Was ist eine Komplettsanierung?
Eine Komplettsanierung bedeutet: Alle Gewerke werden erneuert. Wände, Böden, Türen, Bad, Elektrik und Heizung – alles aus einer Hand, koordiniert von einem einzigen Ansprechpartner. Im Gegensatz zur Renovierung, die nur Oberflächen erneuert, greift die Komplettsanierung tief in die Bausubstanz ein: Wasserleitungen, Stromleitungen, Heizungsrohre werden ersetzt. Das Ergebnis ist eine bezugsfertige Wohnung, die technisch auf dem neuesten Stand ist und optisch wie neu aussieht.
Der Unterschied zur Teilsanierung liegt im Umfang: Bei einer Teilsanierung werden nur einzelne Gewerke erneuert, zum Beispiel nur das Bad oder nur die Elektrik. Bei der Komplettsanierung laufen alle Arbeiten parallel – das spart Zeit, weil die Gewerke aufeinander abgestimmt sind. Ein Beispiel: Der Elektriker verlegt Leitungen, bevor der Bodenleger kommt. Der Sanitär baut das Bad, während der Maler die Wände vorbereitet. Diese Koordination übernehmen wir für Sie.
Typische Anlässe für eine Komplettsanierung
Vermieterwechsel: Die Wohnung steht leer, der alte Mieter ist ausgezogen. Vor der Neuvermietung soll alles erneuert werden – optisch und technisch. Vermieter profitieren von höherer Miete und langfristiger Wertsteigerung. Eigentumswechsel: Sie haben eine Eigentumswohnung gekauft und möchten selbst einziehen oder vermieten. Die Wohnung ist aus den 70er oder 80er Jahren, Elektrik und Bad sind veraltet. Eine Komplettsanierung bringt die Immobilie auf den neuesten Stand.
Altbau-Kauf: Gerade bei Altbauten aus der Gründerzeit oder den 60er Jahren ist eine Komplettsanierung oft unvermeidbar. Die Elektrik entspricht nicht mehr den VDE-Normen, die Wasserleitungen sind verzinkt und korrodiert, die Heizung ist ineffizient. Hier lohnt sich die Investition in eine grundlegende Sanierung. Leerstand: Eine Wohnung steht seit Monaten oder Jahren leer, weil sie nicht vermietbar ist. Durch eine Komplettsanierung wird sie wieder attraktiv für Mieter oder Käufer.
Ablauf einer Komplettsanierung bei neurealis
Der Ablauf ist transparent und planbar. Schritt 1: Sie vereinbaren eine kostenlose Besichtigung. Wir schauen uns die Wohnung an, messen aus, fotografieren den Ist-Zustand und besprechen mit Ihnen, was gemacht werden soll. Schritt 2: Innerhalb von 5 bis 7 Werktagen erhalten Sie ein Festpreisangebot, aufgeschlüsselt nach Gewerken. Sie wissen genau, was Wände, Böden, Bad, Elektrik kosten – ohne versteckte Nachträge.
Schritt 3: Planung und Materialauswahl. Sie wählen bei unserem Partner die Fliesen, Armaturen und Sanitärobjekte für das Bad aus. Wir stimmen Farbtöne ab und legen die Termine fest. Alles ist vor Baubeginn geklärt. Schritt 4: Sanierung. Unsere Crew arbeitet Gewerk für Gewerk ab, täglich dokumentiert, wöchentlich besprochen. Sie erhalten Updates per Foto und Telefon. Schritt 5: Übergabe. Gemeinsame Abnahme mit Protokoll, E-Check nach VDE, Fotodokumentation vorher/nachher. Ihre Wohnung ist bezugsfertig.
Kosten-Faktoren: Wovon hängt der Preis ab?
Der Preis einer Komplettsanierung hängt von vier Hauptfaktoren ab: Wohnungsgröße, Baujahr, Bad-Standard und Elektrik-Zustand. Eine 40-m²-Wohnung (ab 12.000 €) kostet weniger als eine 85-m²-Wohnung (bis 48.000 €). Aber auch das Baujahr spielt eine Rolle: In einem Altbau aus den 1920er Jahren sind die Wände oft uneben, die Elektrik komplett veraltet. Das erfordert mehr Aufwand als in einem Bau aus den 90er Jahren.
Der Bad-Standard beeinflusst die Kosten erheblich. Ein einfaches Bad mit Standardfliesen und Wanne kostet weniger als ein hochwertiges Bad mit Walk-in Dusche, großformatigen Fliesen und Designarmaturen. Die Elektrik ist oft der größte Kostenfaktor: Sind noch alte 2-adrige Leitungen verlegt? Fehlt ein FI-Schalter? Gibt es zu wenig Steckdosen? Dann ist eine komplette Neuverkabelung nötig – das kostet mehr, macht die Wohnung aber sicherer und wertvoller.
Unsere Kostenrahmen (siehe Tabelle oben) geben Ihnen eine erste Orientierung. Für eine verbindliche Kalkulation ist eine Besichtigung nötig – nur so können wir alle Faktoren exakt erfassen. Danach gibt es keine Überraschungen mehr.
Warum alles aus einer Hand?
Wer eine Komplettsanierung selbst organisiert, beauftragt typischerweise 5 bis 6 Firmen: Maler, Bodenleger, Elektriker, Sanitär, Fliesenleger, Heizungsbauer. Jede Firma erstellt ein eigenes Angebot, arbeitet nach eigenem Zeitplan, stellt eine eigene Rechnung. Die Koordination liegt beim Bauherrn. Und genau da liegt das Problem.
Beispiel: Der Maler kommt, bevor der Elektriker fertig ist. Ergebnis: Wände müssen zweimal gestrichen werden. Der Bodenleger kann nicht anfangen, weil der Sanitär noch die Wasserleitungen verlegt. Ergebnis: Verzögerung, Mehrkosten, Frust. Die Schnittstellenfehler zwischen den Gewerken sind der häufigste Grund für Bauzeitverzögerungen und Kostenexplosionen.
Bei neurealis läuft alles anders: Wir koordinieren alle Gewerke intern. Der Elektriker weiß, wann der Maler fertig ist. Der Bodenleger kommt, wenn Wände und Elektrik erledigt sind. Der Sanitär stimmt sich mit dem Fliesenleger ab. Sie haben einen Ansprechpartner, der alle Fäden in der Hand hält. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Geld – weil wir Doppelarbeiten vermeiden und die Arbeitsschritte optimal aufeinander abstimmen.
Hinzu kommt die Garantie: Wenn etwas schiefgeht, gibt es keinen Streit zwischen Firmen, wer verantwortlich ist. Wir stehen für das Gesamtergebnis gerade. Eine undichte Wasserleitung, die den frisch verlegten Boden beschädigt? Wir klären das intern und reparieren auf unsere Kosten. Bei Einzelvergaben hätten Sie monatelange Diskussionen zwischen Sanitär und Bodenleger.
Wohnung komplett sanieren: Was Eigentümer vorher wissen sollten
Viele Eigentümer unterschätzen, was es bedeutet, eine Wohnung komplett zu sanieren. Es beginnt mit der Frage: Was ist überhaupt notwendig, was ist optional? Wer keine klare Antwort hat, gibt entweder zu wenig aus – und muss nach drei Jahren nochmal ran – oder zu viel, weil er sich von jedem Handwerker ein wenig mehr einreden lässt. Unsere Erfahrung aus über 300 Projekten: Das beste Ergebnis entsteht, wenn zu Beginn klar ist, was das Ziel ist. Soll die Wohnung vermietet werden? Dann zählen Haltbarkeit und Pflegeleichtigkeit. Soll sie verkauft werden? Dann geht es um Wertigkeit. Eigennutzung? Dann dürfen persönliche Wünsche mehr Raum einnehmen.
Der typische Ablauf einer Komplettsanierung – von der Entkernung bis zur Übergabe
Eine sanierung aus einer hand folgt bei uns einem klar strukturierten Ablauf. Zuerst kommt die Entkernung: Alle alten Bodenbeläge raus, Sanitär demontieren, Elektrik freilegen. Klingt rabiat – ist aber die Voraussetzung, um sauber neu anfangen zu können. Wer die Entkernung spart, bezahlt das später mit Kompromissen. In einer 65-m²-Wohnung aus den 1980ern finden wir bei dieser Gelegenheit oft 2-adrige Elektrik ohne FI-Schalter, Bleirohre oder Floor-Flex-Böden mit Asbestverdacht. Was nicht sichtbar ist, lässt sich nicht kalkulieren – deswegen ist die Entkernung kein optionaler Schritt, sondern Pflicht.
Nach der Entkernungsphase folgt der Rohbau: Elektrik neu verlegen, Sanitär setzen, Trockenbau-Vorwände aufbauen. Erst dann kommen die sichtbaren Gewerke: Fliesen, Böden, Malerarbeiten, Türen. Diese Reihenfolge ist nicht willkürlich – sie ergibt sich aus der Logik des Bauens. Wer den Bodenleger vor dem Elektriker schickt, bezahlt zweimal. Bei uns wird dieser Ablauf für jedes Projekt separat geplant, basierend auf den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort.
Generalunternehmer vs. Einzelgewerke: Was die Zahlen sagen
Der häufigste Einwand gegen einen Generalunternehmer lautet: "Ich kaufe günstiger ein, wenn ich jeden Handwerker direkt beauftrage." Das stimmt theoretisch – in der Praxis selten. Wer fünf Firmen koordiniert, investiert 15 bis 20 Stunden Eigenleistung pro Projekt. Hinzu kommen Verzögerungen durch schlechte Abstimmung, Mängelstreitigkeiten an Schnittstellen und der klassische Zeitverlust durch Wartezeiten. Ein typisches Beispiel: Elektriker haben eine Vorlaufzeit von vier bis sechs Wochen. Wer nicht vorausplant, steht mit fertigem Trockenbau da – und wartet.
Bei einer komplettsanierung mit fest eingespieltem Team passiert das nicht. Wir haben Rahmenvereinbarungen mit unseren Gewerken, feste Kapazitäten und einen Prozess, der seit Jahren funktioniert. Das spart nicht nur Ihre Zeit – es spart durch bessere Logistik und gebündelte Materialeinkäufe oft auch bares Geld. Wer drei Bäder gleichzeitig ordert, zahlt für Fliesen, Armaturen und Sanitärkeramik andere Konditionen als jemand, der ein einzelnes Bad neu macht.
Was Vermieter bei der Komplettsanierung beachten sollten
Für Vermieter gelten besondere Regeln. Wer mehr als 15 % des Jahresmietzinses in die Instandhaltung investiert, kann unter Umständen die Miete erhöhen – das ist die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Konkret: Drei Prozent der aufgewendeten Kosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden. Bei einer Investition von 40.000 Euro wären das 1.200 Euro im Jahr, also 100 Euro mehr Miete pro Monat. Voraussetzung: Die Maßnahmen müssen echten Wohnwert schaffen – neue Elektrik, neues Bad, bessere Heizung zählen, Schönheitsreparaturen nicht.
Wichtig ist außerdem die Frage der steuerlichen Einordnung. Sanierungskosten, die den Wohnstandard verbessern, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Kaufpreises ausmachen. In diesem Fall dürfen sie nicht sofort abgesetzt, sondern müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Wir empfehlen, diese Frage mit einem Steuerberater zu klären – bevor die Sanierung beginnt, nicht danach.