oder Kunstharzputz übermalt, der die Holzkonstruktion zum Faulen bringt. Fachwerk verlangt Kalkputz innen und außen, Holzfaser- oder Hanf-Innendämmung, original Sprossenfenster aus Holz mit Wärmeschutzverglasung. Denkmalbehörde EN-Kreis stimmt alle Materialien vor Baubeginn ab – wir liefern die Bescheinigung nach §7i EStG vor erster Faktur.

Asbest in Cushion-Vinyl und Welleternit – TRGS 519 Pflicht

EndeKirchendeWestende
Asbest steckt in Herdecker Altbauten vor allem in zwei Bereichen: in Cushion-Vinyl-Bodenbelägen der 50er bis 70er Jahre (Ende, Kirchende, Westende) und in Welleternit auf Garagen und Anbauten aus der Nachkriegszeit. Vor jeder Demontage nehmen wir eine Materialprobe zur PLM-Analyse. Bei Asbest-Nachweis läuft die Demontage als Schwarz-Weiß-Bereich nach TRGS 519: Unterdruck-Anlage, zertifizierter Sachkundiger, PSA Stufe P3, Entsorgung als gefährlicher Abfall AVV 17 06 05*.

Bleirohre im Trinkwasser – Gründerzeit-Problem in Herdecke-Mitte und Ende

Herdecke-MitteEnde
In den ältesten Herdecker Gebäuden (Herdecke-Mitte, Ende) finden sich noch Bleirohre hinter Putz – oft erst sichtbar bei Badumbauten oder Leitungssanierungen. TrinkwV 2013 setzt Grenzwert auf 0,01 mg/l Blei; Bleirohre liegen fast immer darüber. Wir prüfen beim Erstbesuch per Magnet-Test und optischer Begutachtung, bei Verdacht kommt eine Wasserprobe. Austausch in Mehrschichtverbund oder Edelstahl-Pressverbinder – sauber unter Putz mit minimalen Stemmarbeiten.

§7i EStG – Denkmal-AfA nur mit Vorab-Bescheinigung EN-Kreis

Herdecke-MitteAhlenberg
Herdecke-Mitte hat denkmalgeschützte Bausubstanz, für die §7i EStG gilt: 9 % der begünstigten Herstellungskosten in den ersten 8 Jahren, 7 % in den folgenden 4 Jahren – zusammen 100 % über 12 Jahre absetzbar. Der Haken: Die Bescheinigung der Unteren Denkmalbehörde des EN-Kreises muss VOR Baubeginn beantragt und erteilt werden. Nachträgliche Bescheinigung gibt es nicht. Wir koordinieren den Abstimmungsprozess – Fensterformat, Fassadenmaterial, Putztyp – vor dem ersten Handgriff.

Alle diese Punkte berücksichtigen wir bei der Bestandsaufnahme und kalkulieren sie transparent im Festpreisangebot.

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Altbau-Beispiele aus Herdecke und Umgebung

Komplettsanierungen im Ruhrgebiet

Förderung für Altbausanierung in Herdecke

KfW, BAFA, Denkmalschutz-AfA und lokale Programme

Lokale Programme

Herdecke hat kein flächendeckendes Sanierungsgebiet nach §7h EStG. Für Altbaubesitzer zählen §7i Denkmal-AfA und §35a EStG (Handwerker-Pauschale: 20 Prozent der Lohnkosten bis 1.200 € p.a.). Gründerzeit-Objekte in Kirchende und Herdecke-Mitte können je nach Listung ebenfalls §7i-berechtigt sein.

KfW

Bundesförderprogramme für Denkmal-Sanierung lassen sich mit §7i AfA kombinieren – aber Anforderungen an Denkmal-Verträglichkeit müssen erfüllt sein. Einzelmaßnahmen-Zuschüsse für Fenster, diffusionsoffene Fassadendämmung und neue Heizung sind im Altbau-Bestand möglich.

BAFA

Heizungstausch im Altbau: ergänzende Förderung gilt, wenn das gewählte Heizsystem zur Substanz passt. Bei Fachwerk und historischer Substanz ist Hochtemperatur-Heizsystem oft notwendig. Wir prüfen die Heiztechnik-Optionen vor Antragsstellung.

Denkmalschutz-AfA

§7i EStG: 9 Prozent (Jahre 1–8) + 7 Prozent (Jahre 9–12) = 100 Prozent auf begünstigte Herstellungskosten. Voraussetzung: Bescheinigung EN-Kreis VOR Baubeginn. §35a EStG: 20 Prozent der Lohnkosten, bis 6.000 € Bemessungsgrundlage pro Jahr – für Selbstnutzer. Schadstoff-Lohnkosten (Asbest-Demontage) zählen bei §35a mit.

Wir prüfen bei der Bestandsaufnahme, welche Programme für Ihr Objekt greifen, und unterstützen bei der Antragstellung.

In Herdecke-Mitte steckt mehr Gründerzeit unter Rigips und Tapete als die meisten ahnen. Wir legen erst frei – dann entscheiden wir, was erhalten wird und was weg muss.
Holger Neumann, Geschäftsführer neurealis
Holger Neumann
Geschäftsführer neurealis GmbH

Kundenstimmen aus Herdecke und Umgebung

Stimmen aus unseren Sanierungsprojekten im Ruhrgebiet

5 von 5 Sternen

“ Herdecke, Altbau am Hang. Nicht einfach zu sanieren wegen der Hanglage. neurealis hat sich das genau angeschaut und einen ehrlichen Plan gemacht. Feuchteschutz, neues Bad, neue Böden. Sechs Wochen. Alles wie besprochen.

LH

Lieselotte H.

Eigentümerin, ETW Herdecke

5 von 5 Sternen

“ Zwei Wohnungen in Herdecke, Baujahr 1971. Bäder, Elektrik, Böden – beides parallel saniert. Der Bauleiter hat den engen Zeitplan im Griff gehabt. Sieben Wochen für beide. Festpreis, keine Nachträge.

RA

Reiner A.

Vermieter, 4 WE Herdecke

5 von 5 Sternen

“ Unsere Mietwohnung in Herdecke brauchte nach acht Jahren eine Auffrischung. Böden, Malerarbeiten, Badarmatur tauschen. Zweieinhalb Wochen, der Mieter konnte fast nahtlos wieder einziehen. Schnell und unkompliziert.

MG

Marianne G.

Vermieterin, 2 WE Herdecke

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Kosten & Preise

Was kostet eine Altbausanierung in Herdecke?

Schadstoffsanierung nach TRGS 519: 5.000 bis 25.000 € je nach Befund und Umfang. Stuck-Freilegung und Restaurierung: 120 bis 350 €/m². Bleirohr-Austausch EFH oder Wohnung: 80 bis 150 €/lfm. Komplette Elektrik-Erneuerung: 90 bis 130 €/m² Wohnfläche. §7i-Bescheinigung holt den Investitionsaufwand über 12 Jahre Steuer zurück – bis 100 Prozent auf die begünstigten Herstellungskosten.

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Verbindlicher Festpreis nach Bestandsaufnahme Schadstoff-Check inklusive (TRGS 519) Förderberatung für KfW, BAFA und §7i AfA

Altbausanierung Herdecke – FAQ

Warum legt ihr Stuckdecken frei statt direkt neu abzuhängen?
Weil in Kirchende und Herdecke-Mitte hinter jeder zweiten Rigips-Platte originaler Stuck aus der Gründerzeit liegt – Eierstab, Floralornament, Kassetten. Wer den abbaut, vernichtet Substanz mit §7i-Steuerpotenzial und regionaler Seltenheit. Wir klopfen jede Fläche ab, bevor wir entscheiden. Freilegung und Restaurierung kostet 120 bis 350 €/m² – ist aber bei §7i zu 100 Prozent auf 12 Jahre absetzbar.

Was kostet eine Altbausanierung in Herdecke mit Denkmal-Auflagen?
Vor jedem Festpreis steht die Vorab-Abstimmung mit der Denkmalbehörde EN-Kreis und der Schadstoff-Befund: PLM-Analyse Asbest (300 bis 600 € pro Probe), Bleirohrtest (Wasserprobe ca. 80 €), KMF-Probe bei Dämmung. Nach Befund und Denkmal-Abklärung folgt der Festpreis. Aufschlag für TRGS-519-Demontage: 5.000 bis 18.000 € je nach Befund. Fenster nach Denkmal-Vorgabe: 1.200 bis 2.500 € pro Stück. §7i holt über 12 Jahre bis zu 100 Prozent zurück.

Wie erkennt ihr Asbest im Cushion-Vinyl in Ende und Kirchende?
Optisch allein reicht nicht – Cushion-Vinyl der 50er bis 70er sieht oft harmlos aus. Wir entnehmen eine Probe (ca. 5 × 5 cm) und schicken sie zur PLM-Analyse ins Labor. Ergebnis in 2 bis 5 Werktagen. Bei Asbest-Nachweis läuft die Demontage als Schwarz-Weiß-Bereich: Unterdruck-Anlage, Sachkundiger nach TRGS 519, PSA Stufe P3, Entsorgung AVV 17 06 05*. Ohne Befund keine Demontage.

Was bringt §7i EStG konkret bei einem Herdecker Gründerzeit-Objekt?
Bei 200.000 € begünstigten Herstellungskosten setzt §7i in Jahr 1 bis 8 je 9 % = 18.000 € p.a. steuerlich ab, in Jahr 9 bis 12 je 7 % = 14.000 € p.a. Über 12 Jahre: 200.000 € komplett abgesetzt. Bei Grenzsteuersatz 42 % ergibt das 84.000 € reale Steuerersparnis. Voraussetzung: Bescheinigung der Unteren Denkmalbehörde EN-Kreis VOR erstem Bautag und abgestimmte Maßnahmen.

Wie geht ihr mit Fachwerk im Ortskern Herdecke-Mitte um?
Fachwerk braucht Diffusionsoffenheit – Kalkputz innen und außen, Holzfaser- oder Hanf-Innendämmung, keine Polystyrol-Platte. Die Denkmalbehörde EN-Kreis fordert Originalfensterformat (Sprossenteilung, Holzrahmen) und Schiefer-Fassade, wo Originalbestand vorhanden ist. Wir stimmen alle Materialien vorab ab, bestellen Kalkputz-Mischung passend zur Gebäudeepoche und arbeiten mit Restauratoren zusammen, wo Originalputz erhalten werden soll.

Wie erkennt ihr Bleirohre im Erstbesuch?
Blei ist nicht magnetisch und weich – beim Magnet-Test klebt der Magnet nicht, beim Ankratzen mit dem Schraubenzieher zeigt sich weiches, mattes Metall mit leichtem Blei-Glanz. Bei Verdacht entnehmen wir an einer zugänglichen Stelle eine Wasserprobe (Grenzwert TrinkwV: 0,01 mg/l). Ist Blei nachgewiesen, ist Austausch Pflicht. Wir verlegen Mehrschichtverbund-Rohr (PE-X/Al) oder Edelstahl-Pressverbinder – minimal-invasiv mit Stemmarbeiten nur an Verbindungspunkten.

Wie lange dauert eine Altbausanierung in Herdecke mit Stuck-Freilegung und Schadstoff-Befund?
Befund-Phase: 2 bis 4 Wochen (Probennahme, Labor, Denkmal-Abstimmung, Sanierungskonzept). TRGS-519-Demontage: 1 bis 3 Wochen je nach Befund-Umfang. Stuck-Freilegung und Restaurierung: 1 bis 4 Wochen je nach Fläche. Substanz-Sanierung (Bad, Wände, Böden, Elektrik) danach: 6 bis 14 Wochen. Bei Denkmal-Auflagen kommt der Abstimmungsvorlauf mit der Behörde hinzu: 4 bis 8 Wochen vor Baubeginn einkalkulieren.

Gibt es Förderprogramme für Altbau-Sanierung im Denkmal?
Ja – Bundesförderprogramme für Denkmal-Sanierung sind mit §7i AfA kombinierbar. Bedingung: Energieberater erstellt Konzept, Maßnahmen müssen den Denkmal-Standard erreichen und gleichzeitig denkmalkonform sein. Einzelmaßnahmen-Zuschüsse für Fenster und Fassade lassen sich separat beantragen. Anträge zwingend vor Baubeginn.

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