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Altbausanierung Lünen – Zechensiedlung, Vorkriegsbestand, Stuck-Fassaden

Altbausanierung Lünen – Zechensiedlung, Vorkriegsbestand, Stuck-Fassaden

Brambauer Bergarbeitersiedlung (Zeche Minister Achenbach 1900–1992, denkmalgeschützte Ziegelbausubstanz), Vorkriegsbestand in Lünen-Mitte, Stuck-Fassaden in Lünen-Süd – wir kennen jeden Altbau-Cluster in Lünen.

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Altbau in Lünen sanieren – worauf es ankommt

86.000 Einwohner, gewachsene Bausubstanz, klare Sanierungs-Cluster

Lünens Altbestand teilt sich in vier unterschiedliche Cluster. Die denkmalgeschützten Bergarbeitersiedlungen in Brambauer (Zeche Minister Achenbach, 1900–1992) und Horstmar (Zeche Preußen) mit massivem Ziegelbau und Bergbau-Setzungsrissen. Die Vorkriegsbauten in Lünen-Mitte, Geistviertel und Osterfeld (30 Prozent des Bestands) mit Bleirohren, Holzbalkendecken und vereinzelten Stuckelementen. Die Gründerzeitbauten in Lünen-Süd mit Stuck-Fassaden und steuerlich attraktiven §7h-Abschreibungen. Und die Dreispänner der 60er und 70er in Gahmen und Lünen-Nord mit Floor-Flex-Böden, engen Bädern und Einrohrheizungen.

20 Minuten vom Kleyer Weg über die A2. Wir kennen die Denkmal-Zechensiedlung in Brambauer, die Bleirohre in Geistviertel-Vorkriegsbauten und die Asbestböden in Gahmen-Dreispännern aus eigenen Projekten. Die Förderstruktur für §7i und §7h haben wir mehrfach mit Eigentümern durchgearbeitet.

20 Minuten vom Kleyer Weg in Dortmund-Dorstfeld über die A2. Brambauer und Horstmar liegen direkt an der Stadtgrenze zu Dortmund-Mengede – oft sind wir in 15 Minuten dort.

Lüner Altbau-Typen im Überblick

Jede Epoche bringt eigene Probleme – und eigene Sanierungsstrategien

Denkmal-Zechensiedlung (1900–1950er)

Brambauer (Zeche Minister Achenbach, 1900–1992 in Betrieb) und Horstmar (Zeche Preußen) – historisches Ziegelmauerwerk, 38 bis 50 cm Wandstärke, unter Denkmalschutz

Typische Probleme: Bergbau-Setzungsrisse durch Spätfolgen des Steinkohleabbaus, Reste von Kohleheizungen mit stillgelegten Schornsteinzügen, einfach verglaste Holzfenster, Bleirohre in der Trinkwasserinstallation
Sanierungsspanne: ab 38.000 € (65 m²) plus 3.000 bis 8.000 € Risssanierung; Denkmal-AfA §7i/§7h nutzbar

Vorkriegsbau (vor 1945)

Lünen-Mitte (Altstadt), Geistviertel, Osterfeld – rund 30 Prozent des Bestands stammt aus der Vorkriegszeit

Typische Probleme: Holzbalkendecken, Bleirohre in der Trinkwasserinstallation, einfach verglaste Holzfenster, 2-adrige Elektrik ohne FI-Schutzschalter
Sanierungsspanne: ab 38.000 € (65 m²) bis 60.000 € (85 m²) bei Bleirohrtausch

Gründerzeit und Stuck-Fassaden (1890–1918)

Lünen-Süd und Lünen-Mitte – vereinzelte Gründerzeitbauten mit Stuckelementen an Fassade und Decken

Typische Probleme: Stuck-Substanz erfordert Bestandsaufnahme vor Putzarbeiten, Holzbalkendecken, alte Gasanschlüsse, fehlende Badezimmer im Originalbestand
Sanierungsspanne: ab 42.000 € (65 m²) – Denkmal- oder Ortsbildschutz prüfen, §7h ggf. anwendbar

Dreispänner und Nachkriegsbestand (1950–1979)

Gahmen, Lünen-Nord, Alstedde – typische 60er-/70er-MFH mit drei Wohnungen pro Geschoss und Floor-Flex-Böden

Typische Probleme: Winzige Bäder unter 4 m², schmale 80-cm-Flure, Floor-Flex-Böden mit Asbest, Einrohrheizungen, dünne Trennwände
Sanierungsspanne: ab 22.000 € (40 m²) plus ggf. Asbest-Sanierung 2.000 bis 5.000 € und Grundriss-Anpassung 3.000 bis 6.000 €

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Sanierungsbaustelle – Altbau mit freigelegtem Mauerwerk

Typische Altbau-Probleme in Lünen

Worauf wir im Lüner Altbestand regelmäßig stoßen

Denkmal-Zechensiedlung Brambauer: §7i, §7h und historische Bausubstanz

Brambauer
Die Bergarbeitersiedlung Brambauer entstand mit der Zeche Minister Achenbach, die von 1900 bis 1992 in Betrieb war – rund 126 Millionen Tonnen Steinkohle wurden dort gefördert. Das hinterließ nicht nur Industriegeschichte, sondern auch Bausubstanz, die heute unter Denkmalschutz steht. Massives Ziegelmauerwerk, 38 bis 50 cm Wandstärke, charakteristische Bergarbeiterhausgrundrisse mit Kohlenkeller und Schornsteinzügen. Für Eigentümer, die solche Häuser sanieren und vermieten, gibt es eine attraktive steuerliche Möglichkeit: §7i EStG mit 9 Prozent Abschreibung über 12 Jahre (Denkmalschutz) oder §7h bei Stadtumbaugebieten. Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalbehörde der Stadt Lünen und qualifizierter Sanierungsvertrag. Wir haben diese Abstimmungen mehrfach begleitet.

Bergbau-Setzungsrisse in Brambauer und Horstmar: fachgerechte Stabilisierung vor der Innensanierung

BrambauerHorstmar
In den Bergarbeitersiedlungen von Brambauer und Horstmar treten bis heute Setzungsrisse auf – durch Bodenbewegungen, die Jahrzehnte nach dem Ende des Steinkohleabbaus noch nachwirken. Risse von 3 bis 8 mm Breite an Fassaden und Innenwänden, schiefe Böden, verzogene Türrahmen sind die typischen Erscheinungsbilder. Unsere Reihenfolge: erst Rissdokumentation mit Foto und Messung, bei Rissen über 5 mm Statiker-Konsultation, dann Boden-Ausgleich mit Nivelliermasse und Rissverpressung. Erst danach beginnt die eigentliche Innensanierung – sonst reißt frischer Putz nach zwei Jahren erneut auf. Diese Reihenfolge ist in Brambauer und Horstmar Standard für uns.

Kohleheizungsreste in Zechenhäusern: Schornsteinzüge, Rußablagerungen, Asbest-Dichtungen

BrambauerHorstmarGahmen
Viele Zechenhäuser in Brambauer und Horstmar hatten bis in die 1980er Jahre Kohleöfen als primäre Heizquelle. Bei Sanierungen finden wir stillgelegte Schornsteinzüge mit Rußablagerungen im Wandaufbau, Kohlenkeller mit verfestigten Resten, alte Verbindungsrohre und – besonders wichtig – häufig asbesthaltige Dichtungsmassen in Kaminanschlüssen. Wir nehmen vor dem Rückbau Materialproben und lassen im akkreditierten Labor prüfen. Asbesthaltige Materialien werden nach TRGS 519 entsorgt, der Schornstein fachgerecht zurückgebaut oder für eine Heizungserneuerung zugemauert. Staatliche Zuschüsse für den Heizungstausch machen den Rückbau wirtschaftlich.

Bleirohre in Vorkriegsbauten Lünen-Mitte und Geistviertel

Lünen-MitteGeistviertelOsterfeld
Bei Vorkriegsbauten in Lünen-Mitte und Geistviertel finden wir regelmäßig Bleileitungen in der Trinkwasserinstallation. Die Trinkwasserverordnung schreibt einen Grenzwert von 10 µg/l vor – Bleirohre überschreiten diesen Wert häufig. Als Vermieter haften Sie persönlich, wenn Mieter gesundheitliche Schäden durch Blei geltend machen. Wir tauschen vom Hausanschluss bis zur letzten Zapfstelle aus – Kosten je nach Leitungslänge 3.000 bis 6.000 Euro, abhängig davon ob Wände geöffnet werden müssen. Kombiniert mit einem Badumbau sind die Mehrkosten überschaubar.

Floor-Flex-Böden mit Asbest in Dreispännern Gahmen und Lünen-Nord

GahmenLünen-NordAlstedde
Die typischen Dreispänner der 60er und frühen 70er in Gahmen und Lünen-Nord haben Floor-Flex-Böden – Vinylbeläge, die bis Ende der 1970er Jahre regelmäßig asbesthaltige Fasern enthielten. Vor dem Entfernen nehmen wir eine Materialprobe mit und lassen sie im Labor analysieren. Bestätigter Asbestgehalt bedeutet Entsorgung nach TRGS 519 mit dokumentierter Übergabe an einen zertifizierten Entsorger – Kosten typisch 15 bis 25 Euro pro m². In einem 65-m²-Dreispänner sind das 975 bis 1.625 Euro, die wir transparent in die Eventualliste aufnehmen.

Alle diese Punkte berücksichtigen wir bei der Bestandsaufnahme und kalkulieren sie transparent im Festpreisangebot.

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Altbau-Beispiele aus Lünen und Umgebung

Komplettsanierungen im Ruhrgebiet

Förderung für Altbausanierung in Lünen

KfW, BAFA, Denkmalschutz-AfA und lokale Programme

Lokale Programme

Brambauer ist als denkmalgeschütztes Stadtquartier eingestuft – konkrete Fördergebiete und Abstimmung zur Sanierungsgenehmigung über die Denkmalschutzbehörde der Stadt Lünen. Lünen-Süd ist als Stadtumbaugebiet nach §7h ausgewiesen.

Denkmalschutz-AfA

§7i EStG für denkmalgeschützte Häuser in Brambauer: 9 Prozent Abschreibung über 12 Jahre. §7h EStG für Stadtumbaugebiete (Lünen-Süd): ebenfalls 9 Prozent über 12 Jahre. NRW.BANK-Darlehen bis 150.000 Euro pro Wohneinheit als Ergänzungsfinanzierung.

Wir prüfen bei der Bestandsaufnahme, welche Programme für Ihr Objekt greifen, und unterstützen bei der Antragstellung.

Lünen liegt nur 20 Minuten vom Firmensitz entfernt. Die Zechensiedlung Brambauer ist bauhistorisch einmalig – und sanierungstechnisch anspruchsvoll. Setzungsrisse, Kohleheizungsreste, asbesthaltige Böden: das sind unsere Stammthemen dort.
Holger Neumann, Geschäftsführer neurealis
Holger Neumann
Geschäftsführer neurealis GmbH

Kundenstimmen aus Lünen und Umgebung

Stimmen aus unseren Sanierungsprojekten im Ruhrgebiet

5 von 5 Sternen

“ Wohnung in Lünen-Brambauer nach Wasserschaden. Böden und Wände im Wohnzimmer und Flur betroffen. neurealis hat erst trocknen lassen, dann saniert. Vier Wochen aktive Bauzeit. Ergebnis einwandfrei, Festpreis eingehalten.

KF

Konrad F.

Eigentümer, ETW Lünen-Brambauer

5 von 5 Sternen

“ Leerstandssanierung nach 12 Jahren Mietzeit. Wohnung war stark abgewohnt – Böden, Wände, Bad alles fällig. neurealis hat in fünf Wochen komplett saniert. Durch den Festpreis wusste ich von Anfang an, was es kostet. Der Festpreis hat gehalten, keine Diskussion.

SN

Stefanie N.

Vermieterin, ETW Lünen

5 von 5 Sternen

“ Altbausanierung in Lünen: 55 m², Bäder aus den 60ern, Böden komplett marode. Sieben Wochen Bauzeit, neurealis hat alles koordiniert. Was mich beeindruckt hat: täglich Kurz-Update per WhatsApp vom Bauleiter.

SE

Sabine E.

Vermieterin, 2 WE in Lünen

4,7
4,7 von 5 Sternen
Google-Bewertungen →
Kosten & Preise

Was kostet eine Altbausanierung in Lünen?

Denkmal-Zechensiedlung Brambauer mit Risssanierung: 38.000 bis 60.000 Euro für 65 bis 85 Quadratmeter plus 3.000 bis 8.000 Euro Risse. Vorkriegsbau Lünen-Mitte mit Bleirohrtausch: 38.000 bis 60.000 Euro. Stuck-Fassade Lünen-Süd mit Bestandssicherung: 42.000 bis 65.000 Euro. Dreispänner Gahmen mit Asbest und Grundrissanpassung: 22.000 bis 49.000 Euro plus 2.000 bis 5.000 Euro Asbest.

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Verbindlicher Festpreis nach Bestandsaufnahme Schadstoff-Check inklusive (TRGS 519) Förderberatung für KfW, BAFA und §7i AfA

Altbausanierung Lünen – FAQ

Was kostet eine Altbausanierung in Lünen?
Denkmal-Zechensiedlung Brambauer mit Risssanierung: 38.000 bis 60.000 Euro für 65 bis 85 Quadratmeter plus 3.000 bis 8.000 Euro Risse. Vorkriegsbau in Lünen-Mitte mit Bleirohrtausch: 38.000 bis 60.000 Euro. Stuck-Sanierung in Lünen-Süd: 42.000 bis 65.000 Euro. Dreispänner in Gahmen mit Asbest: 22.000 bis 49.000 Euro plus 2.000 bis 5.000 Euro Asbest. Festpreis nach Bestandsaufnahme.

Was bedeutet §7i für ein denkmalgeschütztes Bergarbeiterhaus in Brambauer?
§7i EStG erlaubt Eigentümern, die ihr denkmalgeschütztes Haus sanieren und vermieten, 9 Prozent der Sanierungskosten jährlich über 12 Jahre abzuschreiben – statt der üblichen 2 Prozent linear. Bei 40.000 Euro Sanierungskosten sind das 3.600 Euro Abschreibung pro Jahr, je nach Steuersatz 1.000 bis 1.500 Euro Steuerersparnis jährlich. Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalbehörde der Stadt Lünen, qualifizierter Nachweis der Maßnahmen. Wir begleiten diesen Prozess.

Wie geht ihr mit Bergbau-Setzungsrissen in Brambauer und Horstmar um?
Risse dokumentieren (Foto, Messung), ab 5 Millimeter Statiker dazu, Böden mit Nivelliermasse ausgleichen, Risse verpressend sanieren – erst dann Innenarbeiten. Diese Reihenfolge ist in Brambauer und Horstmar nicht optional: sonst reißt frischer Putz nach zwei Jahren erneut auf. Bergbau-Setzungen schließen Steuerförderung §7i übrigens nicht aus.

Stillgelegte Schornsteinzüge in Zechenhäusern – wie geht ihr damit um?
Materialprobe nehmen, Labor-Analyse auf Asbest, dann Entscheid: Heizungs-Züge zumauern oder bei Kaminofen reaktivieren. Asbesthaltige Dichtungsmassen werden nach TRGS 519 entsorgt. Bei einem Kohleheizungs-Rückbau gibt es flankierende Zuschüsse, die den Eingriff wirtschaftlich machen.

Wie erkenne ich Floor-Flex-Böden mit Asbest?
Erkennungsmerkmal: Vinylbeläge in warmen Braun-, Orange- oder Beigetönen aus den 60er oder frühen 70er Jahren – oft in Küche und Hauswirtschaftsraum. Zur Sicherheit: Probe nehmen, Labor analysieren lassen. Positiver Befund bedeutet Entsorgung nach TRGS 519 – Kosten 15 bis 25 Euro pro m². Wir organisieren Probenahme, Labor und Entsorgungsnachweis aus einer Hand.

Welche Förderung gibt es für Altbausanierung in Lünen?
§7i EStG für denkmalgeschützte Bergarbeiterhäuser in Brambauer: 9 Prozent Abschreibung über 12 Jahre. §7h EStG für Stadtumbaugebiet Lünen-Süd: ebenfalls 9 Prozent über 12 Jahre. NRW.BANK-Darlehen bis 150.000 Euro pro Wohneinheit für Modernisierung. Schadstoff-Sanierung selbst nicht direkt gefördert, fließt aber als Baunebenkosten in die §7i-Bemessungsgrundlage.

Wie lange dauert eine Altbausanierung in Lünen?
Bergarbeitersiedlung Brambauer mit Statikprüfung und Risssanierung: 6 bis 8 Wochen. Dreispänner in Gahmen mit Asbest-Sanierung und ggf. Wanddurchbruch: 5 bis 7 Wochen. Vorkriegsbau Lünen-Mitte mit Bleirohrtausch: 6 bis 8 Wochen. Stuck-Sicherung in Lünen-Süd: 5 bis 7 Wochen. Bestandsaufnahme und Förderanträge vorab: 2 bis 3 Wochen.

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